以舊換新、購房補貼先行 長三角樓市去庫存多管齊下

5月21日，據“南京發佈”官方公眾號消息，安居集團存量住房“以舊換新”公告發佈後舉行首批簽約，有52組客戶確認成交。

此前的4月27日，南京安居集團正式發佈的存量住房“以舊換新”公告明確，截至今年12月31日，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高於所購新建商品住房總價的80%，首批試點限額2000套。

南京安居集團是南京城投平台旗下企業，在這一輪去庫存中，地方國企的身影漸漸清晰。此前不久，杭州臨安區試水政府收儲存量房。

5月17日，國務院保交房工作視頻會議召開。會議明確，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，這是此次政策最核心的要點，可以總結為“以購代建”。這也將成為未來各地去庫存的重要措施。

南京市“以舊換新”試點範圍包括玄武區、秦淮區、建鄴區等主城六區，房源條件必須是住宅，不含自建住房、商業、辦公、公寓等；存量住房應成套、產權清晰，狀態為可交易，不存在抵押、擔保或查封等其它不可置換狀態等。

據南京安居集團相關負責人表示，公告發佈後，截至5月20日，線上、電話、現場等各類諮詢約3450組，微信小程序“寧換新”平台登記意向報名約4150組，初審符合條件的登記約3430組；案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組。

據悉，安居集團正開展相關評估工作，首批次100套房源線下驗房、評估結果出具等工作已經完成。為實現公正評估，安居集團從信用好、業務強的評估機構組成的名單庫中隨機抽取3家評估機構，分別對擬收購的存量住房進行交易價格評估，取排序中間的評估值作為最終收購價格。評估結果出具後，安居集團陸續邀請換購人反饋評估結果，確認下一步意向。截至目前，已有52組客戶確認成交。

在完成首批100套房源評估後，安居集團上週又選定兩批評估機構，同步開展200套房源的驗房評估工作，預計6月上旬基本完成房源的現場查驗。

從政策內容來看，南京“以舊換新”有幾個特點。

首先，政府通過安居集團去收購市場當中一些存量住宅房源，再經過評估機構估值，符合安居集團的收購條件的才收購。

其次，南京安居集團所收購的住宅，再次出讓價格不能高於新購商品住宅的80%，體現出通過賣小換大、賣舊換新促進市場流通的思路。

最後，南京“以舊換新”選擇範圍直指主城六區。南京安居集團收購這些區域的房源之後，作為主體來運營分散式的長租公寓。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉分析認為，地方城投旗下的安居集團，收購存量二手房作為長租公寓去運營，其本質上還是重資產型的分散式長租公寓。

資料顯示，南京安居建設集團成立於2012年，是經南京市政府批準成立的大型國有全資集團公司，集團註冊資本40億元，主要從事南京市保障性住房建設、商品房開發建設、政策性危舊房改造、重要近現代建築保護與利用、土地一級開發整理、持有型物業經營、租賃住房建設與運營等業務，並已在南京、蘇州、徐州、揚州、鎮江、南通等城市有所佈局。

張宏偉表示，南京這批存量房收購後重新裝修再運營，租金回報率或有1.5%左右，運營一段時間之後，等到市場週期達到一個新的價格水平，安居集團也有可能會把現在收購的一些資產再變現，獲得資產增值收益。他認為，如果資產質量還不錯，通過打包公募REITs進行資產證券化的方式也是一個途徑，也能實現前期資金的安全退出。

值得注意的是，分散式長租公寓的運營難度要大於集中式長租公寓，從帶動市場去化的角度，其效果有待觀察。張宏偉認為，南京市內六區的去庫存壓力沒有那麼大，六區之外去庫存壓力比較大，如果政策能擴散到市內六區以外，對於南京樓市去庫存的作用會更顯效。

此前，杭州臨安城投平台也收購存量房用作長租公寓，助力國企和城投去庫存。

據克而瑞統計，2021年到2023年的三年間，地方國企和城投參與拿地的數量，占比超過6成。分析人士指出，由於市場熱度不高，未來不少項目都將面臨去庫存壓力。

國企下場以購代建的同時，各地在購房補貼上也不遺餘力。

5月20日下午，合肥市多部門聯合多家房地產開發商及經紀機構召開5.23~5.25大型惠民消費季協調會。針對市民關心的購房補貼問題，合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室表示，6月30日前，購房者可在網簽時一次性全額兌現對應補貼額度。7月份及以後，對應補貼分兩次兌現。

合肥的購房補貼政策為本月稍早前發出，按照規定，在合肥市新購新建商品房可享受單套最高10萬元補貼。

5月21日，蘇州市相城區政府對人才購房補貼徵求意見，推出房票補貼、價格優惠等措施。其中房票補貼最高為50萬元，購房減免額度最高為2000元/平方米。但該政策不足24小時便遭遇“下架”，業內人士解讀認為，補貼力度過大，導致相鄰城市有壓力。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認為，當前房地產市場的難點在於，房企受困於保交樓以及化債工作，居民端購房意願較低。針對這兩種情況，國家層面出台了消化存量、以舊換新的樓市新政。

宋紅衛指出，政府下場收購是最有效、最直接的消化存量的模式，但是資金是核心問題。

基於此，5月17日，中國人民銀行宣佈擬設立保障性住房再貸款，規模為3000億元，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房用作保障性住房。分析人士指出，該政策可以向市場釋放一定的資金規模，對於地方政府的收儲存量住房形成有力的支撐。

同時，居民端購房政策也在進一步優化。近期，監管部門宣佈下調個人住房首付比例，貸款利率也不設下限。市場普遍認為，這有助於改善市場預期。

宋紅衛表示，購房者信心的修復和購買意願的上升，能夠提高以舊換新的參與度和新舊轉化的效率，這對於穩定樓市、化解房企的存量壓力、解決保交樓痛點都有較大的幫助。