土拍分化、審慎拿地 上半年百強房企拿地額持續「縮水」

上半年，土地市場供需兩弱特徵延續，整體偏冷與局部火熱並存。同時，房企拿地更加聚焦，國央企及地方城投仍在擔當兩大拿地主力，僅有少數地區本土民企活躍度尚可。由於房企傾向收緊投資，百強房企總體拿地金額進一步下滑。

對於下半年土地市場，據機構分析人士預測，短期內房企資金承壓、市場去化預期不足等仍是阻力，區域間土地市場熱度分化或將進一步加劇。

建發房產、華潤置地新增貨值位列前二

進入2024年，多地計劃供地規模仍有下滑趨勢，「少量多次」的供地模式也在沿用，加之房企拿地熱情普遍不高，土地市場供需規模持續「縮水」。又由於房企資金持續承壓，加之市場預期不足，房企更加傾向收緊投資，總體拿地金額進一步下滑。

據中指研究院數據顯示，1-6月，TOP100企業拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續擴大。從新增貨值來看，建發房產、華潤置地和中建壹品位列前三。1-6月，建發房產以608億元新增貨值佔據榜單第一，華潤置地以481億元新增貨值位列第二，中建壹品新增貨值規模為470億元，位列第三；TOP10企業新增貨值總額3743億元，佔TOP100企業的33.7%。

2024年上半年房企新增貨值

此外，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，從監測的重點100家房地產企業來看，2024上半年100家房企總權益拿地金額為1731億元，較2023上半年下降57.21%，較去年下半年下降68.81%，總權益拿地金額創近年來新低。此外，房企拿地更加聚焦一二線城市，三四線城市拿地金額佔比持續縮小。

2024上半年房企拿地格局未變，國央企及城投平台持續擔當兩大主力，不過節奏發生輕微改變，民營房企佔比略有提升，主要系部分城市本土企業拿地踴躍的帶動，比如依舊是民企爭奪主戰場的杭州。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，上半年國央企權益拿地金額佔比40%，較2023年持平，代表企業有建發、華潤、中海以及中建系等。其中，建發房產憑藉269.2億元奪得2024上半年權益拿地金額冠軍。地方城投權益拿地金額佔比由上年的44%降至42%，但整體佔比仍然處於略微領先地位，TOP20榜單中有石家莊城發投、泉州城建、錢江新城3家，拿地金額全部呈現上升態勢。

對比來看，民營房企佔比仍然較小，代表企業主要分別兩類，一是以綠城、龍湖等為代表的頭部品牌民企，紮根市場多年，土地儲備相對穩健；二是以濱江集團、大華集團等為代表的區域優質民企，主要以深耕大班營為主，持續活躍於本地土拍市場。

事實上，2022年是房企格局改變的明顯分界點，在2021年及以前，民企房企拿地步伐更為「激進」，然而進入2022年，房地產市場下行壓力逐步蔓延，民營房企受困於資金壓力，拿地步伐收斂，自此國央企及城投平台逐漸擔當拿地主力，城投兜底現象逐步深入。

業內：下半年土地市場或持續低溫運行

上半年，土地市場整體表現一般，熱度回升曲折、緩慢，局部升溫、拿地聚焦等特徵更為凸顯。在這樣的市場背景之下，近期多地對土拍政策進行調整，逐步取消土拍限價。比如，上海拍地取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，這意味著從2021年一批次集中供地開始實施的限價競價政策及2023年6月開始實行的觸頂搖號機制不再實行，有利於進一步提升土地資源市場化配置效率。截至目前，22城中仍設定土地限價的城市僅北京、深圳（15%上限）和寧波（30%上限）。

不過，據中指研究院分析師陳興邦介紹，近期在北京供地中，有2宗地突破了此前地價上限15%的慣例，寧波6月7日推出的2宗宅地均未設置地價上限，未來這幾個城市繼續優化土地限價的預期也進一步增強。

陳興邦認為，隨著各地土拍政策頻出，房地產企業也在積極適應並調整戰略。對於優勢地區的優質地塊，房企投資積極性較高，競爭也更加激烈。而對於性價比不高的地塊，房企拿地較為謹慎。土拍分化加劇，也導致房企拿地短期內依舊保持審慎態勢。

由於房企資金承壓、市場去化預期不足等仍是阻力，諸葛數據研究中心預測下半年土地市場整體熱度將延續低溫運行，房企拿地持續謹慎態度，但不乏核心一二線城市的優質地塊土拍仍現火熱局面。

據諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析，今年下半年土地市場供應節奏將會有明顯加快，成交規模也隨之上升。下半年供需規模將較上半年提升，但全年供需規模不及去年。整體熱度以「穩」為主，核心一二線城市仍有「地王」湧現。由於房企資金情況並未完全好轉，預計下半年高溢價拿地出現的可能性不大。同時對於房企來說，一二線城市因為產業吸引人口等要素存在，改善需求旺盛，聚焦一二線城市似乎已成常態，核心地塊更能刺激房企競爭。此外，在行業整體資金流動性不足下， 預計下半年國央企和地方城投仍為兩大拿地主力，民營房企仍然謹慎入場。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊利