重磅消息突至，資金聞訊而動，地產ETF（159707）單日淨流入751萬元！若存量房貸利率下調，影響如何？

上週五（8月30日），重磅消息突至，地產板塊迎來久違爆發，萬科A、保利發展等龍頭房企盤中一度漲停，代表A股龍頭地產行情的地產ETF（159707）場內價格摸高近8%，收盤仍大漲4.68%迎來長陽。資金聞訊而動，順勢佈局地產板塊，數據顯示，地產ETF（159707）上週五獲751萬元資金淨流入！

消息面上，外媒報導稱有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸轉按揭。針對此消息預期，市場各方機構對此進行了研判。

國盛證券直言，現階段存量房貸利率確有調降的必要與空間，調降的空間約在50-100bp，預計分批次調降概率大，具體調整仍需要銀行市場化配合故而落地仍需一定時間，落地調節過程也需要時間。從影響的角度看，存量房貸利率調整將在中長期緩解提前還貸壓力，增強居民信心，對居民的購房決策產生積極的影響。

方正證券表示，新增貸款利率自2024年5月起，全面進入3%利率時代，存量和新增利率差距導致市場上提前還貸的現象加劇，在此背景下存量房貸下調空間較大。2023年11月央行提到，首套存量房貸利率約4.27%，結合今年以來LPR的下降，目前存量房貸利率平均水平預計約4%。

該機構認為，假設後續存量房貸下調幅度為50BP（上輪2023年8月降約75BP），按照100萬房貸，等額本息，30年期限測算，居民月供減少約280元，每年將減少還款額約3360元，進而節約家庭剛性支出，提振各鏈條消費，減輕二手房拋售壓力，有助於房價回歸穩定。

58安居客研究院院長張波接受採訪時表示，存量房貸利率下調去年已有，房地產市場供求關係發生重大變化背景下，通過降低存量房房貸利率，優化商業性個人住房貸款利率，不僅可以有序調整優化銀行資產負債，規範住房信貸市場秩序，還可進一步減輕已購群體經濟負擔，並有助於釋放其消費潛力，促進經濟內循環。

基本面看，當前房地產行業仍在持續築底中。機構數據顯示，房企銷售額1-8月累計同比跌幅持續收窄，8月單月環比下降，同比降幅走擴。1-8月百強房企全口徑銷售額25869億元，累計同比-38.6%，較1-7月-39.7%的跌幅收窄1.1pct；8月單月全口徑銷售額2725億元，環比10%，同比-27.8%，同比跌幅較7月單月-20.5%有所走擴。

展望後市業績，國金證券表示，地產市場預期已充分降低，拐點或將在2025年出現。隨著此前低毛利甚至虧損項目的結轉完畢，部分房企業績負擔減輕。當2021H2後獲取的高毛利項目逐漸進入結轉週期，同時政策不斷支持助力行業銷售逐步企穩，2025年以後頭部央國企和改善型房企的毛利率有望率先實現企穩回升。

展望板塊交易機會，中金公司建議把握政策預期提振可能帶來的交易機會。從更長視角展望，我們判斷未來1-3 年高庫存對房價帶來的壓力仍存，企業經營端的曆史包袱仍有待消化，走出去庫存、去杠杆的週期有待時日。在盈利和淨資產端改善空間有限的情形下，出現長期趨勢性投資機遇的概率不大；但中短期內政策潛在調整仍可能帶來一定的交易性機會。

佈局央國企及優質房企，建議重點關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，彙集市場12只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超9成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

數據來源：滬深交易所、中證指數公司、Wind等。

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發佈日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編製規則適時調整，其回測曆史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的該基金風險等級為R3-中風險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資須謹慎。