斷供房貸被冷處理

在一筆掛牌不良債權成交後，安華鬆了一口氣。

安華是南方一家城商行的支行負責人。此次成交的標的物是他所在支行眾多不良債權中的一筆，本金為126萬元，抵押物為一套三線城市120平方米的住宅。最終，該債權以88萬元底價成交，與本金相比打了七折。

安華告訴經濟觀察報，這筆不良債權是一筆斷供的個人住房貸款（下稱「房貸」）。業主於2021年購房時在銀行申請房貸，今年6月停止還貸。銀行工作人員曾多次與業主溝通，業主表示無力還月供。

對於斷供房貸，商業銀行通常有兩種傳統處置方式：一種是司法拍賣抵押物用來償債；一種是將債權打包出售給專業AMC（不良資產處置）公司。

這一次，不良債權並沒有通過傳統方式處置，而是由銀行直接向市場出售。

安華說，今年以來，部分房貸的抵押物價值已無法覆蓋債權本金；加上監管機構、地方政府及法院等相關方的顧慮，通過傳統方式處置以房產為抵押物的不良債權，面臨重重障礙。

銀行對斷供房貸也逐步轉向冷處理。根據借貸人面臨的困難、還款能力、還款意願等分類管理，銀行對不同類別的斷供房貸，處置方式也不同。與以往相比，今年的處置方式更為靈活，形式更加多元化。

一、冷處理

安華告訴經濟觀察報，2023年底，他所在支行的房貸逾期情況明顯多了起來，目前累計已有50多筆。往年，除了特殊年份，這家支行每年房貸的斷供量不會超過10筆，而且大部分會在當年內完成處置。

如今，對已斷供的房貸，安華所在的城商行在確保壞賬率和風險可控的前提下，會採取更為靈活的處置方式。

業主的房貸首次逾期後，負責發放貸款的支行會第一時間聯繫業主，瞭解斷供的原因及業主面臨的困難。在政策允許的範圍內，銀行會最大限度地幫助業主解決難題，想方設法勸說業主不要斷供。

比如，業主因暫時失去收入來源而斷供，但本身具備恢復就業的條件和能力，銀行在充分考慮現實條件的基礎上，允許業主暫停還貸。等半年或者一年後，業主具備還款能力，再繼續還貸。

安華說，近年因宏觀經濟壓力較大，各行業均存在收入下降甚至失去收入來源的情況。對這種情況，銀行有義務與貸款人共同渡過難關。

另一家股份製銀行人士告訴經濟觀察報，他所在支行也有類似操作，但給了業主更多選擇。比如，業主收入減少，無法承受當前月供，銀行會與業主協商，在一段時間內減少月供額度，甚至僅支付利息。

對已經逾期且協商無果的房貸，銀行會根據抵押物的價值分類處置。

對於抵押物為一二線城市核心區的斷供房貸，銀行會及時掌握抵押物所在區域的供需情況，製定合理的拍賣價格，確保不良資產利益最大化。

對於抵押物是在房地產下行城市或區域的斷供房貸，特別是在當地房價波動幅度較大的情況下，銀行會及時止損。上述本金為126萬元的不良房貸就是這一類型。不到兩年時間，當地房價跌幅超過四成。

安華說，在存量不良房貸中，有一部分是有歷史遺留問題，要麼處置難度較大，比如家中有老人或兒童居住；要麼由於當地房價快速下滑，按當前市場價處置會給銀行帶來較大損失。

也有部分不良房貸是銀行為了追求利益最大化錯失了最佳處置時機。

安華所在支行有一筆2019年斷供的房貸，當時房價仍處於上行階段，該行為了實現利益最大化有意將其延緩處置。2021年，該筆房貸的本金和利息合計為148萬元。但彼時房地產市場開始下行，這筆房貸流拍了。至今年下半年，加上罰息，該筆不良房貸的本息合計達到190萬元。但考慮到當前的市場行情，安華所在支行將起拍價定在120萬元，這是該筆不良房貸的原始本金金額。但由於市場快速下行，該房貸再次流拍。

安華說，除房貸外，今年以來，經營貸和抵押貸也面臨著不小的斷供壓力。斷供的因素很多，有就業和收入因素，也有信心和預期因素，但根源是房價跌了。這也是多數業主斷供的主要原因。

二、多方博弈

以往，由於斷供房貸數量相對較少，安華所在的支行一般通過司法拍賣進行處置抵押物。在業主斷供後，由支行向當地法院申請強製執行。法院下發執行文書後，由法院通過阿里或京東等交易平台拍賣。

不同於往年，今年安華所在支行就相關斷供房貸向法院申請強製執行時，遇到新情況。雖然法院受理了申請，但遲遲不予立案。之前，從受理到立案再到下發執行裁定書，一般不會超過3個月。今年以來，法院年初受理的部分申請強製執行的案件，至今仍未立案。

一家股份製銀行的支行房貸業務負責人告訴經濟觀察報，他所在支行的部分強製執行案件，過去因為種種原因暫緩執行，但今年想要恢復執行格外困難。有些強製執行案件，需要分行甚至總行從中斡旋。

斷供房貸涉及民生問題。部分地方政府擔心司法拍賣房產會造成一部分群體失去居所，所以不希望通過法拍程序處置。這是今年以來斷供增加而法拍房沒有明顯變化的重要原因。

一些地方對法拍房的顧慮還來自穩定房價的需要。由於法拍房的價格普遍低於市場價，法拍房數量太大往往會影響一個城市的房價，兩者甚至會形成惡性循環。這也是地方不願大量釋放法拍房的另一個重要原因。

今年以來，一些銀行將不良債權打包出售給AMC，想要賣個好價格也非易事。因為AMC拿到資產包後，同樣面臨處置難題。

傳統處置方式不太行得通了。

以上述安華所在支行的126萬元債權的抵押物為例，業主的購房價格為1.5萬元/平方米；目前抵押物所在小區同樓層、同戶型的二手房市場掛牌價在1.2萬元/平方米左右，如果將債權交易換算為抵押物交易，那麼抵押物的成交單價只有7300元/平方米。

對安華所在的支行來說，如果50多筆斷供房貸均以類似方式處置，銀行將面臨較大損失。如果房價繼續下跌，延遲處置造成的損失可能更大。

此外，那些經過銀行勸說延遲或暫停償還房貸的業主，如果寬限期結束後仍沒有恢復償還月供的能力，屆時又該如何處置？

上述股份製銀行人士說，無論房企、城投公司，還是按揭貸、經營貸，任何一個領域發生風險，只要小心應對，做好預防和風險隔離，一般不會對銀行造成致命傷害，只是會損失幾年的利潤。

目前，他擔心的是各個領域風險的疊加。之前，針對房企和城投的逾期債務，在監管指導下，銀行通過展期避免了違約，這些展期的債務能否順利收回還是未知數。如果逾期的按揭貸款也通過這一方式化解，銀行勢必承受更大壓力。

三、從被動到主動

在新冠肺炎疫情期間，安華所在支行曾出現過一波房貸斷供的情況。但彼時的斷供偶發性和集中性強，不是一個遞進過程，沒有出現大面積蔓延，風險相對可控，對銀行沒有造成太大沖擊。

2021年四季度以來，民營房企流動性風險爆發，房地產供需關係迎來轉折點。土地交易市場冷淡，部分地方城投公司出現償債困難的情況。銀行對涉及房企和城投公司的部分貸款進行展期處理。

上述股份製銀行人士稱，展期只是將風險延後，以時間換空間。以他所在的銀行現有的資產規模和風險承受能力，已在勉強應付房地產和城投的相關風險，因此不願意看到個人房貸領域出現大面積斷供。

早在2023年下半年，部分商業銀行已經開始對存量房貸按揭進行全面摸排，重點關注2018年至2021年間的房貸。上述股份製銀行人士說，因為這一階段的房價和按揭利率均為高點，因此更容易存在斷供的情況。

經過摸排，安華所在的城商行將存量房貸分成五類：第一是優質類，多為機關企事業單位職工的貸款，業主資質較為優質；第二是穩定類，多為早期購房業主，月供壓力小，幾乎不存在斷供風險；第三是關注類，月供壓力適中，一旦業主收入大幅減少，可能發生斷供；第四是重點關注類，收入難以覆蓋月供，斷供風險大；第五類是已斷供房貸。

安華說，第一類和第二類客戶風險相對較小，正常維護即可；第五類已經斷供，風險已經形成；第三類和第四類房貸是銀行重點關注的對象。

針對這兩類房貸客戶，安華所在的城商行做了兩件事：

第一，對部分房貸利率明顯較高的存量房貸，在政策允許範圍內，銀行根據當前房貸利率變化等情況，主動對符合政策的房貸降息，以減輕客戶的月供壓力。安華說，雖然銀行會損失一部分利息收入，但會大幅降低斷供風險。

第二，銀行主動與客戶溝通，瞭解其實際困難，在政策允許範圍內，最大限度地幫助客戶。比如，如果客戶暫時失業，經濟壓力較大，可以協商減少月供額度或暫緩還貸，以確保客戶不會斷供。

從之前被動應對到主動預防的不僅是安華所在的城商行，多數銀行均採取不同的主動防禦措施，試圖將風險扼殺在萌芽狀態，以確保斷供風險不會大規模集中爆發。

一位大型銀行人士告訴經濟觀察報，針對部分房貸利率較高且月供壓力較大的首套房業主，他所在城市分行已經多次主動降低房貸利率。

該人士說，之前，銀行風控業務的重點在貸前環節。在經歷了房地產流動性風險等一系列事件後，銀行進一步完善風控體系，加大對存量房貸的分類管理力度，在一定程度上增厚了風險壁壘。

目前，部分銀行在部分城市將首套房的利率下調至3%以內，接近公積金貸款利率。在上述大型銀行人士看來，按當前執行的房貸利率，部分存量房貸仍有下調空間。但由於當前利差較低，對銀行而言，目前並非下調存量房貸利率的好時機。

（應受訪者要求，文中安華為化名）

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