自如：存量時代，升級打怪

10月19日，自如13歲生日後的第一天，董事長熊林選擇了和自如的業主們一起度過。

這些業主大都是“增益租”的客戶。這是自如2021年推出的新商業模式，與以往模式不同，在增益租模式下，機構與業主不再是單一的租賃關係，而是轉為深度合作夥伴。對業主有吸引力的是，增益租改造後的房子，更利好將來的出租、出售和自住。

三年來，針對自如的新商業模式一直有不同聲音。但最新的數據顯示，增益租房源已經約占自如整體房源的一半，新收房源則100%採用增益租模式。

從規模上看，截至2024年三季度末，自如已入駐8個國家和地區、覆蓋81個城市，累計服務租客500萬餘人，業主百萬餘人。

總結穿越週期的經驗，熊林認為，住房租賃市場正在從一個快速擴張、泥沙俱下的市場，轉變為一個擁有更大確定性、高質量增長的市場。“如果只用一個關鍵詞，那就是穩定。”

房東降價沒人理vs租客找不到好房子

“房子馬上到期，正在物色新房。房東給大幅降租金了，但我不想再和沒法入眼的廚衛、老舊傢俱打交道。”這是多位北京年輕租客不再續租的主要原因之一。

這讓房主心理落差更大。據《財經》瞭解，2021年之前，北京豐台的一室一廳能租到5800元/月，如今最多隻能租到5100元。

“之前，我還能挑挑租客，現在，不被租客三天兩頭的找去當水電修理工就不錯了。”多位房東在交流中坦言，這一代年輕人，對租期的服務和品質都有各種要求。

中國的租住市場已進入存量時代，全國潛在用於出租的房源已超過6000萬套，有房住已不是主要矛盾，住得好變成新時代的關鍵詞。房東和租客的這類痛點會長期存在。

根據中指研究院對全國50座重點城市住宅租賃價格的調查，2024年前三季度，只有8座城市租金小幅上漲，其餘城市均在下跌，其中又數三季度“拖後腿”嚴重。從數據來看，一二線代表城市住宅平均房租同比去年分別下滑0.49%和0.63%。

自如近期也分享了一組綜合機構數據：2024年1月-9月，北京住房租賃市場掛牌量同比增長20%，上海同比增長25%；出租週期來看，北京普租房源平均出租週期同比增加16%，上海同比增加32%，都接近40天；租金方面，北京普租房源平均成交租金水平同比下降4%，上海同比下降1%。

根據中指研究院數據，北京地區房價2023年以來呈下降態勢，2024年10月二手房掛牌均價為6.9萬元/平方米， 2023年4月為7.6萬元/平方米。

“也曾為買房做過深入研究。但房價一降再降，周圍朋友買房都買在高點，心裡就退縮了。”這是大多數不買房年輕人的心態。

根據新華網、自如研究院聯合發佈的《2023中國城市長租市場發展藍皮書》，截至2023年底，中國的租房人口突破2.6億，越來越多一二線城市年輕人可接受租房5-10年。

此前，社交媒體不乏一家老小隻租房不買房的故事，原本大家看著像獵奇，現在越來越成為常態。

熊林也表示，中國租賃市場已經發生了很大變化。從租房人口結構看，10年前租客以大學畢業生為主，但今天的城市租房人群正在變得多元化，情侶夫妻、三口之家、與父母同住等家庭型人群增多，甚至很多人會把租房作為長期的選擇。人群的不同導致了需求的變化，品質化、改善型租房產品成為更主流的選擇，重視穩定的租賃關係，也關注“質價比”、重視線上便捷體驗。

但現在的供給端明顯滯後於需求端。北京、上海等一線城市，樓齡20年以上房源佔比超40%。這些老舊存量房、簡裝房難以長期穩定出租，房東也無法有持續收益。

這正是住房租賃行業的機會。

熊林表示，專業化租賃機構的價值就在於緩解供需錯配、提供穩定的租賃關係，讓房東的資產保值增值，讓租客用相同的價格租到更好的房子。

據他介紹，日本、美國、德國的租房市場，機構化率分別達到80%、50%、40%，專業化住房租賃機構是實現供需平衡、穩定市場的主體。中國租房市場，機構化率僅為10%左右，提升潛力巨大。

像管理酒店一樣管理住宅

傳統租憑公司更像是中介，從房東處收房，再轉租給房客，差價為收益。十多年前，專業住房租賃機構開始出現，那時的主流做法是租賃公司跟小業主簽訂承租合同，不收差價，收取服務費和1個月的房屋空置費，如果空置期為1個月，合同期為一年，那麼機構給房主的租金為11個月，如果機構在收房時就把房子租了出去，那就多賺了1個月的房租。

以上兩種模式都是固定租金，無法根據市場行情上下調節，既不利於企業做相應的收益管理，也不利於房東的資產管理。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶認為，隨著租房主體人群從20歲-30歲向30歲-40歲轉移，租戶對居住品質的要求也變得更高，相比業主零散出租，機構化長租項目更具競爭優勢。

正是在這樣的背景下，2021年自如推出了“增益租”模式：

1，房屋裝修改造，提升租金，業主承擔裝修成本；

2，自如與業主商定房租價格，業主與租客之間無差價和空置期；

3，自如每月向業主支付至少80%的月租金作為保底收益，若租金走高，超出商定價部分，自如與業主分成。

增益租讓自如從“中間商”轉變為“資產管理者”。熊林認為，自如的新模式讓普通業主多了一個選擇，可以讓專業的管理公司來運營自己的資產，提供一個兼顧資產收益和運營維修成本的綜合管理方案。

資產管理公司在5年-10年或者一個更長的時間維度上，對業主的資產保值增值負責。這一直是五星級酒店業主的管理方法。“我們希望把這樣一個針對大物業、大業主的專業服務模式，讓每一位個人業主都能享受到。”熊林說。

酒店行業有成熟的“委託管理”模式，即酒店業主將經營管理權交由專業酒店運營商，業主需要按照酒店運營商的設計標準投入裝修改造資金，酒店運營商在承諾保底收益的基礎上收取運營管理費。

“這種模式讓專業的人做專業的事，自如也能擺脫包租帶來的資金壓力，‘輕裝上陣’。這是品牌運營商走向成熟後的必然選擇，體現了行業發展規律。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示。

如何讓業主每套房子都增值，讓大家住到好房子？

一位繁忙的杭州業主告訴《財經》，她在2023年更換為增益租模式。全程不用操心，從裝修、帶客戶上門看房、維修等，全部由自如搞定，自己每月收房租就行。

有些房東喜歡保底模式，但不想重新裝修房子。對此熊林解釋說，自如會根據房屋不同狀況進行評估，有的房子可能不需要大改，自如會配備一些家電，在廚房廁所等區域做簡單翻新維護。有些可能是30年房齡的老舊房，需要重新裝修，自如會出一套完備方案。

在自如內部，目前運營著一套“一穩四好”的經營方法，除了“增益租”模式帶來的穩定資產收益，自如還通過產品好、服務好、科技好、團隊好，以期為房東帶來穩健的資產管理體驗，為租客帶來更好的居住生活體驗。

目前，自如面向各類業主資產推出了多個系列的居住產品，包括友家、心舍、速優家、曼舍、自如寓、ZABIT等。

速優家面向精簡裝房源；心舍、友家面向老舊毛坯房源；曼舍聚焦高端住宅。對於機構業主的整棟或多棟物業，自如推出了自如寓、自如里；自如比鄰ZABIT則是針對中國海外留學生的租房平台。

兩位自如“心舍”的租客提到，裝修風格很有“家”的感覺，但也有顧慮：一個是房子很難搶到，一個是希望房子能更好同時價格還能更便宜。

人們總是希望房子又好又有性價比。熊林也表示，不只是租房，消費者買車、買房、買一杯咖啡，都希望有最好的性價比，這是合理訴求。“我相信機構化租賃公司的發展，會讓大家用同樣的價錢租到更好的房子。”

趙然介紹，從他們長期監測的16個重點城市來看，機構化長租公寓的平均出租率在90%左右，說明從需求端對於機構化長租公寓的接受度很高。

當然要面對百萬個人業主，500萬租客，總會有新問題出現。

社交平台上，一位在自如居住超過2700多天的租客說自己最大的痛點是“有問題找不到管家”。為此，自如把管家服務搬到線上，成為24小時雲管家，提出問題後，1個小時內後台生成工單給出首次解決方案，每天或每兩天跟進處理進度。傢俱家電損壞，報修後10分鐘就會有響應，半小時能上門。

對數量約100萬的業主，自如單獨開發了自如業主APP，除了可實時查詢房子的維修記錄、租住記錄、月度/年度租金收益外，還可隨時查詢房子的設計方案、各區域裝修主輔材價格。自如也在全屋智能、大數據平台、AI應用等方面投入研發資源，以實現對不同類型、不同地區、百萬間級房源的精準管理，從而快速響應租客需求。

科技不能解決的問題，再用專業的服務人員來補齊。在自如看來，一個行業如果規模比較大，又比較複雜，且需要行業各方之間建立一種穩定和諧關係的話，專業化的團隊或者服務人員也是必不可少的。

在“一穩四好”的背後，熊林認為，“穩”是租住市場核心需求，因為租賃背後是住，住背後是生活，是家庭，圍繞著穩定來構建專業化租賃機構的能力和商業模式，是所有一切討論的重點和起點。

未來，既要又要

在被問及目前經濟週期下，擴張是不是一個餿主意時，熊林表示，做企業永遠是著眼於兩個事情，既要做好眼前事，又要永遠看機會。在目前存量時代下，市場下行，供給量提升，漲規模是最容易的事情，但難的是長期的經營，行業需要的，是一個更精細化的、更客戶導向的、更長期來去做一些持續的這種改善的商業模型。

在積累了一定供應鏈、家庭服務、智能家裝等能力後，自如也著手試水創新性業務。

家服是自如最先從長租服務拓展到市場化服務的產品，2021年，自如將保潔、搬家、維修整合為“自如家服”新品牌。截至目前，自如已實現累計服務訂單超1億。

“智愛家”則是自如近兩年推出的全屋智能化整裝業務，即家裝業務。自如交付的房子和傳統家庭裝修公司交付的有較大區別，是完全的智能整裝。”也就是說房子裝修出來是通過智能手機，包括房屋裡的操作終端，感應器，來完成了整個房子的智能化。”熊林談到。

今年，自如還將目光移到了國際，在看到中國留學生在國外的租房需求後，自如開始佈局國際租房業務，推出“自如比鄰ZABIT”，不到1年時間，已覆蓋至美國、英國等8個國家和地區內的67座城市。

回望租房市場，商業創新和價值創造的機會永遠存在。

住房進入存量時代後，房子一年比一年舊，供給在增加、消費者需求在不斷變化。這時，對資產進行更好的管理，讓其保值增值，已經成為全社會共識。

但租賃機構在中國的資產管理經驗少有前例可考，這無疑是條打怪升級之路。誰能在這條路上更早起程，誰才能佔據有利地形。

13年的積澱，讓自如相比同行，拿到了更多裝備，但要真正實現讓租賃雙方都滿意的平衡，守擂行業第一梯隊，熊林仍需帶領團隊，不斷尋找通關秘籍。