房企融資延續下行態勢 2025年化債、紓困頻傳利好

2024年，房地產市場整體仍呈現調整態勢。雖然房企融資支持政策持續寬鬆，融資工具更加豐富，但是債券融資規模延續下降態勢。其中，信用債是融資主力，ABS（資產證券化）發行佔比提升，海外債在低水平基礎上繼續下降，而且期限偏短，房企難以從境外獲得長期資金支持。

2025年開年，萬科、碧桂園等房企便開始了化債的舉動。業內人士預計，隨著政策的持續發力，如「白名單」項目貸款審批通過金額的增加等，房企的資金面總體壓力或改善，但融資規模仍將受到市場恢復情況的影響，或難以扭轉下行態勢。

去年房地產債券融資同比降18.4%

自2021年下半年行業已經開始進入下行週期，房企的融資規模開始出現回落，2024年仍然延續了下降態勢。

據中指研究院數據顯示，2024年，房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。其中，信用債成為融資絕對主力，ABS融資佔比超1/3。具體來看，2024年，房地產行業信用債發行規模為3448.5億元，同比下降18.5%，佔總融資規模的61%，與上年基本持平。

2024年ABS產品類型仍以有優質底層資產支持的類型為主，因此ABS渠道始終向手握優質持有型資產的企業開放；全年ABS融資規模為2137.6億元，同比下降13.6%，佔總融資規模37.8%，但是較上年上升2.1個百分點；平均發行期限為9.85年，期限明顯延長。

此外，房企仍難以從境外獲得長期資金支持。2024年，海外債發行規模僅為69.0億元人民幣，同比下降69.5%，佔總融資規模的1.2%，較上年下降了2.0個百分點；平均發行期限2.50年，發行期限均為3年以下，期限偏短。

需要關注到，受連續降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，行業債券平均融資成本明顯下降。據中指研究院數據顯示，2024年，房地產行業債券平均利率為2.95%，同比下降0.72個百分點。其中信用債平均利率為2.86%，同比下降0.71個百分點；海外債平均利率為5.22%，同比下降1.17個百分點；ABS平均利率為3.01%，同比下降0.59個百分點。

表：各渠道平均融資利率（單位：%）

整體來看，中指研究院企業研究總監劉水認為，雖然2024年融資政策持續寬鬆，但債券融資規模仍在下降通道，市場復甦的不確定性增加了投資人對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資採取謹慎態度，融資規模仍在縮減中。不過，「9·26」中央政治局會議提出「要促進房地產市場止跌回穩」後，相關部門及地方積極落實政策。從2024年9月以來，在上年低基數影響下，債券融資總額同比連續回正，出現年末「翹尾」現象。雖然房企融資略有回暖，但是其可持續性有待觀察。

2025開年房企積極化債

從2024年信用債發行渠道來看，仍向優質房企敞開，但總體受益企業數量相對有限。從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，年內央國企發行佔比已超90%。而2024年發債民企和混合所有製企業為8家，較上年有所減少，基本是規模較大尚未出險的企業，難以惠及多數資金面緊張的民企，因此紓困房企、化解風險一直是行業重點問題。

2025年開年，有關房企債務的消息就不斷出現。1月9日，萬科發佈融資事項提供擔保的公告，其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險資管債權投資計劃，到期日調整至2026年12月31日。截至目前，本次融資餘額20.4億元，萬科繼續為本次融資提供無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。這意味著，這項債權投資計劃獲得展期。

針對2025年將要到期的公開債務，萬科在回應媒體時表示，將通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出以及持續爭取融資資源等方式，確保能夠應對相關債務的兌付。

與此同時，1月9日，碧桂園發佈境外債務重組及業務發展的最新情況稱，已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識。同時碧桂園表示，倘若落實，重組提案將使碧桂園實現大幅去槓桿化，目標是減少債務最多116億美元。公告稱，碧桂園控股股東正在考慮將集團未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換為公司或附屬公司的股份，具體條款有待協定。

值得關注的是，1月9日，信達地產宣佈公司將對外投資參與房地產行業存量資產紓困盤活基金，該基金名為「房地產行業存量資產紓困盤活基金」，認繳總規模為200.01億元，主要投資於房地產行業問題企業紓困、問題項目盤活，參與破產重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設等。

這也意味著國資基金持續加碼房地產項目紓困，而且過去的紓困是以項目為主，本次基金則是參與到企業層面紓困，釋放出明確的救房企信號，將促進房地產企業風險化解。

業內：今年融資規模仍將受市場恢復影響

對於2025年的融資行情，麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙認為，在積極政策的刺激下，行業局部資金來源壓力有一定緩解，預計隨著政策的持續發力，如「白名單」項目貸款審批通過金額的增加等，2025年房企的資金面總體壓力或改善，但仍難以扭轉下行態勢，預計2025年房企到位資金降幅有望收窄至8%左右。

劉水錶示，政策加力有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰；融資政策仍有望維持寬鬆態勢，但融資規模仍將受到市場恢復情況的影響。

從目前來看，「2025年房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，企業還應提前籌劃現金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。」劉水認為，積極利用項目「白名單」機制、經營性物業貸，以及支持房企發債、定增、公募REITs（不動產投資信託基金）和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 王心