商改住加速！滬深超半數成交住宅地塊系「換身份」而來

當商辦寫字樓空置率攀升、核心區住宅卻一房難求，當新增建設用地面臨「原則上不用於經營性房地產開發」的約束，當地方土地財政面臨壓力，如何在存量中尋找增量？2026年以來，包括上海、深圳、廣州、北京在內的核心城市不約而同地給出了同一個答案——土地調規。

中指研究院近日發佈的最新數據顯示，今年1-7月，上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地塊為調規地塊；深圳成交的住宅用地中，超半數為調規地塊，北京、廣州也有多宗調規地塊入市。

曾經用來蓋寫字樓、建工廠的地塊，正變身住宅用地進入土地市場。在這場土地供應的變局中，誰將獲益？又面臨怎樣的潛在風險？

219輪舉牌！上海一地塊調規後溢價狂飆

7月28日，在上海第六批次土拍中，楊浦八埭頭組合地塊經過219輪競價，最終由保利發展與華潤置地聯合體以161.2億元競得，溢價率35.83%，可售住宅樓麵價接近11萬元/平方米，刷新楊浦地價紀錄。該地塊此前以商辦為主，現調整為純住宅用地，正是這樣的調規之舉，讓其變成了「肥豬肉」。

同日成交的徐彙桂林公園地塊，由冠生園食品廠工業用地調整而來，同樣以24.5%的高溢價率成交，競得方為保利發展聯合徐彙城投。

2026年以來，全國核心城市土地供應端出現顯著變化，部分商辦、工業用地通過規劃調整轉為住宅用地入市，這一趨勢在北上廣深尤為顯著。在部分城市，土地調規甚至成為土地供應的主流方式。

所謂「調規」，在土地和房地產領域，特指改變一塊土地原本的法定用途、規劃指標或建設條件。這意味著打破原有規定，給土地換一個「新身份」。

據中指研究院監測，1-7月，上海成交的36宗住宅用地中，超20宗涉及規劃調整，多數由商辦、辦公、教育用地向住宅用地轉換，「商改住」佔比約半數，且轉換過程中容積率普遍下調，另有多宗地塊處於已調規未掛牌或調規草案公示階段。可見，地塊調規已成為上海土地市場的主流。從土拍熱度來看，今年以來上海溢價成交住宅用地15宗，其中超10宗涉及調整規劃用途或條件。

從深圳來看，據中指研究院監測，今年1-7月深圳成交的住宅用地中，超半數為調規地塊，核心調整方向為降低商業及辦公配比、提高住宅佔比、普遍調低容積率，以適應市場對改善型住宅的需求。

其中，深圳龍崗大運新城地塊在這一輪調規浪潮中最具戲劇性。其原為世茂集團2017年以近240億元競得的商業地標項目，曾規劃建設「中國第一高樓」。歷經4年停工、兩次流拍後，該地塊由龍崗區政府以68億元收儲。今年5月，華潤置地以70.45億元底價競得，用地性質從純商業調整為「二類居住用地+商業用地+城市道路用地」，住宅佔比達64%，容積率從4.17降至3.26。從「中國第一高樓」的夢想回到「以住養商」的現實。

北京、廣州也有多宗調規地塊入市。據中指研究院統計，1-7月，北京成交的25宗住宅用地中，4宗涉及土地性質變更，另有多宗地塊涉及下調容積率、縮減規劃建築面積、剝離配建等。4宗調整用途的地塊分別位於豐台區、昌平區和懷柔區，大多為底價成交。土地熱度較低的原因在於所在區域新建商品住宅庫存較大，這也是其調整規劃的原因之一。

值得關注的是，豐台萬泉寺地塊由綜合性商業金融服務業用地調整為二類居住用地，成交總價57.7億元，成交樓麵價5.85萬元/平方米。該地塊周邊1.5公里內，2024年底和2025年初分別成交兩宗住宅用地，規劃建築面積超20萬平方米。萬泉寺地塊入市，或將加大板塊內產品的競爭壓力。

2026年北京部分成交住宅用地調規情況。圖/中指研究院

商辦庫存壓頂、「錢袋子」吃緊，調規成必答題

事實上，土地調規集中爆發並非偶然。

從政策層面看，「十五五」規劃《綱要》明確提出「盤活用好低效用地」，《城市更新「十五五」規劃》強調「推動土地用途和建築功能依法合理轉換」；2026年3月，自然資源部、國家林業和草原局聯合下發的「38號文」進一步明確「新增建設用地原則上不用於經營性房地產開發」的原則，並提出要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，房地產開發用地的供應邏輯由此發生轉變：一是加快存量土地處置的節奏和力度；二是適應新形勢下市場對居住、商業消費等多元需求，以需定供，靈活調整存量土地的建築功能；三是為住宅用地供給瓶頸提供突破路徑。儘管整體庫存壓力較大，但部分核心區域或地段仍存在結構性不平衡，因此有必要推進土地功能的調整轉型。

在嚴躍進看來，這既有政策框架的系統性支持，也有地方土地財政壓力下的主動調節，更是商辦庫存過剩與住宅供給短缺結構性錯配的推動。因為即便是一線城市，也在一定程度上存在商辦供應過剩的問題，但核心地段住宅需求保持較高活躍度。「商辦過剩—住宅短缺」的二元格局，使得將低效商辦用地轉為住宅用地成為務實的選擇。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶也表示，未來房地產開發用地將更多來源於存量資源盤活，土地調規入市或呈現常態化趨勢。

土地調規積極影響大，也需防範潛在風險

調規改寫了土地的命運，也正在攪動一池春水。

「土地調規成為地方政府提高資源利用效率、優化土地供給結構的重要工具。」曹晶晶表示。對於城市發展而言，將核心區原本用於商辦、工業等的用地調整為住宅用地，在重塑土地價值的同時，也有助於改善職住平衡關係；對於房地產而言，土地調規短期將增加核心區優質土地供給，核心區優質地塊競拍熱度提升，有助於改善市場預期，同時優化新房供給結構，為「好房子」建設提供空間。

但與此同時，也需警惕潛在風險。曹晶晶指出，更多優質改善性產品進入市場，或將增加存量在售項目去化難度，市場分化行情可能加深，同時對房企綜合能力提出更高要求，將進一步加劇行業分化格局。由於土地價格、新房價格、二手房價格之間的聯動效應明顯，土地調規後，更多位置更好、規劃條件更優的地塊進入市場，若這類土地以更低價格成交，或進一步加大房價下行壓力。因此，有序推進土地調規、合理控制土地供給節奏，對穩定房地產市場至關重要。

嚴躍進也提到，規劃調整後新增居住人口，將對片區教育、醫療、交通等公共服務設施形成增量壓力。此外，部分小區業主反映，購房時開發商以商業配套為賣點，交房兩年後卻面臨「商改住」，自身權益受到侵害。規劃調整過程中，對已入住業主的知情權、參與權的保障機制尚不完善，容易引發社會矛盾。

目前來看，從大規模增量擴張轉向存量提質增效，土地調規既是制度創新的產物，也是現實壓力下的務實選擇。當調規從個案走向主流，如何在釋放土地價值與防範風險之間找到平衡，考驗著地方政府的精細化治理能力。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 趙琳