住房租賃步入存量時代，如何讓每一套房都增值？

隨著房地產轉向“存量更新運營” ，我國住房租賃市場迎發展新階段。

業內一項數據顯示，目前全國潛在用於出租房源已超6000萬套，住房租賃市場正式進入存量時代。大量閑置住房湧入的同時，當下租賃市場卻面臨著出租週期延長、租金水平下降的新挑戰。需求端也在日新月異發生轉變，品質租賃、家庭租賃……市場供需錯配愈發凸顯。

業主該如何抉擇？如何實現存量資產的價值最大化？成立13年的自如提供了一種解題思路。三年前，自如推出全新的“增益租”模式，通過“有保底、無差價、收益分成”的創新模式，實現業主、租客、機構的三方共贏，目前其增益租房源整體佔比近50%。

作為長租行業的開創者，自如到底是如何瞄準痛點、自我革新的？

住房租賃市場迎來多重變革

10月19日，成立13年的自如，舉辦了一場主題為“一輪複始· 生生不息”的2024業主開放日活動。

在這場活動上，自如董事長、CEO熊林帶領長租、資管、曼舍、家服、家裝等業務線負責人，從自如的模式、產品、服務等方面，向業主們進行了工作彙報，並披露了公司過去13年的發展情況。

正如本次活動主題所言，“一輪複始· 生生不息”，我國住房租賃市場正在迎來新的週期變革。

過去三年來，住房租賃市場在供需兩端都出現新特徵。供給端，市場面臨迎接房源掛牌量增加、出租週期延長、租金水平下降的新挑戰；需求端，家庭式、改善型、產品多元等各類需求正在增長。

首先從供給端看，我國住房租賃市場已邁入存量時代，越來越多的閑置房源正湧入市場。數據顯示，目前全國潛在用於出租房源已超過6000萬套，整體已經是明確的存量市場。同時，北京、上海等一線城市樓齡20年以上房源佔比超40%。

過去一年，各個城市的可出租房源、也即掛牌量上漲明顯。據機構數據顯示，以2024年1~9月為例，北京住房租賃市場掛牌量同比增長20%，上海同比增長25%。

存量房源增多的同時，當下租房市場整體租金水平卻在下降、出租週期也在變長。比如，北京普租房源平均出租週期同比增加16%，上海同比增加32%，都接近40天；租金方面，北京普租房源平均成交租金水平同比下降4%，上海同比下降1%。

需求端也在發生多元複雜的變化，品質租房日趨成為越來越主流的城市居住解決方式，家庭式、改善型、更持穩租房需求增長，產品需求多元、關注“質價比”、要求租期服務、重視線上便捷體驗。

面對如此廣闊且多元的市場，業主如何更好地出租手上的房源，面臨著不同以往的挑戰。

從市場交易現狀看，我國租房市場除了規模大，還有一個顯著特點：個人化成交佔比較高。這種模式下，有個人房東的出租，也有小中介的“二房東”式出租，各類不規範的交易模式，加劇了市場的波動情況。

反觀國外成熟的租賃市場，住房租賃機構化的程度都非常高。比如，租房市場化起步較早的日本、美國、德國，機構化率分別達到80%、50%、40%，而我國住房租賃機構化佔比僅為10%左右。

這意味著，我國正在經曆週期變革的租房市場，需要專業化機構的加持，且發展空間極大。

在熊林看來，住房租賃市場正在從過去快速擴張的市場，轉變為一個需要尋找更大的確定性、穩定性、高質量增長的市場，而專業化、機構化是住房租賃市場穩健發展的確定選擇。

長租機構自如穿越週期的密碼

面對住房租賃市場的多重變化，作為中國領先的機構化住房租賃平台，自如似乎更有能力成為市場重要的穩定器。

據介紹，自2011年成立以來，自如經曆13年發展，已經成長為入駐8個國家和地區、覆蓋81個城市，累計服務百萬業主、500萬租客的中國最大的機構化住房租賃平台。

在13年間，自如圍繞租住生活不同領域，一方面通過自如長租、自如資管、曼舍等品牌深耕不同類型房屋資產託管業務，另一方面持續投入市場化生活服務品牌“自如家服”、藝術智能整裝品牌“智愛家”、自如網以及一體化智能家居服務品牌“靈之智能”，積極探索長租機構發展邊界。

作為長租賽道的開創者，自如穿越週期的底氣和密碼是什麼？

對此，熊林概括為“一穩四好”，即模式穩、產品好、服務好、科技好、團隊好。

在模式穩方面，自如在2021年推出全新的“增益租”模式。熊林認為，增益租將成為主流的機構化租賃模式，優勢在於“有保底、無差價、收益分成”，實現業主、租客、機構的三方共贏。目前增益租房源整體佔比近50%，新收房源100%採用增益租模式。

自如的“增益租”模式從底層商業邏輯上進行了創新，告別跟業主的單純委託租賃關係，轉而變成了一種合作夥伴關係。業主將閑置房源委託給自如，借助自如的房屋改造、管理能力，使房源能更好地適應當下市場需求，並對房屋進行專業資產管理服務，實現資產價值最大化，利好未來出租、出售、自住。

在產品好方面，自如以可租、可售、可自住作為標準，不斷投入產品研發、提升交付水平，推出了全系列產品矩陣，為業主提供一站式房屋資產升級方案，提高出租效率、保障出租收益。

例如，面向業主精簡裝房源，提供一站式房源煥新增值的速優家產品；面向業主老舊毛坯房源，提供藝術設計智能整裝的心舍、友家產品；面向業主高端住宅，提供豪宅委託的曼舍；面向機構業主的整棟或多棟物業，提供整棟租賃社區服務的自如寓、自如里；面向海外出租機構，提供的國際租房平台自如比鄰ZABIT。

在服務好方面，自如圍繞房屋出租的全週期，打造了包含房屋更新、房屋出租、租期服務、生活服務、續約服務等服務矩陣，並推出心服務承諾，幫助業主實現房屋資產的全生命週期管理。目前累計交付服務超過1億單，覆蓋200餘種家庭服務場景。

在科技好方面，自如為實現對不同類型、不同地區、百萬間級房源的大規模精準管理，堅持以O2O科技為核心，推出自如APP、自如業主APP等，為業主實現免費估價、在線簽約、收益管理，同時積極投入全屋智能、大數據平台、AI應用等前瞻性研發，助力業主走在房屋資產管理最前沿。

自如通過“增益租”創新模式，與業主、租客實現多方共贏，也因此得到了市場的廣泛認可。據悉，目前自如近百萬間房源中，有50%採用了“增益租”模式，奠定了自如穩健發展的基礎。

專注為業主提升資產價值的自如，也有望在機構化空間廣闊的租房市場，迎來新的發展空間。熊林表示，站在13年新起點的自如，將緊抓存量時代發展契機，持續打造不動產全生命週期專業化機構管理能力，與廣大業主共同穿越房屋資產增值週期，力爭打造全球最好的機構化不動產管理平台。