撐起「北方第二城」，憑什麼是它？

全國前三季度房地產開發投資數據出爐，「北方第二城」天津的表現讓人眼前一亮。

國家統計局數據顯示，今年1~9月，全國房地產開發投資78680億元，同比下降10.1%。具體至31省份，上海、天津的房地產開發投資保持正增長，增速分別為7.8%、1.2%。

一般而言，資源要素會持續向少數超大城市聚集，超大城市還會持續變大。作為我國經濟最活躍的城市之一，上海樓市依舊是一個相對穩定且回報率較高的投資領域。

令人意外的是天津。今年前三季度，天津房地產開發投資額為938.96億元，同比增長1.2%，排在全國第二。

和投資端一樣，天津樓市銷售端同樣亮眼。

時代週報記者梳理髮現，前三季度天津新建商品房銷售面積增速在全國31個省份中排名第二，僅次於海南省。

天津還是全國人均購房面積最高的城市之一，僅次於成都。其中，濱海新區、津南區和武清區的人均購房面積位列全市前三。

值得一提的是，上述人均購房面積最高的濱海新區，早前曾因距離主城區太遠一度被議為「空城」，眼下伴隨著產業愈多，人氣愈旺，成為名副其實的「濱城」。

轉變如何發生？

作為全天津的產業重鎮、利好政策的聚集地，濱海新區在一定程度上代表了天津的發展，而天津又被視為北方經濟的典型，因此，濱海新區乃至天津的發展進程，又可以為北方地區提供什麼借鑒？

一、落戶與學位

今年前三季度，天津房地產開發投資額排在全國第二。這背後離不開銷售端的支撐。

時代週報記者梳理髮現，天津市新建商品房銷售面積為900.64萬平方米，增速在全國31個省份中排名也是第二，僅次於海南省。

與此同時，最新數據顯示，天津常住人口人均購房面積達1.18平方米，僅次於成都，位居全國第二。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴時代週報記者，今年來天津新房銷售回溫，主要系政策推動及城市資源優勢。

一方面，今年以來，天津市通過連續4次優化房地產政策，包括支持京冀居民在津購房、下調公積金貸款首付、實施降首付、降利率等信貸支持政策，並在10月16日全面取消住房限制性措施，一系列利好政策有效地刺激了購房需求的釋放。

另一方面，天津具有較為豐富且雄厚的教育資源，以及相對靈活寬鬆的落戶政策，對外來人口的吸引力在北方各城市中具有明顯優勢，人口流入帶動下購房需求增多，同時外來人口的湧入也是天津人均購房面積居高的重要支撐。

當地購房者大都來自北方鄰近省份。據天津日報，從購房人口來源看，在新天津人和外地購房者中，來自河北省、山東省、河南省、山西省和黑龍江省的購房者佔比超過了六成。

經濟運行情況也與地方樓市相關。易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代週報記者表示，近年天津經濟增速在全國比較靠前，且地方當前負債壓力不算大，可以說是「輕裝上陣」，而且天津還是北方經濟體量最大的城市之一，較好的經濟形勢對樓市有正向作用。

值得注意的是，其中濱海新區、津南區和武清區的人均購房面積位列天津市前三，均位於中心城區之外。

購買力何來？

熟悉天津樓市的業內人士苗大壯在接受時代週報記者採訪時分析，相較中心城區，津南區和武清區房價較低，而且津南區的海河教育園區因其可以考市區的政策，銷量一直較好；而武清離北京近，吸引了很多在北京無法落戶的購房者。

「諮詢濱海新區房子的大都也是新天津人，最近幾年這裏多了很多公司，也就來了很多來這裏就業的人，加之濱海房價相對實惠，配合放鬆落戶門檻又加上引進的很多名校，早從去年就吸引了一大批購房者，我記得去年的濱海新房單月過百套的特別多，這在市區是很少見的。」

嚴躍進也表示，人均購房面積和房價水平緊密相關，濱海新區房價收入比相對匹配，土地供應也有較好支撐，「這其實也是濱海新區吸引人才的優勢」。

時代週報記者梳理今年10月天津房價數據發現，濱海新區、津南區和武清區3個城區新房成交均價多在1.0萬~1.5萬元不等，在全市各區處於低位。

二、一度放慢腳步

值得一提的是，上述購房熱度最高的濱海新區，早前曾因距離中心城區較遠、房屋空置率較高，一度被外界形容為「空城」。

昔日「空城」，今日「濱城」「外來人口購房活躍度最高的城區」，濱海新區經歷了什麼？

不妨先看看濱海新區發展始末。

濱海新區於1994年成立，地處天津東區沿海、環渤海經濟圈中心地帶，也是天津開發區、天津港保稅區所在地，頗具發展優勢。

2006年濱海新區再迎契機。當年，國務院發佈《關於推進天津濱海新區開發開發有關問題的意見》，濱海新區成為繼上海浦東新區之後第二個國家級新區，其被賦予的發展重任不言而喻。

其後數年，地理優勢、產業基礎疊加政策優惠，大量規劃建設紛至遝來。

以濱海新區的核心地帶，3平方公里左右的響螺灣商務區為例。有媒體梳理指出，2006年至2014年的8年內，當地政府在此投下超600億元資金，加之中央到地方諸多優惠政策落地此處，響螺灣很快吸引數十個項目落地，40多座摩天大樓也計劃於數年之內建成。

也是自2006年之後，濱海新區乃至整個天津，經濟數據加速狂飆，10年間創造了GDP平均年增速超過20%的成績，位居全國前列。一度在2016年宣佈GDP破萬億，成為全國首個邁入「萬億球會」的國家級新區。

就濱海新區數年間的高速增長，中國區域科學協會副理事長、研究員馮奎曾分析指出：一是天津的經濟技術開發區、高新區、保稅區等發展時間較早，它們都在現在的濱海新區，這些老牌功能區，帶動了濱海新區經濟增長；二是本世紀以來，天津一直有個發展方向，就是把化工、製造業、裝備產業以及其他一些傳統產業，向東轉移到濱海新區；第三也是很重要的原因，即濱海新區獲批國家級新區之後，開始了大規模投資。

不過轉折很快開生。2018年初，天津在「更改統計口徑（註冊改為在地）、擠掉水分」後，將2016年GDP調整為6654億元，縮水近1/3。往後數年，濱海新區經濟發展步伐也顯著放緩，GDP至2023年才突破「7」字頭，為7249.4億元。

為何狂飆的濱海新區放慢了腳步？

首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院執行院長葉堂林在接受時代週報記者採訪時表示，濱海新區的規劃初期，正值我國經濟快速上升時期，彼時天津市區容量有限，在一定程度上限制發展，所以需要跳出天津市區去建一個新城，就像北京從二環到六環的擴建，上海的浦東新區，鄭州的鄭東新區。而且濱海新區還有天津港的加持，外向型經濟很發達。

「當濱海新區建得差不多的時候，我國經濟增速變緩，過去高速增長模式轉變為高質量發展，不像此前會投入大量資源要素去支撐一個新的城市發展；另一方面，濱海新區外向型經濟佔比頗高，但是我國經濟發展轉向以內循環為主的國內國際雙循環模式；再加上它（濱海新區）把有些產業定得過於高端。」

更早以前，也有區域經濟研究者指出，濱海新區選址距離中心城區太遠，也是限制其發展的原因之一，「上海浦東新區的開發都是靠近黃浦江和市區的，如果跑到崇明島的海邊，也不會發展得這麼快」。

綜上種種，2015年左右，陸續有媒體實地探訪指出，建起大批寫字樓和商業住宅的濱海新區，未有足夠的人流和企業彙入，部分區域人影稀疏，恍若「空城」。

對此，曾有文章分析，一方面，雖然不乏在濱海新區工作群體，但是他們往往在濱海工作、中心城區生活，即使單程通勤超2小時，也更願意住在市區，因為新區不方便；也有一部分人群，無法融入濱海新區，短暫停留後離開，所以當時經常出現「用工荒」問題，因為沒有生活氣息，經濟再發達，人也不願來。

也因為這種現象的普遍性，當地還衍生了專門形容上述兩個群體的名詞，前者叫「鍾擺族」，後者叫「過客族」。

三、全市人口最多的城區

這也是全國不少「新城」「新區」會面臨的尷尬。不過近年來，這一現像在濱海新區得到顯著改善。

2020年底，天津發佈《關於製定天津市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，提出要打造「津城」「濱城」雙城發展格局，這也是濱海新區首次以「濱城」之名出現。

《建議》指出，濱海新區面積超過深圳和浦東新區，若按照原有規劃建設思路，中心城區和濱海新區將會對接成一個大城區，這樣發展下去勢必會產生一系列的大城市病。

建設「津城」「濱城」雙城格局，就是要推動城市發展由「單中心」向「多中心」轉變，並建議著力增強「濱城」城市綜合配套能力，提升「津城」現代服務功能。

2021年，構建雙城發展格局，被正式列為天津「十四五」規劃重點任務之一。

「最近幾年通過化債，政府債務緩解之後，也開始加大對濱海新區的投入建設。」

葉堂林表示，「十四五」規劃以來，天津對濱海新區再加碼，而且濱海新區本就具備京津翼出海口和毗鄰北京的區位優勢，是京津翼協同發展的戰略柱蠆式，製造業規模龐大、門類齊全，加之近年來河海英才和購房政策放鬆，吸納大批人才，已有數十萬人口彙入天津。

各種利好疊加，濱海新區產業和人氣漸旺。

當前，濱海新區已形成綠色石化、汽車和新能源汽車、電子信息、新能源新材料、輕工產業5個千億級工業產業集群，現代物流、商務服務、科技服務、信息服務、產業金融5個千億級生產性服務業產業集群，在天津全市經濟版圖中佔據半壁江山。

今年前三季度，濱海新區GDP同比增長4.7%，增長的同時也實現結構優化。

具體表現為：民營經濟強勁增長，民企數量增長10.1%，民間投資增長25.7%；外貿穩居全市龍頭，汽車、船舶、飛機出口分別增長179.5%、241.4%和63.9%；固定資產投資增長4.7%，高於全國平均水平，其中製造業投資增長18.6%，高技術投資增長46.3%。

人口方面，據《天津市統計年鑒2023》，2022年濱海新區常住人口超200萬，約佔全市1/7，成為全市人口最多的城區。不過濱海新區也是全市面積最大的城區，若論人口密度則弱於大部分城區。

值得一提的是，今年下半年，濱海新區再迎國家層面的政策支持。今年7月，國務院印發《進一步支持天津濱海新區高質量發展的若干政策措施》（下稱《措施》）。

濱海新區發展戰略研究的天津濱海綜合發展研究院副院長武曉慶認為，這是自2006年《關於推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》、2019年《關於支持天津濱海新區高質量發展的意見》之後，國務院最高層級發文形式支持濱海更重要文件，政策措施重要性更足、含新量更高、含權量更大。

上述《措施》將支持天津濱海新區高質量發展放在京津冀協同發展重大國家戰略實施中謀劃，重點聚焦科技研發轉化、海空兩港樞紐、金融賦能實體經濟、改革創新和城市服務等五個方面提出針對性支持舉措。

值得注意的是，作為全天津的產業重鎮、利好政策的聚集地，濱海新區的發展某種程度上代表了天津的發展，而天津又被視為北方經濟模式的典型代表，在當前北方經濟式微的背景下，濱海新區乃至天津的發展模式，又可以為更多北方城市提供什麼借鑒？

葉堂林表示，我國工業呈現「北重南輕」的特點，北方偏向重工業和資源型產業，南方則更多發展輕工業，在科技創新時代，能帶來高收益、高附加值的新技術、新管理模式往往更傾向於輕工業，而非迭代率較慢、船大難掉頭的重工業，加之資源的定價往往由政府掌控。再加上營商環境、氣候因素等的影響，近年來我國日益呈現南方經濟佔比愈重的趨勢。

同樣的道理，天津早前經濟增速放緩，也在於工業偏重、偏傳統，在轉型升級的過程中需面臨「瘦身」，「如果把GDP理解為體重，前些年天津通過壓縮重工業和低端加工，體重下去了，但是產業結構其實是更健康了」。

他建議，濱海新區應在當前的製造業功底和區位優勢的基礎上，以「天津第一區」為定位，發展高精尖的產業，包括人工智能、低空經濟、新能源汽車等，把握未來科技發展的大趨勢。

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