為什麼越來越多的城市在取消公攤

最近，關於要不要取消公攤的話題再一次衝上熱搜，甚至引發了1.5億的閱讀量。

其實關於公攤的話題，幾乎每年都會被大家拿出來「抽水」。

比如120平的房子，刨去公攤面積實際只有80多平。按產證面積交物業費就算了，為什麼暖氣費也得算上公攤。你說公攤多少就多少，到底怎麼算出來的，為什麼各個城市的計算方法還不一樣。

雖然公攤面積在一年一年的「抽水」中依然延續，但是，想必大家也已經發現，最近各個城市對待公攤的態度似乎也有改變。

今天我們不討論公攤要不要取消，而是在這個背景下，儘可能不帶情緒的思考，取消公攤這件事背後的意義。

一

先來看看哪些城市從政策上對取消公攤出手。

其實從通知條例上，對公攤做出明文規定的城市還不在少數。

稍微查一下資料，就跳出重慶、內蒙古、衡陽、肇慶、湘潭「取消公攤」的新聞。但是作為一個謹言慎行的公眾號，我們還是再做了一些核實。

最早提出「以套內建築面積作為計價依據」的重慶，第一次提出這一點是在2002年發佈的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》。

這在二十多年前的確是一個大膽的創新，即使在今天，我們去搜重慶的新房，依然可以在戶型圖上看到被標註的明明白白的建築面積和套內面積，這樣的標註在其他城市的戶型圖冊上還挺少見的。

但是重慶發佈的這份《重慶市城鎮房地產交易管理條例》並非一成不變。而這份條例在日後修訂的版本中，曾做過微調。

發現了沒？

已經不再是只以套內建築面積做計價依據了，而是套內建築面積和建築面積都要公佈。

其實從某種程度上來說，也是重慶在努力改變的道路上做出的一些妥協。後來，內蒙古、合肥都提出過「取消公攤」的提議，但沒有具體實施。

今年以來，肇慶、湘潭明文提出新房按套內面積計價銷售，某種程度上算是再進一步。

再說說最近引起熱議的湖南衡陽。

與肇慶、湘潭提出「銷售計價宣傳」有些不同，衡陽往前再邁了一步。

今年12月12日，衡陽發佈官宣了《關於全市商品房銷售實行套內建築面積計價的通知》。

明確提出實行商品房銷售按套內建築面積計價，在文件中指出。

1）自2025年1月1日起，衡陽市行政區域內商品房實行按套內建築面積計價銷售。

2）房企業在簽訂合約時，應與購房人約定按套內建築面積計算商品房價款。

3）面積糾紛條款應當載明以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理面積糾紛的計價依據。

而且很清晰的給出「套內建築面積」的定義是，套內建築面積=套內房屋的使用面積+套內牆體面積+套內陽台建築面積。

所以，衡陽的不同在於兩點：

一是，明確要求網簽合約也按套內建築面積計算。

二是，要求開發商詳細公示公攤面積明細，這其實是倒逼開發商，改變公攤作為糊塗賬的現狀。

可以說是很實在的讓購房者「所購及所得」。

但是為什麼衡陽要這麼做呢？

我搜到了衡陽這幾年的樓市情況，也許能看出一些端倪。

雖然今年還沒有結束。但就從目前的數據來看，衡陽的樓市還是沒有完全回暖，而且受銷售端持續偏低位影響，衡陽房地產市場的存量去化也面臨壓力。

而在這樣的背景下，衡陽其實已經提出了優化房地產用地供應、盤活房地產用地資源等一系列舉措。所以這次更加明確的「去公攤化」政策，可以說是城市探索刺激購買力的一個方向。

當然，同樣的樓市壓力也會出現在一線和強二線城市，只是因為這些城市原本的樓市成績還可以，所以面對公攤面積這個議題，選擇了更軟性的方式。

二

很多城市都在鼓勵開發商造100%得房率的房子。

最直接的做法就是在計容建面、得房率、陽台進深等面積計算規範上去做優化調整。

讓一個房子贈送面積更多，側面助推提升項目得房率。從而達到100%甚至更高的得房率，實現「0公攤」。

廣州、浙江、珠海、長沙等等城市都在今年發佈過新的計容規範。涉及到的內容很多很雜，但是就提高得房率這件事來說，各個城市大概在三個方面發力。

第一個是放寬面積贈送的規定，主要是陽台。

當然，如果要選一個住宅贈送面積最直接最好用的位置，我也會舉雙手選陽台。

以廣州為例。

2023年底，《廣州市建築工程容積率計算辦法》中提到，在滿足連續開敞率和進深條件的情況下，若這部分半開敞空間的面積不超過套內建築面積的20%，就可以按照一半計算面積，而原來這項規定的上限是15%。

我們來簡單算個賬：

假設200平的房子，按照原先的面積計算規則，陽台的贈送面積最多可以達到：200*15%=30平。

但是按新的計容規定，陽台的贈送面積可以達到：200*20%=40平，直接就多贈送10個平方。

當陽台再進一步，就是露台。各城市開始允許大露台的出現，也就出現了第二個極大提高得房率的情況，第四代住宅的爆發。

2023年、2024年這兩年，被不止一座城市視作第四代住宅的「爆發元年」。

福州算是走在最前面的一個城市。自2022年福建首座第四代住宅「建發縵雲」正式亮相後，在短短兩年半的時間內，福州成功落地30餘個第四代住宅項目。

大家想想為什麼四代宅能受市場歡迎。

我們且不說住宅品質這些，就單贈送面積這一條，四代宅產品一下就拉高了得房率。

福州保利天珺的四代宅戶型，約20平露台結合同40平的公共休閑平台，整體做到了約60平的超大贈送面積。

當然，大露台也會生活場景創造新的可能，這是後話了。

第三個，也是最普遍的提高得房率的發力點，允許一些空間不計容。

比如杭州在12月12日新發佈的《關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》中規定。

部分新房封閉式陽台只算一半面積，小區門廳、開放式風雨連廊不納入容積率計算，按規定移交相關部門的社區、養老、托育、文體等公共服務配套設施不納入容積率計算。

注意，杭州的這些規定其實像是一種「特赦」。原本是計入公攤面積的空間，現在直接不計容了。

那相當於我一模一樣的房子，新規發佈後，我記到房本上的面積減少了。

在杭州捲出天際的產品力下，這對開發商來說也是一件好事。

因為新規出來之後，開發商受到容積率的製約就會變小，想要做大堂、風雨連廊這些空間也會更自由。其實這是鼓勵開發商去做高品質小區，可以期待下一波杭州樓市的產品力。

發現了麼，其實不論用什麼方式，最終的目標只有一個，就是消解公攤面積帶來的「損失感」。

那麼又回到我們開頭試圖討論的問題。

三

取消公攤的背後是什麼？

其實很多人關心，如果取消公攤，那麼存量房怎麼算。

不僅是存量房，其實如果真正要全面取消公攤，需要考慮房貸利率、全國房價格局、房價收入比。還有房改、維修基金繳存、拆遷安置補償計算、物業費收繳、暖氣費收取。還有以往所有以建築面積作為標準和計量的規則、參數都需要體系化更替等等等等。

這是一項系統性工程。至少短期內會給計價標準帶來混亂，以及增加很多不必要的社會運作成本。所以這件事，至少在短期內，不會發生。

而目前城市做出的「取消公攤」政策，還只是把套內面積和建築面積完全透明化，房屋總價是不變的。

當然，這樣的好處是，最終給購房者呈現一個直觀的房價。可以讓房子的銷售更透明，讓購房者的每一分錢都花在自己家的使用面積里，告別「薛定諤的公攤」。

還有一件事大家別忽略了，當全網鋪天蓋地在討論「取消公攤」的時候。

沒有公攤開發商還會好好做公區麼？

會出現奇奇怪怪的電梯廳和樓梯間麼？

幾乎沒有人會問這樣的問題。

因為房地產市場已經足夠捲了，沒有好的產品力根本賣不動。

所以，這一場「取消公攤」更像是從城市層面給購房者安撫和信心。這也是當房子回歸居住屬性之後，市場驅逐劣幣的方式之一。

四

最後，還是想說，以前我們看到更多的是開發商在卷產品，企業層面在房地產市場做出的努力。對城市而言，更多的還是從前端、土地端發力。

而現在，也開始出現城市層面對銷售市場的刺激。從銷售端，在制度上對開發商和購房者都釋放友好。

狄更斯說，這是一個最好的時代，也是最壞的時代。

其實這句話，翻過來說也成立。

在看似不好的時代，往往能出現最好的環境、最適宜的土囊，以及未來的希望。

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