有很多強二線城市率先回暖了

最近雖然天氣進入深冬，但樓市卻是在慢慢回暖。

剛開始是一線城市，比如上海從9月開始新房和二手房的成交套數連漲三個月，預計12月還將繼續上漲。

但是大家知道，一線城市因為有更多的人口、產業等社會資源，他們的房價上漲不奇怪。

或者說，一線城市的漲跌對於全國樓市來說，不算有代表性，所以什麼樣的數據才是更值得關注的？

二線城市的上漲。

從某種程度上來說，二線城市的上漲才真正意味著全國的樓市都在止跌回穩了。

國家統計局前幾天按例發佈了11月全國70個城市的房價數據，有17個城市是上漲狀態，其中就有10個是二線城市。

當然，最先回血的往往是一些強二線城市。比如杭州、成都、武漢等二線城市都有不錯的漲幅。最近從新聞上也總能看到這些城市熱賣的消息。

但是，當我們真正瞭解之後，發現這些城市房價上漲背後的原因，才是真的各顯神通。

一、杭州，二手房時隔20個月再破萬

其實從9月開始，杭州二手房成交量就已經開始上升了。到11月，杭州二手房的成交套數達10429套，破萬套。這是什麼概念？

杭州上一次二手房成交破萬還是在2023年3月，也就是說這一次是創下二十個月以來的新高。

成交量上去了，我們看看房價的行情怎麼樣。

根據杭房數據，從9月開始杭州二手房的簽約均價開始上漲，11月二手房簽約均價達到29031元/㎡，可以說是今年最高了。而且杭州這一波二手房均價的直線上漲，主要是因為有高單價的改善型住宅持續的大量成交。

我們查了杭州成交套數排名前五的二手房小區的簽約均價：

除了中海·河映雲集，其他單價都在4萬以上，濱江一個樓盤甚至在單價在5萬以上，而11月成交榜第一名的綠城·桂冠東方。

這個小區在鏈家所有成交房源的面積段佔比，大面積的戶型佔比明顯更大，120-160㎡的戶型佔比超過一半，很明顯是一個高端改善型樓盤。

前面說到杭州二手房簽約均價大約是在2.9萬/㎡，也就是說正是因為這些單價4萬、5萬甚至更高的高端改善樓盤的成交量增加，拉高了杭州的二手房簽約均價。

但是在這一次的樓市週期，杭州不僅希望樓市回暖，更大的決心還讓樓市長期的、穩健的發展，所以杭州這次房價上漲背後的原因，是強有力的政策放開。

你能看到今年杭州從城市運營層面一輪輪的放開，對杭州樓市既有短期刺激的一面。

比如通過短暫的將房貸利率降至2.90%，引發杭州多家門店密集趕簽，當天的二手房網簽量為490套，達到今年二手房單日網簽量最高值，又有長期主義的一面。

比如在9月底的政治局會議之後，杭州緊接著在10月9日發佈的取消限價政策，以及11月中旬，首批宅地進行出讓，這本質上標誌著杭州長達8年的限價時代結束了，也意味著杭州樓市將進入一個新的週期。

杭州放開限價同樣對二手市場也是利好的，初見成效的就是11月杭州二手房成交破萬。

如果只是降低購房門檻、降低房貸利率，這樣的刺激還有可能是短期繁榮，但是杭州這次是全面放開限價，所以往後依然會有一部分購買力主動進入二手市場。

而一個城市樓市健康的狀態，就是二手房和新房之間能有正循環的流動。

最近，杭州還發佈了計容新規，從規範層面鼓勵高品質小區，這座城市的產品力，還有更值得期待的未來。

二、成都，千萬豪宅爆發年

成都的樓市一直都還算不錯，即便是在全國二手樓市普遍都比較慘淡的時候。

成都的新房和二手房成交量都在一個相對比較穩定的狀態。

而且從九月開始，成都的新房和二手房的成交量還有了一波上漲。

在成都整體上揚的市場中，最值得一說的是豪宅市場。

截止到12月8號，成都的千萬豪宅成交已經達到1058套，超過去年的1033套。

可以看出，成都的千萬豪宅成交是逐年上漲的，並且在2023年進行了一次大爆發。

那麼各位，為什麼今年成都的豪宅依然值得拿出來說。要知道今年從銷售面積到銷售金額，不出意外應該都比2023年少，但是在這樣的背景下，今年還沒有結束的時候，成都的千萬豪宅依然賣出了比去年好的成績，說明2024年的成都豪宅是真的逆勢上漲。

其實我們之前也有分析過成都的樓市，成都一直是我們很看好的城市。

之前是因為它很猛的二手成交，讓樓市有更強的流動性和更穩健的狀態。

那麼這一輪成都上漲的背後，為什麼豪宅的成交特別亮眼？

當然，首先是最近兩年成都豪宅集中入市。隨手一搜，成都今年入市的千萬級豪宅就有金融城·錦宸府、交子·天元、金茂·璞逸錦江、華潤·青羊潤府、麓湖生態城·長湖闕、仁和春天·29號院、點將台79號等。

而這些樓盤，也都開出不錯的成績。

位於麓湖板塊天府新區第一個第四代住宅，剛剛開出了天花板級別的12萬單價，豪宅的爆發讓成都的市場購買力得到充分釋放。

其二，是成都產品力的崛起。

正是因為成都有充沛的豪宅購買力，並且有這麼多的豪宅同期入市，所以給到開發商一個明確的信號。

在這座城市，你只要做得好，就能賣得出去。於是成都在這兩年交付出不輸一線城市的豪宅產品力。

我們首次單盤主義項目的評選中，成都就有兩個項目實力入選。

當然，還有其他的原因，比如成都有強大的外來購買力。

作為人口增量全國第二的城市，會有很多新疆、西藏、青海等地的朋友，第一選擇是來有豐富醫療資源和不錯生態環境的成都置業，比如這座城市本身鬆弛的有煙火氣的重要性。

成都的豪宅市場，還遠沒有到天花板。

三、要說止跌最猛的，還是武漢新房

曾經跌得很猛的武漢，無比珍惜這一次「止跌回穩」的風口。

正在大量的去新房庫存，所以我們能明顯看到新房成交量的上漲，幾乎是跳漲。

10月新房成交10919套，是9月的2倍多，11月在10月的基礎上還增加了近六千套的成交。

於是最近兩個月，我終於在朋友圈又看見來自武漢的紅色海報。

不過，往前追溯，武漢最近兩年的樓市多少有點憋屈。

從最高峰時2016年的34.26套，平均每個月能賣出2.9萬套新房，降到2022、2023年十多萬套，只有高峰期1/3的成交量。

在國家統計局每個月給出的70城房價統計中，一直到今年10月，武漢新房銷售價格環比也曾經16連降。甚至在2023年2月6日，在武漢發佈的16條穩經濟措施中，有史以來第一次把房地產定義為困難行業。

之所以武漢樓市會出現遇冷，本質上還是因為武漢市場的庫存量太大了。新房去化慢、市場低迷也影響到二手房，所以武漢的解決方案和前面說過的杭州、成都都不一樣。

更注重的是從政府端的調控，其實這種調控從很早以前就開始了。

因為開始得很早，所以才終於在這次全國性的利好下抓住了風口。

首先是減少城市端的土地供應，同時降低出讓土地的容積率，從根本上收縮存量。這件事其實從幾乎十年前就開始，所以從2015年開始，武漢市的住宅竣工面積就一直在減少。

另一方面，武漢也開始克製土地出讓的容積率。

武漢人可能有印象，2020年之前武漢出讓的土地很多容積率在5.0以上，內環樓盤容積率在6-7的也不在少數。

2020年底，武漢發佈了容積率管理新政《關於進一步加強武漢市居住用地建設強度管理的通知（徵求意見稿）》。

其中提出，未來武漢主城區住宅容積率最高3.0，新（副）城居住用地最高容積率不得大於2.5，新市鎮居住用地最高容積率不得大於1.6，甚至武漢最近也開始推行第四代住宅，允許一些高品質、高得房率的產品來激活市場。

第二，武漢購房的政策利好足夠快、足夠多。

從今年517新政開始，武漢對樓市政策的響應就很迅速，而且連招很多。

517新政落地後，4天內將首付比例降至15%，同時下調房貸利率，927政治局會議後三天，9.30再次發佈新政。

不管現在有多少套房，2024年10月1日至12月31日，買1套房均算首套，鼓勵開發企業選取按套內面積或按套計價方式銷售商品住房，探索採取將舊房源貸款餘額直接轉為新購商品住房按揭貸款的金融支持措施。

對於武漢來說，不僅珍惜每一次樓市熱度，而且也在積極從前端進行有力的調控。

四、總結

其實整體來看，這幾個強二線城市雖然吹來了相似的樓市回暖風。

但其實每個城市的應對方式都不一樣，杭州是放開限價和限購，刺激改善需求；成都是在原本穩健的樓市下，刺激豪宅購買力；武漢則是通過政府端不斷的調控終於抓住了風口。

正因為每個城市都根據自己的特點因城施政，所以這些強二線城市的樓市在這一輪的調控中率先回暖了。

當然，我們看到這也與重視產品品質脫不開關係，並且已經不僅僅是開發商層面的卷產品力，城市層面也會鼓勵高品質產品。而因此激活的市場需求，也會進一步有利於樓市回暖，無論如何都是一件好事情。

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