現在的海南很難想像樓市變這樣了

嚴格意義上海南自2018年開始就難有房地產之說，五年社保外加五年限售讓這裏的樓市幾乎只剩排隊的剛需。

我甚至在三亞看到被稱作「公證」的獨特二手成交方式，就是利用中介的資金監管賬戶走賬，等房子滿五年後再進行產證上的交易。然而隨著今年各地放開限購，海南也開始鬆動。

12月上旬三亞的購房資格只需要社保滿1年以上，9月下旬海口跟著9·26政治局會議精神也進行了系列放開……

限制變少了，需求也自然鬆動。而且此時此刻的海南相比全國其他城市還要特殊些。

2025年底海南將進行全島封關，所有人都覺得這件事跟樓市沒關係。

但其實這件事正在潛移默化改變著海南這片熱土的運作邏輯，以影響產業～人的方式深刻影響著海南樓市的下個週期。

而就在前不久海南已經提前1年正式進行預封關。

變化總是發生在歷史的交疊時刻，為此我們也實地去了趟海南。

當我們雙腳踏上海南的時候除了感受到永遠的20℃之外，也看到眼下的海南樓市也正在限購放鬆+封關在即這兩件事的交疊中走向近三年的高光時刻。

一

海南樓市迎來近三年中最好的一年。

觀察海南樓市我們需要一些「標尺」。

首先海南樓市的最佳觀察樣本就是海口和三亞。

海口因為開發較早而進入存量市場階段、而三亞作為全國旅居人群的首選之地，購房需求則側重考慮新房。於是這兩個城市樣本觀察起來也有了各自側重。

海口的二手和三亞的新房。而這兩個市場也在過去三個月來到自己的高光時刻。

海口在九月正式放鬆限購，作為存量房市場，需求首先湧入的就是二手房。

當地最大的中介機構德佑監測到兩個比較大的變化。

一是後台的掛牌量幾乎翻番，掛牌量從9月的1.5萬套翻番到10月的2.5萬～3萬套。

二來伴隨低首付低利率大量剛需開始湧入市場。

而成交量也從這時開始進入逐月上升的態勢，來到近三年峰值。

全市9月、10月、11月的網簽套數分別為1300套左右、1700套左右、1900套左右，實現近五年較為罕見的三連漲。

更為精準的數據還是來自海口頭部中介德佑的成交數據。

德佑的成交市佔已經來到近50%，而今年以來它的成交數據是這樣的。

進入10月後開始進入成交井噴期，同時也遠高於去年同期。

這裏的德佑小哥分享海口的國興區、濱江區等核心區成交量對比去年上浮60%、剛需如府城板塊上浮110%。以濱江區瓊山板塊江灣蘭庭小區為例，我看的房子還是當年的毛坯，這裏德佑的成交記錄只有4套，上兩套成交記錄還停留在2021年，而後斷檔。

接下來就是今年的2套，而這樣的成交斷檔後又在今年被續上的小區還有很多。

二手市場的熱度從今年9月底開始就沒斷過，為數不多的新房市場也跟著沾光。

我踩盤的中鐵建某項目一期正好趕上9月新政，房源快速去化直至售罄，連帶著小哥們的業績和實際到手收入都有了1.5～2倍的提高。

2022年入職德佑的小哥跟我說這是他看過海口二手市場最好的一年。

二

同樣的高光時刻也發生在今年的三亞，但邏輯不同。

今年三亞市場的不同主要體現在兩方面：

首先是新房市場的井噴成交。

三亞市場以淡旺季為自己的成交月，每年的10月～次年3月。而今年10月～12月中旬三亞新房市場已經成交近8000套。對比去年同期的3000～4000套規模，接近翻番。

8000套的概念可能不僅僅是同比翻番的概念。

各位可以對比下上海每月成交多少套新房，上海1～11月成交49673套新房，月均4515套，也就是說只有上海三分之一的三亞市的新房成交居然可以pk上海。

這裏的中介小哥對三亞的紅盤倒背如流。

他告訴我今年新房市場最大特點就是點狀紅盤太多。每個紅盤的成交井噴原因不同，但他們都在今年的三亞市場里成為成交主力。

保利系的廣告遍佈大街小巷，位於三亞崖州板塊的項目更是以低價吸引大量客群成交。

新房市場的火熱也刺破了土地市場的猶豫。

最近三亞土拍市場頗為轟動的一件事是三亞土拍又刷新了自己的地王記錄。

一塊地足足拍了16小時、1064次叫價、溢價率接近60%……

某種程度上土地市場能看出更深層市場價值，也意味著下輪旺季里的熱度接力。

總而言之你會發現從城市到市場，海南樓市的流量在這個冬天顯得不太尋常。

三

我試圖去挖掘些市場的背面。

老實講如果各位去到海南，所有的出租車司機都會告訴你今年來海南的人不如去年多，尤其是三亞。

那為什麼又偏偏是今年的三亞市場起來最猛，看來人群跟樓市還不是一回事。

而海口和三亞崛起的邏輯也因為背景不同而略有區分。

海口的中介小哥三個月前可以說還整天無所事事，每天都在發愁當月的業績如何完成，但是九月過後有時候忙到沒時間吃飯不算誇張。

因為大量使用15%首付、踩著近十年的低利率的城市剛需不斷湧入市場，而房東掛牌也在此時推波助瀾。

房東追風掛牌和剛需湧入幾乎是同時間發生的事，兩者互為因果不斷牽引網簽數據不斷走高。這也是海口樓市連續三月實現同比翻番的最為直接有力的理由。

而三亞新房井噴的更為複雜也更為「海南」。

首先直白說新房市場的翻番成交跟新房降價有很大關係，最典型代表就是崖州保利新盤，開盤單價可以來到1字頭。真實成交價在1.7～1.8萬/平左右。

這是什麼概念呢，三亞當地的特殊樓市產品安居房，類似其他城市的安居房，但是比別的城市更大體量供應的剛需產品，而崖州安居房價格也才1.2萬～1.3萬/平。對比之下新盤對於市場幾乎是有著更為致命的吸引力。

但僅僅是因為降價麼？

就算價格再低也需要有市場需求，為此我去了趟崖州，也是來到這裏我才發現僅僅是因為降價還不足以促成井噴式成交，得有人。

而這也是崖州表現出來此時此刻很海南的部分。

崖州作為三亞市的板塊，它最知名的是它的產業園，農業界非常知名的南繁產業園就在此。

這裏的德佑小哥跟我說來這裏的人大概可以分為三撥。

產業園里的高知人群、公司人群、養老人群。

他們之間的比例大概是5:3:2。

原本的高知人群已經撐起當地的租賃和購房市場的半壁江山。

而這兩年又多了股購房力量，就是來這做生意的公司。

因為封關的原因，很多公司願意將分公司設置在崖州科技園。

封關本身實行的是零關稅或者關稅減免，以及其他稅費優待。

德佑小哥今年就對接了位來自江浙的服裝廠老闆，從員工租房到老闆自己購置了套兩百萬左右的二手房產，他也相當於在崖州安了半個家。而類似這樣的小型公司、小型工廠在過去兩年不斷落戶崖州。

而他們也帶來最為直接的租房和購房力量。

售樓處的小姐姐跟我開玩笑地說有些企業的員工，尤其是產業園里單位型的高知員工他們購房不僅有補貼、而且還喜歡團購。

講實話如果不是去往實地我是不會相信封關這件事會跟樓市產生關聯，這也是大多數海南內外的人所認為的。

但此刻的海南市場不僅因為封關後產業的遷入而帶來新鮮購買力，同時因為產業遷入而連帶的第三方服務類企業，以及因為產業配套里的學校資源而被吸引來的置業人群不斷進入置業市場，才是每天在三亞這類細分市場里不斷上演的。

四

一切的背後你會發現有很多事都在被低估。

頭一件就是封關。當所有人都覺得封關跟樓市沒關係時，封關卻帶著房地產運作的原始邏輯不斷影響市場。

房地產的原始邏輯就是產業-人-需求。因為關稅減免而吸引的大量國內外企業正在將他們的中層管理人員、一線工人送往海南。

這件事不僅僅是國內，還有國外的企業進駐。

這兩年三亞人最大的感受應該就是街上多了很多外國人。

大量的俄羅斯人、歐美人士進駐海南，他們的部分生活就紮在海南，閑暇時會帶著孩子去海邊曬太陽，樓市起伏的時候也會考慮置換自己在海南的房產。

隨著封關臨近這樣的案例正在以崖州灣科技城這樣的點狀城市為抓手，蔓延全島。

要知道這裏是足足有3.5萬平方公里的島嶼省份，這是一個北京市加三個上海市的全島面積。所以封關這件事從運作原理到體量都在被低估，這是其一。

另外還有件事被低估，就是樓市政策。

9月海口放開五年限售一條。德佑掛牌量瞬間從10月1.5萬套掛牌量翻番為11月的3萬套，因為2018年～2020年正好是海口購房潮。同期下調剛需首付門檻，釋放房源也釋放了購買力。

但9·26出台的階段已經是全國樓市經過多輪調控後的全國樓市。

當政策放量到15%首付、近十年最低利率的時候。

所有人包括我在內都在想這政策對市場真那麼有用麼？

看到海口市場的變化，我認識到一條最簡單的政策如果放到全國市場里去看它的效力都不是單城市可以比擬的。尤其這種大幅降低首付比例、降低利率、放寬購房資格更是將市場看不見的部分展露無遺。低估政策的背後真正被低估的是剛需。

是的，就在我們質疑人口底盤對樓市影響的同時，市場本身依然存在大量剛性需求未被滿足。也終於理解經濟學老師經常會說的那人口紅利的減退是逐步逐步的。

五

我永遠記得《芳華》里郝淑雯對黃軒說起戰友變化時說的那句：

他啊這兩天又殺海南拿地去了。

這是九十年代背景的電影，這個距今已有三十多年的故事背景里拿地的地方為什麼不是北京上海廣州深圳。

我身邊不少70後創業者早年人生首桶金也跟去往海南有關。

可以說在那個轟轟烈烈城市化進程早期階段，海南已經是和浦東、深圳這類城市一道被狠狠記錄，這也是為什麼我一直對海南保有一份敬畏。

這裏是中國樓市里的那片熱土。這個中國最南省份在衛星地圖里有著超九成的自然植被覆蓋、綿延數十公里的海岸線也帶來了獨具一格的海南樓市。

你能看到海南樓市身上全國樓市的影子，但同時這又是個極具個性化的市場，並且封關這件事也正從更為長週期的維度影響海南樓市。

總而言之今天就是一次淺淺的記錄，因為這裏的樓市正在經歷改變。

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