二房東的生意，不太好做

「省事，掙錢，幾乎零投入。」

於驍在一線城市當地從事二房東業務，也在社交媒體上教大家怎麼做二房東。

他向時代週報記者描述二房東的生意經：市場月租均價2000元的房子，和房東商量1500元拿下，並申請一定時間的免租期用於房屋裝修改造，最後以2500元租出，「按照押二付一算，收到租客付的7500元，基本可以覆蓋給房東的房租和裝修改造費用，從此月月收取租金差價1000元」。

不過實現月月收租掙錢，需要滿足三個前提：房東願意以低於均價500元租出；租客願意高出均價500元租下；而且要盡快找到租客，因為裝修免租期一過，每延後一個月，成本就是1500元。

而在當前的租房市場，能滿足上述條件的房源實在不多。

在同一個城市，從事房產中介業務的李羽向時代週報記者直言，近兩年來，其所負責的區域房屋租賃市場量價齊跌，「同一個小區，去年這個時候基本租完了，但是今年價格普降一兩成，還有110多套掛在平台上」。

租賃市場承壓，比房東們更受衝擊的，就是二房東。

「房子砸手裡了，有的直接跑路，有的交易是我們門店促成的，後來房東來店裡說（二房東）欠租幾個月，租客來店裡說被剋扣押金，我們有一段時間不敢接二房東的業務了。」李羽說。

作為房地產發展的產物之一，「二房東」自誕生以來就在陷於爭議的泥潭，「變相租金貸」「長收短付」「高價水電」「甲醛房」等負面標籤如影隨形。

不過另一邊，無暇對接租賃事務的房東，以及在月租預算、居住環境、通勤時間中艱難權衡的租客，都給市場提供了土壤，讓二房東在這片「泥潭」中站穩腳跟、甚至一度瘋狂生長。

不過當下，伴隨著城市空置房源增加、房租下跌，疊加保障房增量供應、大品牌長租公寓跑馬圈地，留給二房東的市場土壤還有多少？「租金差」的算盤，還打得響嗎？

一、租賃行情下行

要理解二房東的處境和前景，必須先看清當下的租房市場。

地產經濟學家丹恩浩誌對時代週報記者分析，因為經濟週期和外貿波動的原因，大城市就業供給能力有所影響，但生活成本依舊相對較高，一部分人群從大城市回到小城市或者老家，大城市租賃需求整體下滑。

與此同時，房屋的供應端增量顯著。在推進租房市場平穩發展的背景下，多地政府加大力度供應保障性租賃住房，也有一些城市長租公寓經營規模幾年內翻倍增長，加之新建商品住宅入市、二手房市場表現欠佳，也在一定程度推高租房市場房源總量。

供需決定價格。整體來看，當房屋租賃市場需求下行，供應持續增長，房租下降成了近期趨勢。

據中指研究院，2024年受保租房大規模入市及居民收入預期偏弱等因素影響，住房租賃市場仍處於調整階段。當年1~11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.7%；而進入2025年，一季度50城租金累計再下跌‌0.44%，租金下行壓力突出。

其中，‌2025年一線城市一季度租金與去年同期基本持平，但2024年累計下跌2.82%‌；二線城市‌2024年則累計跌幅達‌3.56%‌，2025年一季度再下跌0.70%。

專業平台房天下發文表示，房租市場租金回歸到了10年前的水平。其中北京、上海、深圳等一線城市，租金已經回到2015年至2017年的水平，廣州的租金降至2014年的水平。

這個時候，比房東更愁的，恐怕就是二房東。

「過去幾年，二房東在大城市如雨後春筍般冒出來。」丹恩浩誌觀察指出，但二房東行業虧損居多，包括一些機構長租公寓，其實也是虧損的，「很多人參與是因為門檻比較低，而且當包租公輕鬆悠閑，但深入瞭解不難發現，這個行業幾乎沒有什麼生存空間，尤其是這幾年」。

李羽透露，「以前高位拿房的二房東，現在只能降價才租得出去，基本無利可圖，要是空置了，就相當於房子砸手裡，而這樣的情況還不少，所以有的直接跑路，房東和租客找不到人、就來我們店裡要說法。」

二、還需要二房東嗎

「雖然不好做，但二房東還是多。」

李羽說，其所從業的區域，基本每個小區都有二房東的房源出租，大概佔掛租房源的一到兩成。

而在以獨棟樓房為主的城中村，二房東滲透率更高。

石牌村是廣州中心城區最為知名的城中村，周圍是摩天大樓和頂級商超，這也是其在租房市場的優勢——交通便利，周邊人口和企業集聚帶來龐大客源，五條人、丁磊也曾在這裏偏安，因此石牌村也被形容為廣州最貴、最知名的城中村。

「村里大部分房源都是交由二房東打理，差不多的單間，本地房東掛租1000~1100元，但是二房東打理一番，就能出到1300~1500元。」當地一房東阿興告訴時代週報記者，不過近年，因為租客減少，村里的房子不論出租率還是出租價格，都有明顯下降。

鍾寧也是房東，在廣州某地鐵站附近有一座獨棟樓房。她告訴時代週報記者，村里的房子，幾乎都交給二房東打理了，「租給他們，一簽就是10年，（不然）自己租的話又要照顧租客」。

「只要有這些無暇顧及房屋租賃及後續服務的房東，市場就永遠需要二房東。」這是於驍從事二房東三年來的結論，不止城中村的獨棟房東，還有不少商品房房東，要麼是人在外地或者外國，要麼是手裡的房子數量多，沒空打理和對接租客，「這部分房東數量比你想像得多」。

不過對於這部分客源，於驍們也有競爭對手。近年持續做大的大品牌長租公寓，和二房東一樣在市場尋找有潛力的房源用於長租業務，而且越來越多租客願意為其品牌和品質買單。

而在不同小區零散分佈的單個房源，因為不利於規模化管理和經營，未納入大品牌長租公寓的收房視野，但諸如鏈家、貝殼等房屋租賃買賣平台，也推出了房屋代管業務，業主定期對其支付一定管理費用即可化身「甩手掌櫃」。

但於驍表示，個人二房東有無法替代的競爭力，「總有願意為更好的裝修環境、傢俱配套及後續服務支付更高租金的租客，關鍵在於（二房東）能不能提供好服務、有沒有好的改造審美」。

這部分人群的確存在。多位房產中介都對時代週報記者表示，在通勤便利但房齡居高的情況下，較好的房屋裝修和傢俱配套，可以讓月租提價幾百甚至上千元，「但很多房東算不明白這筆帳，前期不願投入裝修，二房東願意」；同時，在城市核心地段上班但苦於通勤的租客，也有不少願意住進二房東打造的就近隔斷房。

也有的時候，因果是動態顛倒的。

在一部分租客眼裡，當一個區域租賃房源被二房東高度滲透，不僅可能倒逼周邊市場房租集體上漲，這時候選擇二房東房源也更多是一種被動行為，因為缺乏直租房源可供選擇。

李羽也表示，也有租客在找房時，會明確提出，「只看直租房源」。這背後，高價水電和維修費用，劣質裝修快速出租的「甲醛房」，亦或者退租時押金拿回難，在社媒被列入年青人到大城市打拚的「避坑指南」。

三、避坑指南

多名地產專家對時代週報記者指出，雖然租房市場表現平淡，但結合租客差異化租賃需求來看，行業依舊有可增長、待滿足的細分賽道。

舉個例子。大概半年前，盤古智庫高級研究員江瀚結合彼時發佈的上海租賃數據分析指出，儘管租房市場整體表現平淡，但家庭型和品質型租賃需求卻在逆勢上揚。根據相關數據，以月租4000~6000元價格段為例，關注人群佔比全人群段的29%，但這個價格段的供應佔比卻佔比全價段的26%，於是中間就出現了3%左右的需求真空；類似的，以120~140平為例，這個面積段供應佔比全面積段的5.7%，但需求端這個面積段佔比全面積段接近10%。

大量入市的保障性租賃住房，因為租金優勢，將在市場上攬走一部分租客。但於驍觀察到，周邊區域的保障性住房主要面向較低收入人群，並不會爭奪有較高居住條件要求的租客，「我主要收一些優質房源，月租2000~4000元不等，這部分客源並不會被保租房分流」。

於驍還說，自己通過二房東業務已經實現財富自由。當前，他手上有房源約150套，租出率超九成，每套月利潤在500~1000元不等。

「有一部分是城中村獨棟房源，有團隊去管理，我主要投資拿分紅，一些零散的小區房源就是我自己來（管理），大部分掛3天就能租出去，我也只收這種房源。」

被問及租不出去的房源如何處理時，他同樣斬釘截鐵，「用來做民宿，有的反而更掙錢，我有朋友拿單間做民宿，1間房1個月收入1萬元」。

提到市場走勢，他坦言確實在下行，但他隨後又提到，「這種時候我們往往更興奮，因為收房的時候，議價權更高了。現在大浪淘沙，沒能力不學習的只能出局」。

在他的朋友圈，2025年前3月，每個月發佈「大量收房」的動態；而在社媒平台，他更頻繁地發佈二房東教程，「教你搞被動收入」。

不過著眼整個市場，於驍這隻是少數個例。多位房產中介告訴時代週報記者，因為租賃行情不好，還在擴張的個人二房東並不多，「建議先別入行」。

丹恩浩誌表示，租賃市場增長高峰期已過，目前的二房東行業面臨的是大規模淘汰階段，而且這個階段還可能繼續持續一段時間，無論是長租、短租、民宿都會陸陸續續淘汰，之後市場可能會進入一個相對穩定期，供需關係會穩定下來，「但這個要基於經濟穩定，經濟不穩定，收入就業不穩定，那租賃市場、租賃需求、人口流動這些都不會穩定，租賃市場自然也會有波動」。

嚴躍進認為，現在租賃市場存在的問題，是很多房子租不掉，因此二房東的存在意義就降低了，「整體來看，做租房租賃的話，規模小反而容易賺錢，比如說有五套左右的房子是最好的。以前有些房東想擴大規模，卻發現並不好做，因為監管成本、管理成本都會隨之增加」。

二房東市場蛋糕變小，已經成為業內共識，二房東負面標籤傍身，也成為常見論調。但同樣顯而易見的是，市場依舊需要二房東，更關鍵的在於，如何規範化其發展？

多年前，一些長租公寓通過「長收短付」、「變相租金貸」等模式做大現金流，用以短期大規模擴張，也埋下金融隱患，在2020年前後頻頻暴雷，房東和租客成了最後的冤家。國家和地方政策隨之跟進，明令禁止「長收短付」「變相租金貸款」，同時建立租金監管池等，在一定程度上將市場拉回正軌。

類似的，現階段頻受詬病的「甲醛房」「高價水電費、維修費」「提燈定損」，一樣需要更大的決心和更精細化的管製措施進行規範。

嚴躍進表示，大城市住房租賃市場雖然正在經歷調整，但其規模不會減少，反而會增大。其中保障房的房租比同類產品便宜，但相比市面上部分二手房源還是偏貴，而且地段不一、受歡迎情況也不一，地段好的房子更受歡迎，地段不好的房子更便宜也可能市場表現不佳，「從不同租客差異化租賃需求看，二房東的角色仍然重要」。

他建議，現在很多地方都在推行以舊換新政策，政府會收購一些房源，但政府沒有專業力量來管理這些房源，所以可以積極引導一些二房東註冊公司，來幫政府管理這些項目，並不一定非要找特別大的公司，也就是說，政府對於二房東和國有企業收購存量房用作保障房和長租公寓的政策要契合。

從區域分佈來看。他認為，在大城市，二房東會多一些，因為租賃市場更活躍，而且住房租賃活躍的地方主要是在核心區域；而在小城市，由於住房租賃市場表現一般，所以二房東的數量可能會少一些。

或許這正是大城市帶來的可能性，其實二房東們最開始也是來大城市打拚的年青人，不知道什麼機緣巧合，就變成了二房東，只是這些故事里，有悲也有喜。

（應受訪者要求，於驍、李羽、鍾寧均為化名）

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