詳解提前還貸：怎麼做才最划算？專家建議存量房貸利率分三檔實施

近期，“提前還房貸”話題再度引熱議。據新京報貝殼財經記者瞭解，購房者在部分銀行提前還房貸需要排隊，排隊時間短則兩三個月，長則需等待半年之久。為什麼購房者都在紮堆提前還房貸？提前還貸真的划算嗎？提前還貸對銀行業績有什麼影響？

2月13日19點，貝殼財經與騰訊財經共同打造了一場直播節目，邀請招聯首席研究員董希淼、光大證券金融行業首席分析師王一峰、金融監管政策專家周毅欽共同就此話題展開討論。

目前房貸早償率約10%部分居民通過消費貸、經營貸置換導致早償

“目前我國房貸早償的規模並不大，目前房貸年化早償率在10%左右，即只有10%左右的購房者選擇提前還房貸。”王一峰介紹，這一比例還未達到2020-2021年前後提前還貸的規模，但房貸早償率仍有進一步增長的壓力，而如果出現了大量的早償行為，確實會對銀行的經營產生一定的影響。

董希淼表示，最根本的原因是受新冠疫情、經濟下行等因素影響，部分居民出現了工作不穩定、收入下降的情況，對未來預期信心不足。而春節前後，不少居民年終獎等資金更多，因此還貸較此前更為集中。

“從2022年看，提前還房貸還與投資理財收益下降有一定關係。”董希淼表示，去年金融市場波動比較大，部分投資者理財的收益率低於房貸利率，一些人就將原來買股票、基金和理財的資金騰挪出來，用於提前還房貸。

王一峰亦認為，投資收益回報水平和房貸按揭的負債利率之間的差異是影響購房者選擇提前還房貸的重要因素之一。去年以來，理財收益率與早償率呈現出顯著的負相關關係，這刺激了部分居民早償行為的發生。

“去年在股市、債市、樓市都出現波動的情況下，投資者的風險偏好正在轉向保守。”周毅欽補充道，數據顯示，2020年投資者投資風險等級最低的一級產品的客戶占比為19%，但到去年6月份，這一比例達到了45%。這反映出投資者的觀望情緒比較濃厚，也促使其將原來用於投資的資金提前還房貸。

在董希淼看來，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差較大，也是造成購房者提前還房貸的重要因素之一。目前部分存量房貸利率達到了6%以上，而新增房貸平均利率僅有4.3%左右，部分地區首套房貸利率低於4%。

王一峰還指出，從居民負債端其他負債的可得性和資金成本的角度來看，由於過去一段時期居民消費類貸款的價格出現了明顯的下降，經營性貸款的利率也是處在一個比較低的區間，不排除一部分居民通過消費貸或者通過經營貸出現債務置換的情況，導致早償行為的增加。

不過，王一峰認為，從大趨勢上看，當前經濟進入了常態化的增長階段，預計未來提前還房貸的現象也將隨著經濟複蘇而緩解。

房貸是人生中難得的杠杆投資 這三類人不適合提前還

“是否適合提前還房貸，每個人情況都不同。”董希淼表示，這需要根據每個人房貸利率高低、投資理財能力、風險偏好以及近期和中期資金安排等多方面因素綜合考量。

從貸款本身來看，董希淼認為，如果房貸是以等額本金的形式還款，意味著開始還本金多而利息較少，這種方式提前還款相對有利；如果是等額本息，則意味著借款人先還的利息多，如果還款已經到一半，不建議提前還貸。同時，如果購房者是使用公積金貸款，或者利率顯著較低的房貸，同樣不建議提前還房貸。

董希淼還總結了三種不適合提前還貸的情景：第一，房貸利率較低的人群，建議借款人要比較貸款利率與投資理財收益率之間的關係；第二，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機；第三，通過申請經營性貸款或消費性貸款，套取資金來還房貸，因為這是違規行為，甚至可能因為偽造相關材料涉嫌違法。

周毅欽亦表示，將消費貸、經營貸的資金騰挪到房地產市場是違規行為，一旦被監管或銀行發現，則有可能會勒令借款人提前歸還所借的消費貸或經營貸。經營貸和消費貸期限相對較短，單筆金額相對較高，如果出現被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個人徵信記錄。同時，辦理過程中，一些違法違規的中介可能會使用造假的材料，這屬於“騙貸”行為，收費也並不低，綜合成本可能高於原來的房貸成本，讓轉貸變得得不償失。

此外，周毅欽建議，借款人還需要看房貸的利息支出與投資收益之間的關係。如果資金的投資回報相對較高，收益能夠跑贏貸款支出，建議借款人“按兵不動”。

“房貸對於中國人來說，是人生當中難得的杠杆投資。”周毅欽表示，若投資者盲目跟風將這筆貸款提前還掉，相當於自己選擇主動下車，意味著將與投資獲得的超額收益無緣。

在周毅欽看來，從房貸10~20年的長週期來看，股、債、樓市的波動不會長期持續，當前經濟已處於回暖階段，因此建議借款人保持理性的態度。

“從投資的角度來說，當前我國經濟已經開始企穩回升，這也將帶來綜合投資回報趨於穩定、向好的時期。”周毅欽建議，借款人應考慮長週期的綜合投資回報結果，並在提前還房貸的問題上三思而後行。

銀行若故意關閉線上還款渠道 屬於“店大欺客”行為

新京報貝殼財經記者此前瞭解到，為了應對購房者紮堆提前還房貸，部分銀行設置了一些還款門檻。參與討論的專家均認為，這些門檻具有一定的合理性，但也有一些並不合理。

周毅欽表示，部分銀行會在與客戶簽訂的房貸合同中明確約定提前還款的要求，如約定借款人要提前還貸，必須要先向銀行提出申請，經過同意後才可以償還部分或全部貸款；也有一些銀行為了保證借款合同的穩定性，要求客戶借款期限在半年或一年以上才可以提前還款，這是為了防止客戶快進快出，防止對銀行的管理增加難度；還有一些銀行在合同中設置了提前還款的違約金，因為購房者提前還款也使得銀行失去了原有合同約定的利息收入，造成了銀行閑置資金的成本損失。這些是合理的門檻。

王一峰介紹，在西方國家，借款人提前還貸同樣也需要收費，但在國內相關費用基本上沒有收過，這是過去我們國家房貸業務長期以來發展的傳統。

“而銀行為了防止高利率的優質資產轉化為低利率資產，採取了關閉手機銀行、網上銀行等線上渠道，把審批程序拉長，人為製造困難，讓客戶自己主動打退堂鼓的行為並不可取。”周毅欽表示，從金融消費者保護的角度來看，這屬於“店大欺客”行為。

董希淼主張，銀行對提前還房貸的行為不收取違約金，並建議銀行不要給購房者提前還款設置過多障礙。但客戶提前還款是否繳納違約金、補償金，主要還是看相關房貸合同的約定。

“不是銀行想多賺利息就十惡不赦、借款人想提前還貸就天經地義。”董希淼表示，呼籲銀行為借款人提前還貸提供更多的便利，儘量適度地降低部分存量房貸的利率，但並不意味著這是銀行的法律責任。

建議存量房貸利率分三檔實施下調 同時引導存款利率適當下行

王一峰指出，利率較高的存量房貸主要集中於2017年-2021年底期間放款的這部分貸款，考慮到今年年初集中減息，目前基本上這部分存量房貸利率平均在5%左右。這意味著部分借款人房貸利率要比當前投資收益率更高，因此這部分人群提前還款意願較強。

“下調存量房貸利率不僅可以緩解當前早償的問題，還可以防範由於疫情給居民帶來的償還能力降低、壓力較大的風險，促進消費。”王一峰表示，在存量房貸利率較高的居民中，首次置業的比重較大，緩解這部分居民還款壓力，也將有助於促進社會公平。但降低存量房貸利率還需要從頂層設計上繫統地考量，而當前存量房貸的調節很多是金融體系對於居民端道義的考慮，而非必須的責任。

實際上，從曆史來看，2009年我國曾有過統一的下調存量房貸利率的做法，當時是在法定貸款利率的基礎上打7折，這主要是面對2008年金融危機做出的響應，銀行與借款人重新簽訂了補充合同。

不過，王一峰認為，“直接減價”的做法於現在而言已經不適用了。與當年相比，現在房地產調控政策是“因城施策”，不同城市的房貸利率千差萬別，是在貸款報價基礎利率（LPR）的基礎上加減點而來，部分城市之間的房貸利率差異甚至接近100個基點，這也給存量房貸利率如何下調帶來了難題。而“存量房貸利率下降幅度”的問題同樣值得探討，如果降幅過大，可能會對銀行盈利造成擠壓，將對我國金融體系穩定性造成較大影響。

董希淼則在直播中指出，降低存量房貸利率，並非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調存量房貸利率更為可行。在執行過程中，可以不用區分地域、首套房還是二套房、固定利率還是浮動利率，各地可以通過市場利率定價自律機制來召集銀行商討，形成一定的標準並加以實施。

董希淼建議，可根據房貸利率水平分三檔實施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個基點；房貸利率在5.5%~6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個基點；房貸利率在5.0%~5.5%之間的打95折或者降30個基點。在降低利率時，銀行無需與借款人重新簽訂紙質合同，可採取此前貸款基準利率轉為LPR利率時的做法，即向符合條件的借款人發送信息確認即可。而所謂階段性，則可將時間暫定為三年，三年之後可以根據實際情況再做研究。

此外，董希淼還建議，央行可以適度通過市場利率定價自律機制，引導存款利率適當下行，減輕銀行負債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對衝銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對部分影響較大的銀行進行定向降準以彌補其損失。對於銀行而言，主動讓利不僅可以更好地履行社會責任、促進消費，還有助於留住更多存量客戶。

新京報貝殼財經記者 薑樊 編輯 陳莉 校對 劉軍