認房不認貸、降首付、降利率！住建部表態

住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

首套房首付比例或再降低

據中國經濟網報導，在業內人士看來，住建部此次表態，釋放了超預期的政策調整積極信號。

比如，作為直接影響購房成本的關鍵變量，購房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當前購房者入市意願偏弱的情況下，降低購房首付比例已成為政策重要發力方向。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，當前，很多城市沒有把首付比例降低到20%，且房貸利率依然高於4%。據易居研究院統計，全國20個重點城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。

城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。具體城市看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。

“目前，大部分非限購城市首套房最低首付比例已經按照20%執行，但對於核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低於30%。”在平安證券房地產首席分析師楊侃看來，此次住建部提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”，可以說超出市場預期，有利於降低購房者置業成本，若後續落地執行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。從貸款利率角度來說，據貝殼研究院監測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受媒體採訪時表示，短期來看，預計一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%下限。同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能。

因城施策逐步推進

據21世紀經濟報導記者觀察，由於二套房首付比例和房貸利率普遍高於首套房，因而首套房認定標準也是影響購房成本的關鍵因素。

首套房認定標準與“認房”“認貸”相關。“認房”“認貸”指商業銀行在確定貸款比例時會參考家庭名下是否有房，是否有過住房貸款記錄、貸款是否償清。“認房又認貸”意味著購房家庭只要在全國有過貸款記錄，不管家庭名下是否有房，貸款是否償清，再購房則會被認定為二套。“認房不用認貸”則意味著僅將家庭名下是否有房作為首套房認定的標準。“認貸不用認房”是將貸款是否償清作為首付比例的參考條件。當前限購較嚴格且執行“認房又認貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等十餘個核心城市。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的20餘城優化“認房又認貸”政策。

如5月25日，天津發佈關於修訂《天津市個人住房公積金貸款業務操作細則》的通知，對房屋套數核定方法進行調整，明確套數核定以簽訂購房合同或買賣協議時，“以我市住房交易及不動產登記管理部門確定的購房套數為準”，公積金貸款開始執行“認房不用認貸”政策。

但一線城市和成都、西安等部分重點二線城市仍然嚴格執行“認房又認貸”的政策，如上海首套房首付比例為35%，二套房為普宅和非普宅的首付比例分別為50%和70%，這對於想要換房的家庭而言資金壓力較大。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，如果落實“認房不用認貸”，那麼購買“賣一買一”就可以按照首套房標準執行，這對於改善性住房需求家庭而言可謂是一個重磅利好，大大降低了購房成本，減輕還款壓力，拉動其入市積極性，促進改善性住房需求釋放。

陳霄認為，整體來看，核心一二線城市政策調整的空間仍然較大，預計後續重點城市跟進調整政策的預期提升，並且調整首付比例及優化“認房又認貸”將成重要方向。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒，相關政策要落實落細，後續還需要金融管理部門共同推進，各地積極貫徹落實。具體落地的過程，應是因城施策，即各地不會步調一致、力度一致地實施，而是會有先有後、政策力度有大有小，不會一下子就把政策用到底。

具體而言，陳文靜認為，接下來一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%，北京、上海等一線城市首套房貸利率加點數也存在下調可能。與之類似，短期二線城市或率先調整優化“認房又認貸”政策，一線城市亦存在空間。此外，未來針對換房需求的稅費減免政策支持力度或進一步加大。

關於樓市，北京最新表態

7月29日晚，北京住建委官方公眾號“安居北京”發文稱，黨中央、國務院高度重視房地產市場平穩健康發展。7月24日中央政治局會議指出，要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

近日，住房和城鄉建設部召開企業座談會，會上倪虹部長表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好各項政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

市住房城鄉建設委將認真學習領會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業座談會上的講話要求，在市委、市政府領導下，堅持穩中求進工作總基調，結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。