“認房不認貸”威力在哪？已有業主和購房者轉變態度，一線城市或有條件落地

本週，有關房地產市場的利好消息不斷，先是高層會議提出“適時調整優化房地產政策”，後有住建部喊話。業內認為，新一輪樓市寬鬆政策即將鋪展開來。

在具體政策上，住建部提出的“認房不認貸”受到極大關注。目前，嚴格執行“認房又認貸”政策的城市僅剩一線城市及少數強二線城市，若“認房不認貸”能夠落地，將對這些城市的樓市複蘇起到刺激作用。但專家也指出，如果在一線城市完全執行“認房不認貸”，或出現房價過快上漲的情況。

一線城市二手房成交量連跌數月

今年春節過後，北京、上海等核心城市的房地產市場有所回暖，開發商、房產經紀公司都感受到一絲暖意，樓市似有從低穀回升的趨勢。

然而，這種態勢並未持續多久。據北京住建委官網數據統計，3月份該市二手房成交量為22192套，而4月、5月、6月分別為13928套、12982套、11607套，環比降幅分別為37.2％、6.8％、10.6%。

北京市朝陽區管莊區域的房產經紀人郭濤（化名）對中新經緯稱，3月份前後，二手房成交量大一些，價格也有上漲，但總體穩定。近段時間的成交量出現下降，房價與2021年同期基本持平。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯稱，北京6月份二手房的成交量大約只有3月份的一半，反映出當前市場的冷淡。“二手房月網簽1.2萬套是北京樓市的‘枯榮線’，月網簽量低於1.2萬套，市場會比較低迷，若月網簽降至1萬套以下，房價或出現普降。”他還稱，從目前的數據看，7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。

上海同樣如此。今年3月，上海市二手住宅成交量為23991套，環比上漲24%。到4月份，成交套數就降至17686套，5、6月又分別降至約1.5萬套、1.26萬套。據國家統計局，在70個大中城市中，上海6月份二手房房價環比下跌1.2%，跌幅居於70城第一。

上海一家大型房產經紀公司的經紀人龐軍（化名）告訴中新經緯，上海目前的成交量已比較低，一些房源的價格回到了2020年，甚至2019年的水平。

據廣州中原研究部，今年3-6月，廣州二手住宅成交量分別為12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指導價政策調整等因素利好，深圳近幾個月二手房的成交量較此前有所提升，但與過去的市場高點相比仍有不小差距。據深圳市房地產中介協會，3-6月份，該市二手房錄得成交量（含自助）為4943套、3744套、3603套及3192套。

“認房不認貸”威力在哪？

住建部部長倪虹在近日召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

改善性住房換購稅費減免等政策，此前已經實施，因此，住房貸款“認房不用認貸”的表態，成為市場關注的焦點。“認房不認貸”是指，商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下在當地是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

根據對首、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”“認房不認貸”“認貸不認房”三種，嚴格程度依次遞減。據國金證券研報，截至6月30日，北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等十幾個核心一二線城市仍執行“認房又認貸”政策。目前，有一些城市對“認房又認貸”政策的執行進行了變通，僅剩少數核心城市在嚴格實施該政策。

“認房又認貸”與“認房不認貸”在首付比例、貸款利率上差別明顯。易居研究院研究總監嚴躍進稱，在“認房又認貸”的政策下，上海二套房的首付比例達70%（普通住宅最低50%），房貸利率最低5.25%，若改為“認房不認貸”，首付比、房貸利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比達80%（普通住宅最低60%），房貸利率最低5.25%，改為“認房不認貸”的話，首付比、房貸利率可降至40%（普通住宅最低35%）、4.75%。可以看出，若實施“認房不認貸”，能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

實施“認房又認貸”，對市場成交量及價格有何影響？貝殼研究院回顧了中國2010年至當前的兩輪完整的房地產市場調控週期，該研究院稱，在成交量方面，2010年啟動“認房又認貸”後，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%，次年繼續大幅下滑38%至12萬套，不足2009年的一半。

貝殼研究院還稱，2016年末至2017年初，一線城市相繼重啟“認房又認貸”後，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價格看，“認房又認貸”有效遏製了房價上漲。一線城市房價“易漲難跌”，在2020年以前一線城市曆史上為數不多的房價漲勢放緩或者下跌基本均由“認房又認貸”政策引起。

貝殼研究院認為，“認房不認貸”的落地，可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。另一方面，改善群體賣掉二手房後購買新房，促進二手房、新房的良性循環。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地產市場和行業的良性循環。

58安居客房產研究院院長張波稱，預計下半年房地產政策持續寬鬆的趨勢不變，隨著“認房不認貸”在一二線熱點城市的落地執行，會使得不少原來按二套房執行的首付比和貸款利率標準，都有可能按首套房標準執行，這對樓市的影響較為明顯。熱點城市的核心問題並不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持。

有條件地實施？

市場在期待“認房不認貸”在一線城市落地的同時，也在預估該政策是完全實施，還是有條件地執行。

張大偉稱，若“認房不認貸”徹底執行，使得大量原本認定為二套房的購房人重新擁有了首套房資格，該政策的影響就會很大。這種情況下，北京、上海等一線城市的市場可能會重現火熱，甚至會吸引其他城市的購房人前來買房。

中新經緯注意到，已經有業主和購房者開始轉變態度。住建部上述表態公佈後，龐軍說：“我們正在開會研討這個新政策。一般來說，新政策會依照不同地方實施不同的細則，由於上海還沒有跟進，不太確定會如何實施。近日的利好政策比較集中，再加上價格已下降，有個別賣房業主不願意再降價。”郭濤也稱，有一些客戶已經選擇新政策落地後再出手。

張大偉稱，如果是有條件地實施“認房不認貸”，比如首付比例和貸款利率小幅下調，或者僅在新城區和郊區執行、二孩家庭或老人同住家庭適用、要求具備所在城區社保等等，“認房不認貸”政策不會明顯刺激市場。

由於“認房不認貸”效果比較明顯，張大偉判斷，一線城市大概率會有附加條件的實施“認房不認貸”，既讓市場有所好轉，又不至於過度刺激房價上漲。

嚴躍進對中新經緯分析，“認房不認貸”政策在一線城市落地的可能性很大，也將會助推市場的回暖。他認同該政策會有條件地執行，可能會在不同區域、新二手房方面進行區別實施。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，後續措施還需要金融管理部門、各級政府具體出台，同時也會遵循因城施策的方針，即各地不會步調一致地、內容一致地實施，而是會有先有後、政策力度有大有小，也不會一下子就把政策用到底。

（原標題：熱議“認房不認貸”：有中介已開會研究，一線城市有條件落地？）