“中介太捲了”！一線城市，房租降了

作 者丨李莎,潘晨晨

編 輯丨周上祺

圖 源丨圖蟲

“10月底，我房子的租期剛進入第二年的第二個月，中介說房子不好租，要違約，我沒辦法，月租金就降了350元，他們才繼續租的。”11月22日，北京房東江麗（化名）向21世紀經濟報導記者表示。

2013年江麗就把豐台區的兩居室對外出租了，一直租到現在。去年10月底，張麗將房子租給了中介。與中介合作多次，合同期內不得已降價，這對張麗來說還是第一次：“他們違約的話就付一個月租金，但我第二年的1個月免租期剛過，違約就相當於我沒有拿到違約金。”

張麗的經曆是近期北京住房租賃市場的一個縮影。實際上，畢業季租賃高峰之後，北京租房市場開始進入淡季，出現庫存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交週期變長、市場活躍度下降等特徵。不只北京，四個一線城市均有類似情況。

據貝殼研究院數據，10月北京和上海房源約45天成交，廣州和深圳則要60天以上。一線城市10月租金指數環比下降1.1%，同比下降2%。另外，10月最後一天，一線城市在平台上掛牌的“租售房源”數量較去年同期高出10%以上，這在以前並不多見。

受訪專家認為，與近兩年同期相比，今年10月一線城市租房市場活躍度相對較低，房源量增多特徵凸顯。預計隨著租賃市場淡季持續，一線城市租金穩中趨降態勢可能會延續，未來租金水平很難出現再次回升。

北京租金下降，成交週期拉長

唐先生也在出租兩居室。11月20日，唐先生將朝陽區立水橋的房子掛上中介平台，至今迎來十幾位租客諮詢、2位實地看房，還沒有成交。雖然只上架了3天，但租客看房積極性不高，唐先生的月租金預期已經從6800元降至6300元。

“現在是淡季，人員流動小，周圍的房子都不好租。”唐先生向21世紀經濟報導記者表示。

據貝殼研究院數據，10月北京房源成交週期為45.2天。11月1-22日，成交週期微增至46.6天。

“現在客戶量沒那麼多，房子租得慢，空置時間會長一些。”北京豐台區中介朱鋒（化名）向21世紀經濟報導記者表示。朱鋒坦言，11月至今，他只有3個租房單成交。

但房山區也有中介向21世紀經濟報導記者談到，價格相對便宜的房源會租得比較快，甚至有房源剛登記不久就成交了。

除了成交週期變長，租金下降也是近期北京市場的重要特徵。貝殼研究院數據顯示，10月北京租金環比下降1.5%，同比下降1.9%。

袁嬋（化名）有一套南三環的兩居室，2020年開始出租至今。由於裝修時間不久、房況良好，出於愛護房屋的考慮，她相對低的價格將房子租給了兩個相熟的女生。今年10月，她剛與兩位租客簽訂了續租合同。

2022年10月，袁嬋將月租金上漲100元至5600元。今年續約前夕，她發現附近租金有所回落，以市場價為參考，她仍把租金定為5600元/月。“按市場價的話，這個房子理想狀態可以到6800-7000元/月。” 袁嬋說。

一週前錦瑟（化名）開始看房，她在北京已經租了11年房子。由於在租房子20來天到期，目前她主要是線上瀏覽房源。她發現，與一年前相比，中介平台上的兩居和三居價格比一年前降了不少，但一居價格變化不大。

“我們這房子的月租金比七八月便宜了兩三百元，談價的空間也會大一點。” 朱鋒說。房山區、東城區等區域中介均也有類似反饋。

“能講價”已經成為當前北京租房市場共識，唐先生房子掛牌價格也比心理預期價格高200餘元：“租客肯定會議價，所以我多報價，給對方一個心理平衡。”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報導記者表示，進入10月，租賃市場傳統淡季效應逐步加深，北京租賃市場活躍度持續下降，租金回落屬正常現象。與此同時，當前新增租賃需求不足，為盡快出租空置房源，業主議價空間擴大。正臨傳統淡季，預計11月北京租金大概率將持續下滑。

一線城市在租房源增加

不少中介發現，近期北京在租房源增加，其中有一部分由在售房源轉化而來，也有不少由售轉租的“租售房源”。

“好些業主覺得現在賣房價格低，有賣著賣著不賣的，也有還想賣就先短租幾個月觀察一下市場的。” 朱鋒說。他手裡現在就有不少短租房源，以中小戶型為主，這類房源的租金低於市場價，租戶需要配合看房。

錦瑟偶爾也會瀏覽到價格較低的房源，她線上問中介管家發現，基本都是邊租邊賣的租售房源，一旦房東賣掉了房子，就需要協商退房。

不只北京，貝殼研究院不完全統計發現，10月31日一線城市在平台上掛牌的“租售房源”房源量同比增加10%以上。

包括明顯增加的租售房源在內，當前住房租賃市場個人業主庫存房源普遍呈現增加趨勢。根據前述機構數據，11月22日全國重點40城租賃庫存房源量比今年10月底增加1.3%，比去年10月底增加6.8%。

一線城市也有類似情況。關榮雪發現，與近兩年同期相比，10月一線城市房源量有所增多。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報導記者表示，庫存房源量增加主要有三方面原因。一是季節性因素，自9月開始租賃市場進入傳統淡季，住房租賃需求減弱；二是保障性租賃住房分流了部分租賃需求，2021年開始保障性租賃住房房源呈現顯著增加趨勢；三是房屋交易週期延長，個人業主房源由掛牌出售轉向同時掛牌出租，或是直接轉為掛牌出租。

不只業內人士，上海房東越興（化名）也感受到了房源增加。他位於長江高科的房子已經出租了兩年，由於租客不再續租，近兩週他將房子掛上了中介平台。按以往經驗，房子應該相對好出租。

但和之前相比，上海市場也出現了變化，越興向21世紀經濟報導記者談到，儘管是特例，但小區確實出現過低於他掛牌價格幾百元的同戶型房源，另外，附近新掛牌的房源也較多。所以他預計，和之前一週左右就租出去的情況不同，這次可能要一個多月才能成交。

由於上任租客的租期還有一個月，目前有幾個人來瞭解過，但都還沒有實地看房。“我也不是特別著急，也沒啥房貸壓力，所以掛出去放一兩個月，等有合適的機會再租也可以，正好現在也是租房淡季。” 越興說。

在近期一線城市租賃市場中，上海和北京的45天左右的成交週期相對短，10月廣州和深圳的成交週期要長15天以上。

黃卉分析稱，這主要是因為廣州、深圳的城中村租賃房源在整體租賃市場中占比較大，相較而言個人業主房源租金價格較高，在城中村租賃房源分流下，廣州、深圳的個人業主租賃房源出租速度更慢。

越興既是房東，又是租客。由於租房的房東準備賣房，11月他就開始尋覓新的居所，出於改善居住質量的考慮，他斷斷續續看了小半個月，才定下一個新裝修、新家電的房子。也正是如此，房東初始預期較高，掛牌價高達8200元/月，較小區同戶型高1000元左右，好在議價比較順利，最後成交價7500元/月。

越興模糊地觀察到，去年開始，上海的租房價格就在下降。“我今年租房的最大感受就是，中介太捲了，都願意壓服務費。” 越興說。

不只上海，近期一線城市租金都在下降。貝殼研究院數據顯示，10月北京、上海、廣州和深圳的租金指數環比分別下降1.5%、1.2%、0.6%和1.3%，同比分別下降1.9%、3.2%、1.8%和1.2%。

對此，關榮雪認為，10月進入傳統租賃淡季，新增需求不足，租金議價空間擴大，租金邁入穩中趨降通道也在預料之內。另外，受今年畢業生就業壓力偏大影響，下半年以來畢業生“返鄉就業”效應發酵，一線城市租賃市場活躍度較低。

除此之外，黃卉還注意到三個影響因素：一是面向新市民、青年人的保障性租賃住房供應政策效應顯現，房源快速增加；二是房屋交易節奏放緩，帶來個人業主房源快速增加；三是住房租賃消費重心下移，租客家庭儲蓄意願較強，更傾向於選擇嚴格控製或降低租金的支出成本，增加儲蓄以備未來購房或用於家庭的其他支出。

展望未來，關榮雪認為，隨著租房淡季持續，接下來一線城市租金大概率會延續下滑態勢，直至年末。黃卉從供需兩端出發，認為受“十四五”保障性租賃住房供給保持較快增長趨勢，熱門二線城市對新市民、青年人的吸引力增強影響，未來1-2年內一線城市租金水平上漲的動力都不足，租金水平走勢將更為平穩，很難再次出現回升。