深圳樓市“涼涼”：業主開啟降價賣房潮，連豪宅也“失守”了？

文 | 新浪財經 徐苑蕾

57億銷售額！深圳豪宅市場再現“日光盤”，深鐵前海時代尊府270套千萬豪宅在6小時內被搶購一空，如此盛況讓人們在充滿涼意的深圳樓市中看到了一縷曙光。

作為樓市抗跌的風向標之一，今年以來，深圳豪宅市場表現可以說是異常焦灼。成交量方面，深圳豪宅在四個一線城市中跌幅排在首位，且沒能逃過降價的命運，單價破10萬元的豪宅成交套數有所減少。

豪宅市場只是深圳樓市的一個縮影。下半年以來，為了刺激樓市複蘇，深圳接連祭出認房不認貸、下降二套房首付比例以及調整普宅認定標準等政策組合拳，不少業主則開啟降價賣房潮，自9月開始，深圳一二手房成交量均出現回升。

有中介人士透露稱，目前深圳樓市中的投資客已經被震盪出去，剩下的都是剛需和改善需求。但是客戶加杠杆的意願沒有增加，希望能少貸款就少貸款。“目前成交量已經築底，2024年價格調整在所難免，此外是否會逐步推出放鬆限購、放開限售等政策，值得期待。”

深圳再現“日光盤”

今年9月，深圳千萬級豪宅項目——綠景白石洲和金地環灣城接連開盤。然而即便新項目價格與周邊二手房價格嚴重倒掛，這兩個項目去化率只不過6-7成。直至近日深圳豪宅市場再現“日光盤”，人們才在低迷已久的深圳樓市中感受到一絲暖意。

上週末，深鐵前海時代尊府開啟線上選房，僅僅用了6小時，270套約189-249㎡的大平層全部售罄，銷售額達到57.38億元。截至選房當日前一晚，該項目的凍資入圍人數為553批，凍資入圍比例超1：2，相當於兩個人搶一套房，提前鎖定“日光”。

據瞭解，前海時代尊府作為前海時代系列的三期項目，位於前海CBD桂灣中央，是深鐵集團打造的超百萬平方米TOD城市超級綜合體。項目備案均價約9.9萬元/平方米，最低單價約8.4萬元/平方米起，套均總價1850萬元，最便宜的一套1600萬元，最貴的高達2855萬元。

去年在疫情嚴重影響之下，深圳樓市“日光盤”有四個。今年全國樓市高開低走，直至年末，深圳才追上去年自己的“日光”成績。在深鐵前海時代尊府之前，今年深圳“日光盤”還包括信義金域半山、海德園以及深房光明里。

一位房企人士表示，信義金域半山、海德園均是加推盤，而且有上半年的行情加持，深房光明里則屬於剛需改善，這三個項目“日光”難度都不算高。因此，深鐵前海時代尊府能夠實現“日光”，對年底深圳樓市的行情來說確實有一定的提振作用。

根據鏈家網數據顯示，前海時代的政府參考價為10.71萬元/平方米。而根據媒體報導，前海時代二手房掛牌價一度高達18萬元-20萬元/平方米的天價。撇除地理位置、配套資源等優勢，單單是在一二手房的價差之下，“買到就是賺到”的心理期待自然讓更多買家蜂擁而至。

豪宅賣不動了？

在一個城市的大盤中，豪宅的成交只能算是鳳毛麟角，但是由於部分樓盤戶型大、總價高、利差吸引，豪宅市場常被視為樓市的風向標之一，在市場上行時反應最快，在價格下行時則較為抗跌。

實際上，今年以來，深圳豪宅市場的表現可以說是非常焦灼。根據中指院數據顯示，2023年1-11月，在四個一線城市中，北京、上海、深圳的千萬級豪宅成交套數同比均有一定程度的下滑。其中深圳跌幅達到22.74%，遠高於北京和上海的0.44%和6.38%。

另一方面，即便是千萬級豪宅，也沒能逃過降價的命運，單價破10萬元的豪宅成交套數也在變少。中指研究院數據顯示，最明顯的也是深圳，截至今年12月中旬，單價破10萬元的豪宅成交套數僅2604套，同比下降近5成。

深圳中原研究中心數據則顯示，11月，深圳房價排名前十的多個豪宅片區掛牌均價出現下跌。其中，單價最高的深圳灣片區掛牌均價少見地跌破20萬元/平方米。

一位中介機構人士表示，今年不少原本1500萬以上的房源都降到了1000萬，現在2000萬以上的房源中介才會視為豪宅，因為在深圳1000萬-1500萬區間的房源結構非常複雜。

量價齊跌的情況下，今年11月底，深圳調整樓市政策，取消了總價750萬元的“豪宅線”認定標準。以往在深圳核心區域，小戶型外的房源基本為豪宅，現在大多變為普宅，滿5即可免徵增值稅及附加稅。

新政推出後，深圳豪宅成交有所好轉。深圳市住建局數據顯示，11月一手豪宅共成交375套，環比上升28.4%。其中，1000萬-2000萬元價格段成交占比86.7%，上升3.5%。深圳中原研究中心數據也顯示，11月2000萬元及以下的一手豪宅成交占比保持上升態勢，占比高達93.1%，較去年同期提升10.4個百分點。‍‍‍

業主開啟降價賣房潮

豪宅市場的變化實際上是整個深圳樓市的行情的一個縮影。除了調整普宅認定標準之外，此前深圳接連祭出了下調住房貸款利率、認房不認貸以及二套房首付比例統一降至40%等政策。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“此輪深圳樓市調整的幅度在一線城市中是最大的。”

而各種樓市政策的調整歸根到底還是源於疲弱的成交。據深圳貝殼研究院提供的數據，今年深圳新房住宅成交套數約3.8萬套，同比下降8%，二手住宅成交套數雖然同比增長50%，但依然處於曆史低位。

前述中介人士透露，深圳樓市經過2年多的盤整，投資客已經被震盪出去，剩下的都是剛需和改善需求。但是客戶加杠杆的意願沒有增加，態度非常保守謹慎，全款比例增多，貸款買二手房的比例降至近年來新低，且平均貸款成數升高至5成以上，能少貸款就少貸款。

此外今年深圳新房、二手房價格均下行，價格倒掛優勢削弱，一二手房之間互卷。深圳貝殼研究院數據顯示，2023年，深圳新房住宅套均總價從去年的700萬元降至612萬元，二手住宅總價中位數從去年的423萬元降至411萬元。

尤其是今年10月和11月，降價房源的占比創出新高。“一線城市的業主再次開啟降價賣房。”李宇嘉解釋稱，11月深圳二手房成交價低於指導價占比已達到78%，較10月大幅提升7個百分點。部分業主想在短期內出貨或者換房，那就得降價，而且要低於市場價。

在一系列政策組合拳之下，自9月開始，深圳一二手房成交開始穩步攀升，11月，深圳二手住宅成交3133套，創下7個月以來新高。深圳貝殼研究院數據則顯示，認房不認貸政策推出後，前後20天簽約量環比增加60%，二套首付與“豪宅線”調整後，前後20天簽約量環比增加30%。

值得注意的是，此輪深圳樓市調整，僅從降低住房交易成本入手，而並未涉及限購政策。李宇嘉表示，政策小步快跑，沒有一次性到位，為下一步政策調整預留了空間。“成交量已經築底，2024年價格調整在所難免。”前述中介機構人士則稱，“2024年是否會逐步放鬆限購條件、放開限售、增值稅5改2、放開公司買房政策等，都是值得期待的。”