21解讀丨平安銀行推出商住兩用“氣球貸” 專家建議“需合理評估還款能力”

21世紀經濟報導記者 曹媛 深圳報導

近日，全國範圍內房地產利好政策頻出，銀行機構也在加大力度推出各類相關政策吸引購房者。

5月28日，平安銀行官方公眾號發佈了一則推文，推文標題為“房貸利好政策來啦！”正文重點宣傳了平安銀行的幾類“特色還款方式”，包括“二階段還款”、“雙週供”、“輕鬆還”、“氣球貸”。

平安銀行向21世紀經濟報導記者明確表示，“氣球貸是適用我行個人商住兩用房按揭業務的一種還款方式，客戶選擇我行按揭貸款且用途為商住兩用房按揭時，在選擇還款方式時可選擇氣球貸。”

在國外，“氣球貸”這是一項成熟的金融產品，最早深圳發展銀行借鑒國際經驗，於2007年推出。後偃旗息鼓，直到現在“重出江湖”。

有銀行業內人士表示，氣球貸的優勢是還款方式是中性的，讓客戶選擇還款方式。銀行推出靈活多樣的還款方式，有助於減輕借款人前期償還貸款的壓力，進而激發居民住房消費需求，提振住房消費的意願和能力。

不過，也有業內人士建議，“氣球貸”等產品只是還款方式的改變，應償還的貸款本息總量並未減少。購房者需合理評估自身的還款能力。

“氣球貸”適用商住兩用房

所謂“氣球貸”，是以一個較長期限來計算月供，但以短期貸款期限確定貸款利率，客戶在前期分期償還本息，賸餘本金到期一次償還。因其前期每期還款金額較小，在貸款到期日還款金額較大，“前小後大”像是一個氣球的樣子，被稱為“氣球貸”。

中原地產首席分析師張大偉向記者表示，平安銀行此次宣傳的四類還款方式，除“雙週供”外，其他三類都屬於類“氣球貸”性質。“氣球貸”簡單理解就是一種“先息後本“的還款方式，一般都是用於週期比較短的經營貸或者消費貸。

那麼，平安銀行此次宣傳的“氣球貸”能否用於購房的按揭貸款？平安銀行向21世紀經濟報導記者明確表示，“氣球貸是適用我行個人商住兩用房按揭業務的一種還款方式，客戶選擇我行按揭貸款且用途為商住兩用房按揭時，在選擇還款方式時可選擇氣球貸。”

平安銀行進一步強調，通過降低客戶每月貸款還款壓力，進一步滿足新市民購房安居需求。借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還賸餘本金。該行表示，始終嚴格落實監管部門關於個人住房貸款一城一策，因城施策的政策要求，在符合當地監管政策規定的前提下方可在按揭業務中開展氣球貸等還款方式。

“商業銀行在符合制度規定的情況下，對個人住房貸款產品進行創新，比如採取更加靈活的還款方式、適當延長貸款期限、降低貸款首付比例和利率等，屬於商業銀行自主經營的權限。”招聯首席研究員董希淼告訴記者。

他表示，特別是對工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人而言，較低的貸款購房門檻、靈活的還款方式具有一定吸引力。對銀行而言，通過住房信貸產品創新，提供差異化、人性化的服務，滿足不同的借款人的現實需要，有助於提升產品的競爭力，進而擴大信貸市場份額，保持住房貸款業務平穩發展。

“氣球貸”曾因契合炒房被喊停

在國外，“氣球貸”這是一項成熟的金融產品，最早深圳發展銀行借鑒國際經驗，於2007年在全國範圍內同步推出房貸新品“氣球貸”，引起了市場強烈反應，該銀行也是平安銀行的發展前身。

“氣球貸”主要優勢是前期還款壓力小，能夠降低購房門檻。但也容易引發信用風險，威脅銀行經營的安全性。

中南財經政法大學金融學院陳泳杏曾分析深發展的“氣球貸”模式，其認為，由於氣球貸期間還款數額變少，很容易被資金有限的炒房客利用，在房價上升的通道中賺錢離場，儘管“炒房客”也有被套牢的風險，但也一定程度上助長了這類投機行為。

21世紀經濟報導記者發現，早在2011年前後，個人按揭貸款的”氣球貸”模式因其計息方式、契合炒房等問題被監管部門喊停。近年來，市場也多次傳出某銀行或房地產項目支持“先息後本”這類還款方式，但後續相關機構都進行了澄清。

記者發現，近期房貸“先息後本”的消息也層出不窮。例如，就在今年5月21日，成都一家房地產公司發佈聲明稱，其樓盤“首套房執行1.5成”、“20年先息後本”等不實信息，騙取客戶信任，套取客戶個人信息，給我司造成嚴重不良影響。

但對比當年的房地產市場環境，目前市場供需關係發生了劇烈變化，這類“氣球貸”也“重出江湖”。

董希淼明確向記者表示，近年以來我國房地產市場走勢疲軟，居民住房消費信心和意願下降，房地產供求關係發生重大變化。在這種情況下，銀行推出靈活多樣的還款方式，有助於減輕借款人前期償還貸款的壓力，進而激發居民住房消費需求，提振住房消費的意願和能力。

購房者需合理評估還款能力

但需要注意的是，如果選擇“氣球貸”這類還款方式，不能忽視其潛藏風險，購房者需合理評估自身的還款能力。

首先，使用“氣球貸”後還款利息總額較高。張大偉分析稱，對於購房者來說，可能前期會降低一點負擔，“氣球貸”使用本金時間拉長了，帶來的必然是總利息上漲。

他舉例稱，假設某人打算買房，找銀行貸款人民幣100萬元，在合同里和銀行約定使用“氣球貸”的還款方式進行還貸，年利率為5%，約定貸款期限為5年（60期），約定前4年11個月裡還當月月供，在最後一個月時歸還所有的本金和當月利息。如果按60期來進行等額本息的還款方式，則每個月的月供約為18870元；如果在“氣球貸”還款模式之下，則每個月月供只要6599元，大約只達到了前者的1/3。但是到了最後一期，就需要一次性歸還賸餘本金83.7萬，以及當月3940元的利息，最後一期共歸還了84.1萬。從還款結果來看，在普通等額本息的還款方式之下，5年一共還了113.27萬，利息為13.2萬元左右；而在“氣球貸”的還款方式下，總共的還款金額約為123.08萬，利息為23.08萬元左右。利息相當於接近一倍。

其次，張大偉表示，按揭買房收入證明要求購房者提供的月收入是按揭月還款的兩倍以上。氣球貸初期月供少，有可能會讓少數投機購房利用這一點，大量高杠杆投資，易帶來金融風險。

此外，這類還款方式對銀行機構也提出了更高的風控要求。

總結來看，“氣球貸”等產品，只是還款方式的改變，應償還的貸款本息總量並未減少。借款人應基於個人和家庭需求，合理評估償還能力，理性申請個人住房貸款，不可因為前期還款壓力下而盲目借貸。