萬達商管搬遷記：寫字樓租金飛漲，員工稱“為保飯碗不得不去”

文 | 新浪財經 徐苑蕾

不久前，王健林、王思聰父子以1408億元的總身家重回富豪榜前十，消息一出馬上引發廣泛關注。不過儘管如此，萬達系卻仍處於危機邊緣。

新浪財經瞭解到，萬達商管業務部門及人員由北京至珠海的搬遷工作將會在近期完成。雖然萬達方面為外地員工提供了住房、探親等補貼政策，但有萬達員工坦言，“不想搬但不得不去，因為工作不好找。”

萬達商管在珠海的辦公地點位於ICC橫琴國際商務中心。一位橫琴房產中介人士表示，萬達商管的搬遷導致寫字樓和附近房源的租金水漲船高。

“萬達在ICC南塔租了8層辦公室，橫琴寫字樓挺多的，但是萬達過來之後把租金拉高了，原本大概50-60元/平方米，現在要100元/平方米。附近房源也供不應求，租金也上漲了二成左右。”該中介稱。

今年年初，王健林在萬達年度工作會議上提到，2024年的任務之一是降本增效。伴隨著商管部門從北京搬遷到珠海，多個萬達廣場也接連被放上貨架。7月以來，已有宜春、煙台、東莞3座萬達廣場被售出。據不完全統計，自2023年至今，萬達已累計出售超過20座萬達廣場。

搬遷炒高租金，員工“不得不去”

不久前，有接近萬達的人士證實，萬達部分涉商管業務的部門及人員將由北京搬遷至珠海辦公。此前有媒體報導稱，員工須在7月19日前搬至珠海報到。

新浪財經瞭解到，萬達商管在珠海的辦公地點位於ICC橫琴國際商務中心。一位橫琴房產中介人士表示，萬達在該商務中心南塔租了8層辦公室，“橫琴寫字樓挺多的，但是萬達過來之後把ICC的租金拉高了一點，原本大概50-60元/平方米，現在漲了很多。”

此外該人士還稱，6月底開始已經有萬達員工在附近租房，導致房源供不應求，租金也上漲了二成左右，有中介公司一天就簽約了10多套房。

2021年，萬達集團將大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商管”）里的物管和商管業務分拆成立了輕資產商管公司珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”），並將其落戶珠海橫琴。資料顯示，珠海萬達商管主要運營投資物業租聘、商業管理、商業規劃招商和運營管理等業務。

在萬達內部，珠海萬達商管被稱為“小商管”。一位萬達內部人士稱，珠海萬達商管與北京涉商管的業務部門一直都是各自獨立運營，此次搬遷預計將會在近期完成。對於搬遷員工，萬達會提供每個月3000元的住房補貼、每年10天的探親假和報銷4次往返機票。

不過即便有補貼政策，有萬達員工坦言，“補貼估計不太夠。”也有萬達員工去珠海是“不得不去，因為工作不好找。”而對於不願意搬遷至珠海的員工，萬達方面也有安置方案，不過該人士並未透露詳細的補償。

實際上，近些年萬達集團裁員的消息不斷。今年1月，王健林出席萬達年度工作會議時提到，2024年的任務之一是降本增效。3個月後，王健林將萬達集團總部所在地北京萬達廣場的全部股權轉讓，接盤方為新華人壽保險股份有限公司和中金資本運營有限公司。

與北京萬達廣場相比，ICC橫琴國際商務中心的租金的確更符合萬達降本增效的要求。根據前述中介人士的介紹，ICC橫琴國際商務中心目前租金每月約100元/㎡，物業費26元/㎡，“價格還可以再談”。而北京萬達廣場租金最低每月約240元/㎡，約為橫琴寫字樓的2倍價錢。

半個月連賣3座萬達廣場

萬達廣場是萬達商管最重要的資產和業務。2010年，萬達第一次提出“萬達廣場就是城市中心”的口號。當時，引入一座萬達廣場落地自己的城市，成了不少地方政府的頭號任務。

萬達廣場也被王健林視為“心頭肉”。王健林曾明確表示，萬達商業是萬達的核心企業，“什麼企業都可以放，這個企業不能放。什麼都能丟，這個不能丟。”

不過伴隨著商管部門從北京搬遷至珠海，多個萬達廣場也接連被萬達放上貨架。7月以來，已有宜春、煙台、東莞3座萬達廣場被售出。

從目前趨勢看，2024年萬達或許還會賣出更多萬達廣場。據不完全統計，自2023年至今，萬達已累計出售超過20座萬達廣場。相比其在管的400多座萬達廣場，雖然數量不多，但其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的項目。

新浪財經注意到，被出售的萬達廣場背後的項目公司多數引入了險資作為新的股東，接盤方包括新華保險、陽光保險、大家保險等。通過出售萬達廣場，大連萬達商管集團可以減少直接持有的大量資產，回籠現金，降低債務風險，同時也符合萬達長期的輕資產戰略。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，輕資產運營一方面是萬達商管希望擺脫房地產企業的外界認知，從而盡快實現上市融資；另一方面，輕資產運營能夠提升企業的估值，降低企業資金鏈和債務風險。

“目前商業不動產進入存量時代，缺的不是建商業廣場，而是缺乏能夠運營並讓不動產產生持續現金流的能力，萬達想做這方面的獨角獸和領頭羊。輕資產考慮既有出於轉型的念頭，也有降低資金鏈風險、債務風險的考慮，同時還可降低不動產價值損耗給企業、家族財富帶來的衝擊。”李宇嘉稱。

600億重組案生變？

輕資產的珠海萬達商管被王健林寄予了厚望。從過往的業績表現來看，珠海萬達商管整體的經營情況良好，成為大連萬達商管的營收支柱。2021年—2023年，連續三年珠海萬達商管均超額完成業績目標，與此同時給予股東的分紅也非常可觀。

不過珠海萬達商管的資本化道路卻充滿坎坷。由於4次衝擊港股IPO未果，在2023年前未能完成上市，大連萬達商管因此陷入對賭壓力之中，需掏出超過380億元回購當初碧桂園、騰訊等戰略投資者手中的股權。

幸好“白衣騎士”及時出現。去年12月，大連萬達商管與太盟投資集團共同宣佈簽署了新投資協議，作為萬達商管最大的投資人，太盟投資領銜中信資本、阿布紮比投資局、阿布紮比姆巴達拉投資公司、ARES投資集團帶來了600億“救命錢”，並在今年3月與萬達完成簽約。

為此，萬達方面專門成立了新的投資主體大連新達盟商業管理有限公司（以下簡稱“新達盟”）。新達盟定位為一家輕資產輸出的平台公司，其子公司為珠海萬達商管。根據媒體報導，投資人要求新達盟獨立發展，脫離萬達管理框架，投資人進董事會影響決策權。

雖然調整後，原本作為大股東的王健林持股比例從70%降到40%，失去了絕對控製權，但是太盟投資集團帶來的600個“小目標”還是暫時緩解了萬達的燃眉之急。

不過，這幾個月以來，萬達商管的債務問題出現愈演愈烈的態勢，頻頻遭遇金融機構的“圍追堵截”，旗下公司股權頻頻被凍結，就連新成立的新達盟也難以置身事外。

今年3月，由於萬達旗下項目與銀行就經營貸發生糾紛，有銀行在訴訟前申請凍結了萬達商管所持的新達盟股權，涉及金額約162億元。解凍後3個月，今年6月底，新達盟全部股權再次被凍結，凍結期限至2027年6月27日。

值得注意的是，天眼查App顯示，珠海萬達商管股權仍未注入新達盟旗下。600億元巨資是否已經順利到位仍有待觀察。

財報數據顯示，截至一季度末，大連萬達商管的總資產為6063.6億元，負債合計為2985.73億元，其中短債為27.84億元，應付債券為76.75億元，而公司貨幣資金約124.81億元，較上年底的134.32億元進一步下降。