200餘萬元法拍房遲遲住不進去 租客：我的裝修費誰來賠？

封面新聞記者 宋瀟

好不容易拍下的法拍房，為何遲遲住不進去？

5月13日，記者從成都高新法院獲悉，近日，法院審結了一起排除妨害糾紛案。2015年11月，卿某與某銀行簽訂借款合同，以其名下某商業用房向銀行設立一般抵押並登記。2018年11月，卿某與小曹簽訂《房屋租賃合同》將案涉房屋出租給小曹租賃期限自2018年11月至2023年11月。

2021年，卿某因未按期履行借款合同還款義務，被銀行訴至法院並被判令還款付息。因卿某仍未履行還款義務，銀行對抵押擔保房屋依法申請司法拍賣。

2022年9月，祝先生通過司法拍賣網絡平台拍賣購得卿某名下該商業用房，成交價為216.74萬元，包括不可拆卸的裝修價值22.6萬元，拍賣公告中載明房屋現狀為有租賃，完成房屋產權轉移登記後，祝先生要求小曹立刻騰空房屋遭到拒絕，無奈之下訴至法院要求10日內騰空房屋、排除妨害。

小曹提起反訴，要求法院判令祝先生，賠償裝修損失22.6萬元。

高新法院經審理認為，第一，案涉房屋的抵押登記時間在先，租賃協議的簽訂時間在後，已登記的抵押權具有公示效力，可以對抗後成立的租賃權。銀行基於借款合同實現擔保物權的過程中，祝先生通過司法拍賣競買取得案涉房屋的不動產權益，該權益優先於小曹因《房屋租賃合同》形成的債權。

第二，儘管祝先生通過法院拍賣公告知悉房屋帶租拍賣的，但租賃權的設立在抵押權設立後，該情形並不屬於先租賃後抵押需要人民法院除去對先擔保物權有影響的情形。對此，祝先生通過競買取得法拍房的行為不能推定出其認可房屋租賃關係繼續有效，案涉房屋的租賃關係對拍賣取得房屋所有權的受讓人祝先生無法律拘束力。

第三，從網絡拍賣平台頁面信息顯示可知，本次拍賣房屋包括（但不限於）不可拆卸的裝修等，祝先生支付的購房款中已經包括了裝修價值22.6萬元。故法院對小曹要求祝先生賠償裝修損失的反訴請求不予支持。

該案判決後，雙方均未上訴，承租人現已騰退房屋，做到了案結事了。2023年5月9日，該案當事人來到法院，感謝法官切實維護了當事人的合法權益。

按照《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條的規定：租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二) 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《中華人民共和國民法典》第二百三十六條“妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險”。