李嘉誠，給內地房企又上了一課

能不能通過減價銷售的方式，讓面臨資金壓力或者說有資金需求的開發商能夠盡快回血，這難道不是比尋求金融機構支持抑或者是以貸還貸更好的思路？

撰稿丨沸雪

熟讀《李嘉誠傳》的碧桂園掌舵人楊國強，可能怎麼都沒有預想到如今的局面。

過去一週，碧桂園身陷債務違約；而與此同時，李嘉誠在香港大本營的長江實業集團旗下新樓盤一開售就賣爆，其以周邊市場價七折的價格，引發購房者瘋搶，超額認購近60倍，排隊買房的人，從售樓處外溢到了街道上。即便如此，也有很多人抱怨，搶不到房子。

圖/網絡

這種場景我們曾經十分熟悉：售樓處擠滿的購房者，徹夜排隊就為了等一張房票。那時候大多數人包括開發商在內都認為，房價會永遠上漲下去。然而，也不過就是短短幾年時間，曾經風光無限比肩李嘉誠的內地開發商大佬們，傳出的是欠債停工暴雷的消息。

都說內地房地產市場的積弊源自於學習香港的房地產預售制度，為此沒過少爭論；只是，當香江兩岸的差距越來越小，同樣是白手起家的廣東人楊國強和李嘉誠之間的差距卻開始變得越來越大。

問題到底出在哪裡？

01

困局

楊國強在很多個場合提到過李嘉誠。

據說他最喜歡的一本書是《李嘉誠傳》，對於李嘉誠的故事可以說是瞭如指掌；不僅如此，他的接班人計劃也很大程度上在試圖複製李嘉誠的路線，在2018年接受採訪時，63歲的楊國強說李嘉誠都那麼久才退，我就繼續干吧。

其實仔細複盤楊國強和李嘉誠在過去十餘年間的選擇就會清晰發現，儘管楊國強認為是在複製李嘉誠的成功之路，但很顯然，差之毫釐，往往就會謬以千里。

命運分叉的齒輪，從2015年時就已經開始往截然不同的方向轉動。

相信如今許多人應該還會對那一年的一篇雄文有深刻印象：這一年9月份，新華社旗下智庫機構「瞭望智庫」發佈題為《別讓李嘉誠跑了》的文章，文章批評的是當時長和系正在不斷撤走中國資產，認為這是「失守道義」的行為。

儘管文章有「扣帽子」的成分，但不可否認，在那幾年里的一系列動作都證明，李嘉誠確實在重新調整其在中國內地的資產份額。

事實上，「賣出」可以追溯到2013年8月，彼時李嘉誠先以25.78億元的價格出售廣州西城都薈廣場和停車場；當年10月，李嘉誠又將上海陸家嘴的東方彙經中心整棟出售，交易價格為71.6億元。

2014年1月至2015年4月，李嘉誠通過轉讓資產或其他方式套現近800億元人民幣。2014年2月，李嘉誠旗下長實參股的ARA資產管理公司以24.8億元出售南京國際金融中心；2015年7月底，當時上海媒體報導長實地產尋求出售上海陸家嘴的綜合體世紀彙，報價高達200億元。

圖/圖蟲創意

這一系列動作的累積，成為了那篇「雄文」的立論基礎。在這裏我們不對其觀點作評價，但從另外一個視角來看，在李嘉誠頂住輿論壓力「跑了」之後，楊國強帶領的碧桂園在幹什麼呢？

從過往的數據可以發現，自2016年開始，碧桂園就成為囤地大王。這也直接帶來碧桂園銷售額的瘋漲。

以2015年到2016年的銷售額對比發現，2015年碧桂園的銷售額僅為1402億元，2016年直接翻到了3088億元，增幅達120.3%。2017年增長至5508億元，增幅同樣高達78.4%。2018年銷售額漲至7287億元，增幅雖有回落，也高達32.3%。2019年銷售額為7715億元，增幅6%，2020年達到最巔峰，銷售額為7888億元。

在經濟上行區間的風生水起之時，快速的增長能夠掩蓋背後的細小差異。但考驗企業家真正判斷力的時刻，往往還是在危機到來時。能不能在青萍之末時就看見之後的颶風，這是中國企業家首要的生存智慧。

很顯然，相比那時還在大舉加槓桿到不亦樂乎的碧桂園和恒大們，從1950年到如今耄耋之年，在商海沉浮半個多世紀、經歷了多次危機的李嘉誠，早在當年就已經嗅到了不一樣的氣息。

02

債務

大環境變化所帶來的衝擊，僅僅只是企業家認知差異的一個層面。在企業經營層，從創始人在外的一些表達也能夠看出其理念的巨大差異。

2018年，碧桂園因為當時遇到的質量問題，在廣東佛山總部召開了媒體見面會。

當被問到「為什麼碧桂園會被醜化，責任是誰」時，碧桂園集團主席楊國強表示：我很難回答你。我花的錢不是我的，做的東西不是自己的。我每天都在為社會更好而忙，我是天底下最笨的人。我自己在家寫毛筆字，寫「為了什麼」。你問我，我也不知道說什麼。

這句話固然展現了楊國強對於企業責任的思考，但其中有一句話如今看頗為值得玩味——「花的錢不是我的，做的東西不是自己的」。

事實上，作為中國最大的房地產開發商之一，碧桂園在過去幾年中一直處於債務壓力不斷增大的困境之中。據公司披露，截至2022年底，碧桂園的總資產為1.74萬億元，總負債1.43萬億元，淨資產約3095.73億元，剔除預收賬款的資產負債率降至69.4%。

當然，單從負債率來看，這個數字相比他的其他內地同行們，已經算好的了。這樣的負債率，在中國內地即便是徵信極為優質的央企，也就是這個水平。按照國資委今年1月披露的數據，截至2022年12月末，央企資產負債率為64.8%，今年以來一直控制在65%以內。

但凡事就怕對比，我們再看看李嘉誠是如何看待錢的。

略微瞭解李嘉誠的人都知道，他有一個知名的原則就是做生意不借錢。這種原則即便是在企業做大之後，也能看到得到了比較好的貫徹。經歷了數次經濟危機的長實，負債率一直以來都控制在較低水平。

自1991年之後李嘉誠就逐年降低旗下公司的負債率，對旗下資產進行重新投資調配，這也使得其在隨後的金融危機中順利過冬。

近幾年來，長實的淨負債率基本保持在較低水平，除因為買進資產導致負債率上浮至超過20%，有些年份淨負債率甚至呈現個位數，譬如2019年其淨負債率僅約5.2%。

圖/圖蟲創意

而且這種超低的負債率其實不止是李嘉誠和他旗下的長實。從港資開發商發佈的年度業績報告來看，淨負債率也基本控制在10%以內。其中，2021年，九龍倉的負債淨額與總權益比率由2020年的15.6%下降至7.9%，太古地產的資本淨負債比率則低至3.5%。

當然，港資企業這種良好的資產負債表，也是過去多輪世界級危機衝刷之後的結果。在一次採訪中，李嘉誠說，需知世界幾多風波，隨時出現變遷。從1950年開始做生意以來，他一直有一個原則：發展不忘穩健，穩健不忘發展。

現在，迎接危機和衰退，內地的企業家們是否做好了準備？單從企業應對來看，大家似乎都還沒有做好足夠的準備。

03

解局

平心而論，楊國強和他的碧桂園，已經是上一輪狂飆突進的房地產增長週期中做得最好的企業了。碧桂園堅持了一年零十個月，算是撐到最後的民營房企之一。如今陷入困局，也使得故事顯得分外令人惋惜。

今天回過頭看，楊國強也並非完全沒有受到李嘉誠決策的影響。

比如在2015年時，他就為碧桂園設定了一些財務紅線，其中包括淨借貸比率不高於70%，以及現金餘額佔總資產的比重需高於10%等。即便是在房地產三道紅線出台的2020年，碧桂園也只觸及了一道紅線，其淨負債率和現金短債比始終位於監管要求的安全範圍內。

在此之前，以旭輝、遠洋為代表的示範性房企也曾走到債務重整或展期的地步。雖然碧桂園此番面臨流動性壓力並未超出市場預期，但2021年10月同行違約致使房企境內外融資環境惡化，疊加樓市長期低迷，有很多企業沒有扛過來。

相比他的「豬隊友」們，要求楊國強能複製李嘉誠的見地和判斷可能並不現實。但這一次，李嘉誠在香港的嘗試，其實還是給他的內地學習者們提供了一些解題思路：能不能通過減價銷售的方式，讓面臨資金壓力或者說有資金需求的開發商能夠盡快回血，這難道不是比尋求金融機構支持抑或者是以貸還貸更好的思路？

當然理想很性感，現實很骨感。相比經歷了房價大起大落週期、經歷了充分市場教育的香港人，我們可能也還沒有做好接受房價下跌的準備。

近兩年來，身陷現金流困境的開發商為回籠資金，在許多城市一度出現了插水價的樓盤。比如瀋陽沈北新區萬達廣場一樓盤將原價11000元/平方米的住宅調整到8000元/平方米，昆明一樓盤的銷售價格從原來的16000元/平方米直降至10000元/平方米，跌幅達到40%。

但隨之而來的，一是不斷出現的業主們提出退房和退差價的訴求；二是一系列「限跌令」開始陸續出台。

▲瀋陽（圖/圖蟲創意）

據不完全統計，包括張家口、嶽陽、桂林、昆明、瀋陽、江陰、株洲、唐山等城市直接出台了「限跌令」，這些政策意在阻止房企們「惡意降價」。限制還規定了房價能下跌多少幅度，一般不超過10%—15%。

原因很簡單，前期買房的業主不希望自己掏空六個口袋的資產縮水，而地方政府顯然也不願意財政收入因為房價下跌而下滑。於是壓力全部來到「萬惡」的開發商這邊。

但現在的問題是，李嘉誠跑了，優秀的民營房地產開發商紛紛倒下了，房地產上漲的預期已經沒了，即便有千萬個不願意，市場規律也不會以人的意志為轉移。

李嘉誠說，在市場拋棄你之前，你必須懂得先鬆手。

在如今這種情況下，坐下來好好想想出路、看看別人的解題思路，比死要面子的偏執，更加重要。