北京物業公司不得收取裝修押金及管理費，如何管好違規裝修？

「買房後裝修，手頭很緊，這下可以少交六七千元，挺好的！」剛在北京朝陽區買了一套二手房，準備裝修的李女士得知以後不用向物業公司繳納裝修押金和管理費時這樣說。

近日，北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱北京市住建委）發佈《關於進一步規範住宅物業管理項目生活垃圾和住宅室內裝飾裝修相關收費的通知》（以下簡稱《通知》）明確，自今年8月21日起，物業公司不得向業主或物業使用人收取裝修管理服務費、裝修保證金（含押金）。

《通知》發佈後引發了廣泛關注。此次新規發佈的目的是什麼？今後不收取裝修押金及相關費用，又如何對可能發生的違規行為進行管理？連日來，新京報記者採訪多位業主、物業公司、法律界人士等進行一一解析。

意義：

新規有助解決裝修押金等錢款糾紛

《通知》明確，住宅物業管理項目的物業服務人不得向業主或者物業使用人收取或者變相收取住宅室內裝飾裝修管理服務費，不得向業主或者物業使用人收取或者變相收取住宅室內裝飾裝修保證金（含裝修押金）。

與此同時，物業服務人不得收取生活垃圾處理費；物業服務收費標準中包含生活垃圾清運費的，物業服務人不得再收取生活垃圾清運費；未包含的，可以收取，生活垃圾清運費收費標準為30元/戶·年，該標準應當在物業管理區域顯著位置公示。

對於發佈此次新政的目的，北京市住建委發佈的《通知》政策解讀（下稱「解讀」）表示，針對群眾集中反映的裝飾裝修收費標準不一致、裝修保證金退還難等問題，該委研究起草該《通知》，決定取消裝飾裝修管理服務費和裝飾裝修管理保證金，並將居民生活垃圾納入到物業服務統一管理，規範了居民生活垃圾清運收費，有效解決相關主體間關於收費問題的矛盾，進一步維護物業管理相關主體的合法權益。

值得關注的是，此次新政為何提出不得收取住宅室內裝飾裝修管理服務費、保證金？北京金訴訟律師事務所主任王玉臣律師介紹，《物業管理條例》第五十三條明確規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。此前，在實際生活中，物業公司往往處於相對強勢的地位，如果業主不按要求交納裝修管理服務費和押金，物業公司往往採取斷水斷電等措施予以脅迫。所以，很多裝修押金等錢款的收取並非雙方友好協商的真實意願表示。最後，物業公司往往會以多種理由扣錢。近幾年，由此產生的糾紛已經屢見不鮮，確實亟待出台規範解決。

北京市住建委發佈的解讀也稱，住宅室內裝飾裝修管理服務費高、裝飾裝修保證金退還難的問題一直是居民高度關注的問題。物業服務人受全體業主委託對業主共有的房屋建築和設備設施進行管理，應當包含對裝飾裝修的巡查和監督，不應再向裝修人額外收取其他費用。調研發現，部分省市已經出台政策明確取消此類費用，為切實維護廣大群眾利益，因此決定取消物業服務人單獨收取的裝飾裝修管理服務費、保證金。

調查：

物業從裝修押金及管理費中獲取可觀收益

從物業的角度來看，此前為何會普遍收取裝修管理費和押金？

北京某物業公司經理馮亮（化名）向記者介紹，業主在裝修過程中，很有可能存在破壞公共區域、垃圾堆放等違規行為，往往會影響物業管理，增加物業管理成本，最重要是的會侵害其他業主的權益。所以，業主在物業公司進行裝修備案時，物業公司會要求業主與物業服務中心簽訂《裝修管理協議》等文件，約定破壞公共區域、垃圾堆放等違規行為的處罰辦法。

馮亮介紹，近幾年，在北京裝修，一般的物業公司都會要求業主繳納2000元-5000元不等的裝修押金，管理比較嚴格的小區還會有管理費。裝修管理費收費標準一般為4元/平方米，垃圾清運費5元/平方米；待收取這些費用之後，物業公司會出具一個施工許可證。

「這種收費行為確實該規範治理了。一個月之前，我們就已經裝修完畢了，可物業公司至今還沒有向我們退還押金。」北京市某小區業主蔡江（化名）向記者反映稱，該小區多位業主認為，物業公司疑似將押金挪用或進行定期存款以獲取額外收益。

「其實，業主裝修會給物業公司帶來一筆可觀的收入。」馮亮告訴記者，「之前有一個新小區有1000多戶需要裝修，每戶向物業公司交3000元押金，加上裝修管理費和垃圾清運費，總共約5000元，整個小區業主在一個多月的時間里向物業公司交了近500萬元。隨後，物業公司將這筆錢存入了銀行，業主從收房裝修到入住，一般需要三個月的時間，物業公司最後再在驗收後45個工作日內退款，時間就更長了，僅這500萬元帶來的利息就是一筆可觀的收益。此外，還有一些業主因為違規裝修被物業公司扣錢。」

此外，在北京從事十幾年裝修工作的高峰（化名）還向記者介紹，「對於裝修垃圾的清運，各方都會提前考慮，裝修單位一般不包含垃圾外運，只是負責將垃圾送到樓下垃圾存放點。業主還要再花一筆垃圾外運費。」

追問：

叫停收費後如何破解裝修亂象？

記者在採訪中瞭解到，也有不少業主擔心，今後裝修不用再給物業公司繳納裝修管理服務費和裝修押金了，如果出現拆改結構等問題又該怎麼管？物業公司會不會就此 「撂挑子」？

「物業公司的挑子撂不得！」王玉臣介紹，《物業管理條例》第四十六條寫得很清楚，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當製止，並及時向有關行政管理部門報告；同時，對可能出現的違規裝修也有辦法處理，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十八條明確要求，住宅室內裝飾裝修活動有違章行為的，由城市房地產行政主管部門責令改正，並處罰款。

王玉臣表示，上述新政策的出台，對物業公司管理進行了規範化、明確化，無疑會減少物業服務公司暗箱操作的空間，從一定程度上降低物業糾紛的發生。在取消相關收費的同時，確實要注意引導物業公司在小區室內裝修上積極地履行相應的監督管理義務，採取多元化的監督管理方式。此外，開發商在交房前對業主公約的設定、業主成立業委會後對小區的公共管理和服務上，都可以進行相關方面的完善和補充。

對此，上述《通知》明確，各區住建房管部門應當強化對物業服務人的指導監督，加大執法力度；各物業服務行業黨委應當強化黨建引領行業治理，引導督促物業服務人主動落實相關要求，拒不落實的，各物業服務行業黨委要予以通報；物業服務人應當加強物業管理區域內拆改共有部分的巡視檢查，不得以不收費為由不履行義務。

北京市住建委物業管理處處長劉琳在做解讀時表示，物業公司和業主，需要明確雙方的責任和義務，雙方都有自身的約束，只有按標準辦事，各自履行好自己的義務，才能維護好各方利益、維護好小區的安全穩定，這是出台該政策的初衷。

新京報記者 張建

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶