樓市打出組合拳，中介勸買房客出手，開發商用套路逼單：將全線漲價

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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「這是要催我買房嗎？」政策的突然出台，讓廣州的荊瑜十分驚喜，「政策正好針對我這種群體，月供能供得起，就是首付還差點，現在能讓我提前一兩年看房」。

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，廣州成為第一個落地執行「認房不認貸」政策措施的一線城市。

按照最新的標準，居民家庭名下在廣州沒有住房，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，可按不低於購買首套住房的最低比例執行，不再區分是否有住房貸款（含商業性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。其中，首付比例的變化最令市場關注。

此前，廣州執行的是「認房又認貸」，在廣州無房但在外地有過房貸記錄的荊瑜，購房時依然會被認定為二套，即至少需要拿出四成首付，即便她早已清繳了房貸。現在，荊瑜只需三成首付就能「上車」，「對我來說，四成還得再努力賺2年的錢，但三成我差不多就能買了，前後相差30多萬呢」。

荊瑜這類買家不是唯一受益的群體，還有「賣一買一」的置換客。礙於原來的「認房又認貸」政策，即便置換客已將房產賣出，再次購房時同樣會被認定為二套，其中，置換普通商品住房的首付為四成，改善型屬性更強的非普通商品住房為七成。而根據最新的標準，這類群體的首付比例均可降至三成。

在廣州推出「認房不認貸」後的48小時內，深圳、中山、武漢、惠州、東莞等城市相繼跟進。而趕在「金九銀十」前的最後一夜，中國人民銀行、國家金融監督管理總局更是聯合下發文件，統一限購和非限購城市的首套、二套房商業性個人住房貸款最低首付比例，同時下調二套房貸利率和存量首套房貸利率。

不過，由於相關政策此前通過多部門的表態已在市場上消化了一段時間，當它們真正落地的時候，買家們似乎淡定了許多。

買賣雙方仍在觀望，新政暫未扭轉預期

「新的政策出台只是讓我有底氣提前去看房，但不一定會買，可能還是要再觀望個一兩年」，荊瑜補充道，主要是根據形勢的變化來做最後的購房決策。在她看來，如今的「認房不認貸」對市場的刺激有限，因為房子的總價沒變，少了幾十萬的首付，但多了幾十萬的銀行貸款，利息給得更多了。

市場普遍認為，「認房不認貸」政策將向市場釋放更多的購買需求，尤其是置換客。貝殼研究院在今年5月的報告中指出，從發達國家經驗來看，在住房滿足基本需求之後都會進入改善階段，而近年來，全國年均有300-400萬個家庭在換房，賣舊買新對一線城市的新房市場平均貢獻率達到了53%，對南京、天津、合肥、成都等二線城市的貢獻超過了30%，而置換客的置換標的不局限於新房，也有二手房。

因此，更樂觀的觀點認為，通過「認房不認貸」釋放出來的購買需求，或許有望支撐成交量重新走高的同時，也讓房價止跌回漲。但在荊瑜看來，真正實惠大眾的政策是降低單價和取消公攤面積，前者可以降低購房支出，而後者可以增加購房消費的透明度。

目前荊瑜對房價上漲的預期比較低，這也是不少買家和賣家的心態，「認房不認貸」並沒有讓市場對房價下行的預期迅速得到扭轉。

「不知道新政能不能促進成交，我很想快點置換」，張婉是深圳的一名置換客，由於工作調動，她決定出售住了多年的婚房，在深圳一二手房成交持續低迷的背景下，為了儘早賣掉，她不僅把房子委託給房產中介，還親自到社交平台「吆喝」，尋找買家。

張婉羅列出自家房子的許多優點，但始終諮詢者寥寥，她告訴時代財經，從去年底掛牌至今一個看房的人都沒有，即便她已經在價格上作出了不小的讓步，還向中介應允了高額佣金。

根據中指監測數據，深圳新房市場在經過一季度的短暫回暖後，在二季度有所波動，而8月成交規模更是出現明顯回落，8月1日至26日，深圳一手住宅合計成交1891套，環比下降20.61%，同比下跌17.64%。二手房方面，受到2021年2月末出台的指導價政策影響，深圳二手房成交規模顯著下跌，2023年1-7月的月均成交量僅為2621套，不足2020年同期月均成交量的四成。

7月中旬以來，多部門對房地產行業密集表態，支持和鼓勵商業銀行降低存量房貸利率、首付比例和增量房貸利率，中共中央政治局會議甚至為下半年定調「適時調整優化房地產政策」。這原本讓張婉消沉的賣房心態振作了一下，但近一個月，張婉並沒有感受到市場的積極變化。

8月30日，深圳連夜發佈《關於優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，成為繼廣州之後，第二個執行「認房不認貸」的一線城市。這一次，張婉的心態已與一個月前全然不同，「現在的大環境讓大家沒有漲價的預期，所以我的房子才這麼難賣。我也不會因為新政改變我的購房決策，根據需求買就好了」。

開發商用套路逼單，稱要收回優惠

在不少買家和賣家看來，目前市場對新政的反應更像是一場只屬於開發商和中介的狂歡。

「廣州新政出來後，中介就遊說我，讓我趁深圳政策出台之前趕緊加價簽下房子，說政策出台業主肯定會反價」，深圳的二套房買家米婭向時代財經說道，「以我的實際情況，以及周邊朋友的態度來看，大家對未來房價走勢並沒有太高的預期」。

米婭透露，她正在接觸的這套房產已經走到了和業主商談價格的環節，而雙方的分歧在於業主的報價比她的預期多了十幾萬，「這套房子的業主報價處於同個小區的正常水平，但在我的眼裡，房子也是商品，我覺得這套房子就值這個價，不值得投入更多。這肯定與市場行情有關，畢竟價格隨行就市，但也要看我是不是真的喜歡」。

不過，不同的房產中介告訴時代財經，買家的心態一直以來都是「買漲不買跌」，降價只會讓買家進一步觀望。廣州的資深中介陳盛東稱，儘管廣州率先落地「認房不認貸」，但也沒能讓自己忙碌起來，「客戶早就知道這個政策，他們也覺得政策早晚會來，諮詢的多看房的少，都在等更多的政策，也在等降價」。

在廣州出台「認房不認貸」的當天晚上，深圳緊隨其後成為第二個執行相關政策的一線城市。次日，「認房不認貸」在中山、武漢、惠州、東莞相繼落地，而廈門則對政策進行徵求意見，江蘇則在省級層面表態落實降低購買首套房首付比例和首套房、二套房貸款利率，改善性住房換購稅費優惠，個人首套房「認房不認貸」等政策。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，「認房不認貸」是一攬子政策之一，還需多措並舉、供需同步發力，在降低利率、降低稅費，鼓勵開發商合理定價、降價促銷的同時，於居民收入端、就業端更多著力，穩定居民的預期，才能促進房地產市場的穩定。

而趕在「金九銀十」前的最後一夜，中國人民銀行、國家金融監督管理總局兩部門更是聯合下發文件，統一限購和非限購城市的首套、二套房商業性個人住房貸款最低首付比例，首套房為20%，二套房為30%。同時，下調了二套房貸利率下限和存量首套房貸利率，其中，二套房貸利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點（5年期以上LPR+20個基點）。

此前，非限購城市首套房最低首付比例為20%，二套房為30%，但限購城市首付門檻遠高於此。其中，北上廣深首套房最低首付比例為30%，二套房為40%至70%，而二套房貸利率下限為不低於相應期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。

不過，兩部門的聯合發文並非「一刀切」政策，仍需等待各地根據具體情況進行落實。

對於新政的效果和後續是否有更多政策出台，市場各方實際上也在靜觀其變。白雲區某樓盤的銷售經理肖靜稱，廣州「認房不認貸」政策出台的當天就有客戶趕過來買房，不過這隻是個例，「他一直在等這個政策，我的朋友圈被政策刷爆了，但我們樓盤這兩天其實沒什麼太大動靜」。

「開發商反應挺大的，政策出來後就給我發通知，有些說要調整價格，有些說要收回優惠活動」，而這些是中介陳盛東在和客戶溝通時可能採用的口徑，他提供的資料顯示，廣州多個樓盤宣佈9月全線漲價、封盤或取消買房送車位的活動。

其中，一個樓盤稱「項目流速快，加之利好政策出台」，將在8月31日前收回住宅98%優惠折扣，9月1日0點起在售產品全線漲價2%。不過，時代財經以購房者的身份致電售樓處，工作人員稱是月底衝刺業績的活動結束，「可能週末也有別的活動」；而另一聲稱「8月31日全線上漲3%，取消車位政策」的樓盤工作人員則稱是8月份的活動結束，和新政出台與否無關。

前述樓盤銷售經理肖靜亦向時代財經坦承，公司暫時沒有打算調整銷售策略，對於新政的影響，她表示目前難以判斷，「等週末吧，大家都是週末出來買房，到時才能知道新政有沒有影響」。

「近期出台的一攬子政策透露出一個重要的信號，就是國家希望接下來的四個月把房地產市場帶動起來，從而實現全年房地產市場的穩定」，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從銷售面積的角度測算，樂觀估計全年能同比增長5%，中性估計是持平，悲觀估計則會同比減少5%，「我更傾向於樂觀一點，去年第四季度因為疫情形成了低的基數，今年9月和第四季度我認為會有比較明顯的增長」。

（文中受訪者荊瑜、張婉、米婭、陳盛東、肖靜為化名）