鶴崗女子還貸10年房子被他人“合法”入住 律師：法院應有審查義務 查明事實並自我糾錯

封面新聞記者 賴芳傑

因為棚改房低到幾萬元一套，小城鶴崗近年來成為網絡上的“神奇之地”，吸引了不少逃離大城市的年輕人。9月11日，鶴崗劉女士的買房“奇遇”也迅速成為了網絡熱點。

讓人唏噓的是，劉女士買房時遇上的是價格“高位”，辛苦還貸10年後，發現房子竟被他人“合法”入住，對方還能出具法律文書。法院則回應，為劉女士協調一套其他項目同等面積的房產。

在這場“奇遇”中，劉女士的權利應如何維護？法院在審查環節應盡哪些義務？9月13日，上海權典律師事務所孟小龍律師接受封面新聞記者專訪，作出法律分析與解讀。

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有點離譜！

還貸10年 房子被他人“合法”入住

據每日經濟新聞報導，鶴崗人劉玉梅，此前一直在台州教書。2011年在鶴崗購置了一套130平方米的房產，位於鶴崗市中心城區的和平家園小區。貸款20萬元，分10年還清，總價72萬餘元。

劉玉梅以不低的房價，用10年的時間還清了房貸。當她準備回鶴崗養老，回到這個小區時，不僅發現房價降了，還發現她的房子竟早已不再是她的！從未謀面的陌生人王某一家住進了屬於劉女士的房子。更令人震驚的是，王某竟然能出示法院的正規文書。

原來，在劉玉梅離開鶴崗工作的期間，和平家園小區發生了一起房屋買賣合同糾紛。另一名購房者張某，與開發商發生了爭端。法院介入，調解雙方達成協議，將購房者的房源進行了調換。將坐落在向陽區和平家園2號樓012708室，面積107.29平方米調換到2號樓010507室，面積130平方米，已交付到申請人張某名下，和解協議內容屬實。

而2號樓010507室，正是劉玉梅所購的房產。

9月12日，鶴崗市向陽區法院給出了一個初步的方案，讓張玉梅放棄這套還清了房貸的房子，法院將協調提供一套其他項目同等面積的房。

這一決定讓劉玉梅感到疑惑和不滿：“這套調解房並沒有之前買的那套地段好。”劉玉梅疑惑的還有，張某是如何從107.29平方米得到已售出的130平方米房屋的？據悉，該項目因涉及債務糾紛，至今未能辦理產權證，便出現了已售房源被二次交易的“離奇狀況”。

9月13日，封面新聞記者致電向陽區人民法院，並未得到此事的回應。

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市中心“珍稀戶型”

價格“高位”時單價近5000元

相較於當地如今的“白菜”房價，劉女士在2011年購房時，單價並不低。當初，劉女士以4888元/平方米購入新房，貸款20萬元、分10年還清，房屋總價加利息共計72萬元。

鶴崗當地的房產中介鍾先生發來的看房視頻顯示，劉女士所在的2號樓高層視野極佳，可看到遠處兒童公園的摩天輪，主臥的窗戶可俯瞰鶴崗火車站，客廳和陽台都很寬敞。

在當年的項目立意中，和平家園的定位在於“四合院式的高檔住宅”，也屬於重點學區房。戶型從88-171平方米都有，屬於市中心的“珍稀戶型”。

“十年前，70萬一套房，不誇張。”鍾先生證實了2011年的“行情”，同時表示現在的“行情”不能同日而語。去年，鍾先生介紹的客戶最後成交價在20—30萬之間。

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劉女士的權利該如何保障？

後續法律行為可視情況撤銷

“對於該事件的處理，目前法院給出的方案是，幫劉女士置換到另外一套同等面積的房子。當然，這是一種解決方案，但肯定需徵得劉女士的同意才可以。拋開這個方案，我們可以具體分析一下這個案件中的法律關係。”上海權典律師事務所律師孟小龍認為，房產是否過戶，是問題關鍵。如果劉女士購買的這套房子已經辦理了過戶手續，那麼毫無疑問，她確定享有房子的所有權。這樣一來，就會導致後面所有的法律行為，比如執行和解協議、房屋買賣行為等，在法律性質上都是錯誤的，都應當被撤銷。

“但是，如果她購買的這套房子沒有辦理過戶手續，那麼根據法律規定，她享有一種權利，即物權期待權。”孟小龍指出，該物權期待權，區別於物權所有權。根據我國《民法典》的規定，房子的所有權此時仍然屬於開發商。但儘管如此，開發商並沒有一個法律上的實體權利，即如果此時開發商將該房子用作向債權人償付債務，或與向債權人履行其他義務，則有違公平、誠實信用的法律原則。因此，作為享有物權期待權的劉女士，此時可以根據執行和解的相關規定，作為利害關係，向執行法院申請確認執行和解協議無效，或申請撤銷執行和解協議。

孟小龍還提到，根據新聞報導內容，張某在與開發商簽訂執行和解並獲得該房屋後，又將該房屋以低於市場價賣給了王某，如果最終認定張某和王某之間具有惡意串通的事實，此時買賣合同應當是無效。此時，如果房屋已經登記過戶，則可以申請登記機關撤銷登記。

“作為本案中最無辜的劉女士，如果最終無論是開發商，還是法院，給出了讓其滿意的調解方案，比如置換一個條件均等的房子，或置換房子之外還給予賠償等，則也是一個比較好的糾紛解決結果。”孟小龍認為。

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法院應盡到審查義務

查明事實並自我糾錯

此前，劉女士自述向法院申訴了一年多都沒有結果。鶴崗市向陽區法院在9月4日聯繫了劉女士，由副院長和一名法官作出解釋，承諾在9月14日前作出處理，即重新協調一套其他項目同等面積住房。

對此，孟小龍認為，事件發生後，法院給出了處理方案，儘管初步沒有與劉女士達成一致意見，但也說明法院在積極解決此類糾紛。

“如果該執行和解協議是在執行人員的居中調解下作成，則執行人員應當盡到相應的審查義務。比如，需審查雙方執行和解協議中約定的置換房屋的真實權利狀態，比如房屋上是否有抵押事實等，目的是確保和解協議不侵犯其他第三人的合法權益。在現實生活中，儘管開發商享有對某些房屋的所有權，但有時房屋已經售賣給買受人，基於此，執行人員更加應當盡到相應的審核義務。”孟小龍表示，在這起案件中，法院內部可以啟動自我糾錯程序，在查明事實的基礎上，將先前作出的執行和解協議進行主動撤銷或確認無效。