樓市新政40天｜上海：新房量價齊升，二手房越過「榮枯線」

自上海於9月1日執行首套房「認房不認貸」政策後，9月，上海新房量價齊升，二手房掛牌量攀高，成交量超過1.7萬套，越過1.5萬套的「榮枯線」。

「新政出台後，一部分買家加快入市步伐，後續受到供應節奏和買賣雙方心態變化等因素影響有不同的起伏。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示，整體來看，新政出台後首月，新房市場反應比二手房強烈，尤其是總價在500萬-700萬元的首次改善產品，帶看、下定等提升最明顯。從單價來看，3萬-6萬元/平方米的首次改善產品是成交主力。

新京報製圖/許英劍

上海新房市場呈現量價齊升

「認房不認貸」落地後，上海新房市場呈現量價齊升的局面。據克而瑞研究中心統計數據顯示，9月，上海商品住宅成交面積72萬平方米，環比上漲15%，同比下跌43%。

據中原地產統計數據顯示，上海出台的「認房不認貸」政策對樓市起到了「立竿見影」的效應，新政出台後的首週（8月28日至9月3日），上海新房成交面積27.71萬平方米，環比增長113.98%。經過新政的「強脈衝」之後，新房成交量轉入下行，而到了9月末，上海新房市場行情再度翹尾。從上海網上房地產統計數據來看，僅9月26日、9月27日，新房分別成交了1057套和1039套，單日成交套數均突破千套，達到近幾個月來的成交高峰。

「新政影響最大的是改善客群，其中有些人售出400萬元左右的老房子，購買總價600萬元甚至700萬元的新房。同時，很多新盤的積分也不像上半年那麼高，可選擇的餘地比較大。」盧文曦如是說。

在價格方面，9月，上海房價環比也有小幅上揚。據中指研究院統計，上海新房樣本平均價格為51200元/平方米，上海新房房價指數環比上漲0.03%，同比上漲0.34%。

不僅如此，上海在「雙節」假期的新房成交量增幅也在一線城市中位居首位。據中指研究院統計，「雙節」假期，上海新房成交面積12.3萬平方米，日均成交面積同比去年國慶假期大幅上漲159%。此外，在12個取證認購的樓盤中，有5個新盤觸發積分，認購比例都超過200%。

中指研究院上海常務副總經理張文靜表示，上海新房和二手房市場活躍度明顯提升。從短期來看，接下來有望延續回升態勢。不過，當前購房者相對比較理性，預計市場大概率是逐步地溫和復甦，今年至年底市場都會處於修復的過程。

「豪宅市場受新政影響不大」

相比於剛需、改善樓盤，高端樓盤受到新政的影響並不明顯。

「豪宅市場相對比較穩定，很少受到短期政策面的影響，也難有立竿見影的效果。豪宅市場更多是與經濟的基本面相關，比如，近一年來，掛牌出售豪宅的多是中小企業的老闆，由於公司經營困難而不得不出售豪宅變現，而接盤方考慮的也更多是經濟的長期面、持有的成本等多種原因，而並非短期的政策刺激。」上海壹億豪宅創始人任開榮表示。

由於上海市中心供應短缺、加之「一二手房房價倒掛」等原因，部分高端樓盤入市還是受到了追捧。9月25日，上海徐彙區網紅樓盤雲錦東方三期二批次加推的105套房源，在當日下午搖號至244號左右全部售罄，單套最高總價9618萬元。值得注意的是，該項目入圍分數高達118.32分，是上海市實行積分制度以來首個滿分盤。

「雲錦東方的熱銷主要還是一二手房房價的倒掛形成了利差，但這種利差正在變小，未來利差也會消失。」任開榮說。

中介門店：一週二手房成交量堪比前兩個月

上海出台「認房不認貸」新政後，上海二手房掛牌量和成交量雙雙攀高。

「新政剛出來首週，我們門店就成交了3套二手房，相當於以往兩個月加起來的成交套數。」中原地產浦東森蘭門店店董桑治滬雄表示，從8月底開始到9月中旬，其所在的門店就成交了近10套房源。

「但是，首週過後，帶看量和成交量又下來了，說明買賣雙方的博弈還在。」桑治滬雄介紹，新政執行後，置換客戶確實首付比例降低了，但是貸款總額還是要還的。很多客戶處於「付得起首付，但還不起房貸」，所以看房的人又變少了。

在成交方面，據中指研究院數據，9月，上海二手房成交量突破1.7萬套，已經越過了1.5萬套的「榮枯線」。整體來看，今年1-9月，上海二手商品房成交量超過15萬套，同比增長20.7%。在房價方面，9月，上海二手房房價指數環比下跌0.08%。

「市場在回暖，但是也沒有回暖得那麼快。現在客戶都是真正有剛需和改善需求的，買房更加理性和有針對性。」桑治滬雄說。