保租房要讓青年人住得起，還要住得慣

“保障性租賃住房”的概念，在2020年的“十四五”規劃中首次出現。2021年7月，國務院辦公廳發佈了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，正式推出“保障性租賃住房”，明確其旨在解決大城市新市民、青年人的住房困難問題。

上海自2022年開始加快發展本市保障性公共租賃住房。當下，保租房大多由國企開發和運營，也有納入保租房體系的市場化房源。公開信息顯示，截至目前，上海共累計建設籌措各類保障性租賃住房45.3萬套（間）、供應26.7萬套（間）。根據規劃，“十四五”期末，上海要建設籌措保障性租賃住房達60萬套（間）、形成供應40萬套（間）左右。

在隨申辦上，即可找到保租房申請入口，相應房源離地鐵站較近，大多不超過1公里。這些保租房受歡迎嗎？青年就業群體能否方便地享受到這一保障？2023年6月-10月，澎湃研究所研究員與意向租房者，考察了楊浦、閔行、黃浦、浦東等地的幾處保租房項目。

公共空間需承擔更多功能

澎湃研究所研究員發現，這些保租房普遍打造了特色公共空間。政策規定，保租房以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。這意味著，接待親友、鄰里活動乃至一些生活事務，很多時候要在公共空間完成。

在浦東的城方世博濱江社區，澎湃研究所研究員看到，樓道盡頭設置了較大的公共會客廳，未來可能需要持續運營。而在楊浦的城投寬庭光華社區，一居室戶型的廚房只能做簡餐，房內還設有煙霧報警器，租戶如有需求，可使用社區設置的共享廚房。該社區的其他公共設施，還包括洗衣房、健身房等。但與一個社區幾百戶的體量相比，這些承擔生活功能的公共空間面積較小，日後隨著住戶搬入，不知是否還會擴充。

要更懂青年人，滿足個性化需求

抱有服務產業園區、有利於管理等目的，諸多保租房項目的戶型，順應了公司集體租賃宿舍的需求。比如，多居室的戶型普遍設置了獨立衛浴，這有利於工友同住保持隱私，卻不太適合一家人生活。澎湃研究所研究員先後幾次探訪，都曾遇到對這類房型不滿意的青年伴侶。他們之所以來看房，是因為各自上班較遠，希望在地鐵站附近租一套保租房，但發現房型都不太適合小家庭。

相關專業人士指出，上海推行保障性租賃住房，較多站在用人單位和企業集中申請的角度考慮。而當下很多青年從事自由職業。後續政策有必要對此完善，更多考慮居民個體戶、自雇者的需求，推出相應的房型和產品。

保租房相對較少因應居民個體和家庭的需求，還表現在房屋往往傢俱、電器等配置齊全，卻缺乏儲物空間。衣物鞋帽存放多有不便。

更重要的是，房屋內採用一體化傢俱與配置，雖可拎包入住，但無法滿足不同人的使用需求。租房者難以自行調整傢俱和電器，對空間使用形成障礙。比如，喜歡玩遊戲的男生，想把自己的電競椅拿來，換掉屋內的木椅子。但也許缺乏倉庫和管理成本，物業管理方沒有相應存放服務，只能白白占掉屋內空間。而現有的傢俱配置，也表現為對青年人普遍的生活狀態缺乏理解。比如，在床和電視之間安置小圓桌。但這樣坐在床上看電視，更像是當代青年父輩的生活方式。

各處保租房內，這類冗餘的傢俱和設施還有不少。不僅限制了租戶的生活場景，客觀上也增加了運營成本。這體現出當下相關企業的運營經驗不足。實際上，針對個性化需求，可設置一些空房間，供租戶選擇。這也是同去看房的青年人的普遍想法。

需有效服務價格敏感青年群體

上海申請保租房的門檻非常低：只需在本市合法就業，且在本市一定區域內人均住房建築面積低於15平方米即可。依照相關規定，保租房租金低於同地段同品質租賃住房，租金年度漲幅不超過5%，享受民用水電價格。

不過，保租房的價格和青年人的支付意願之間，還存在一定落差。比如，剛畢業的青年人偏好合租。而在保租房項目中，即便三人一起住三居室，也只能提取一份公積金。而在市場上租房，三人可各自提取公積金，保租房也顯得不划算。

另外，保租房的租金理論上低於市場價，但價格評估有效期為一年，在一些區域，其租金相比周邊已降價的房子沒有太大優勢。對此，房產評估師指出，由於經濟下行、保租房供給量較多等因素，對局部租房市場存在劇烈影響；管理層也在考量保租房供給量對市場均衡的作用。保租房與市場融合，會是個緩慢平衡的過程，還需要一些消化時間。

由於位置便利等，當下一些保租房仍然受到歡迎。“總有人願意住。總體增加了供給，有利於市場更為平價。我們也能在旁邊租到便宜的房子。”一位看過保租房項目的年輕人說。

總之，保租房項目要形成可持續的社區，還要讓空間配置更為靈活，更有效地為價格敏感的青年群體提供住房保障，去適應青年人生活狀態的發展變化。這樣才能更好地利用市場化機制，讓有限公共資源發揮更大作用，減輕開發和運營等方面的壓力。所謂“租戶可承擔，企業可持續”。在這些方面，保租房還需要付出更多針對性思考和努力。

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