鑒報｜守住安全底線，萬科的決心與做法

3月29日上午，萬科舉行了2023年度業績發佈會，內容較多，看點十足，特別是針對近期的債務傳聞，萬科管理層也真誠地回覆並給出解決方案。

除了加速銷售與回款、多渠道融資、高管集體降薪、股東「不分紅」以及來自大股東的支持外，萬科還提出將削減付息債務1000億元以上的目標。

萬科董事會主席鬱亮表示：「希望萬科能做得更好，能夠做出一個穿越週期的標杆。也請相信我們會全力行動，堅決不躺平，有充分的信心戰勝困難，一定會跨過這個關口，在新發展階段繼續成為一家優秀的公司。」

3月29日，萬科舉行2023年度業績發佈會。

堅決降負債

縱觀萬科2023年年報，有不如預期的地方，但是也有亮點。

根據年報，萬科實現營業收入4657.4億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，雖然整體有所下滑，但是2023年萬科經營服務業務仍然穩定增長，全口徑收入558.1億元，同比增加8.9%，其中合併報表收入428.1億元，同比增加13.8%，經營性業務稅前毛利率提升5.2個百分點。

其中，萬物雲實現營業收入334.2億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長10.2%；物流業務（含非並表項目）實現經營收入41.8億元，同比增長17.2%；租賃住宅業務實現營業收入34.6億元，同比增長6.8%。

與此同時，萬科全力銷售，持續跑贏大市，銷售金額3761億元。根據第三方統計，萬科2023年銷售額穩居行業第二。投資質量提升，2023年萬科新獲取項目43個，有33個在年內實現開盤銷售，從拿地到開盤的週期縮短至4.4個月，貢獻銷售額510億元，投資兌現度達88%。針對庫存可售資源，萬科進行集中攻堅，通過產品調整、配套完善、靈活定價策略和精細管理，提升市場競爭力，2023年去化比例超過60%。

值得關注的是，2023年，房地產行業經歷了前所未有的深刻調整，房企的經營安全面臨艱巨挑戰。在此情況下，萬確克服重重挑戰守住了財務安全的底線。

截至2023年底，萬科連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

對於未來，萬科年報中稱，要確保安全底線，開發業務堅持跑贏大勢，經營層面現金流為正。加強大宗交易和股權交易工作，回款300億元以上，未來兩年削減付息債務1000億元。積極利用經營性物業貸等融資工具，全面融入城市房地產融資協調機制，推動融資模式轉型。

多渠道融資破局

近日，由於償債傳聞，萬科陷入輿論風波。在今天的業績發佈會上，萬科管理層對於這些傳聞也真誠回應。

萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，最近很多朋友都很關注萬科的經營安全和債務償還問題。總體來說，公司在行業深度調整的背景下，仍然守住了安全底線。雖然部分短期指標，比如說現金短債比壓力有所加大，但這些挑戰都是階段性的，公司已經做好了積極的應對，也得到了深圳國資大股東和金融機構的大力支持。

以銀行為例，祝九勝稱，萬科長期以來與銀行都是基於戰略、基於長期的良好合作關係。萬科長期合作的有26家銀行，都很支持萬科，也跟萬科一起共同發展，共同控制風險。行業下行、銷售下滑、回款減少的情況下，銀行在風險防範方面是我們的同盟軍。

「銀行對我們起到了什麼作用呢？皺了眉頭、提了忠告、給了寬容。皺了眉頭是大家對市場的下行，感覺超乎預期；提了忠告是在這個時候，萬科這種類型的企業怎麼有效地活下去，怎麼保持現金流的平衡，銀行給了很多建議；給了寬容，過往是信用製融資，監管政策下，變成了以項目抵押為主的融資模式，一夜之間轉過來還是有難度的，合作銀行給了我們1-3年的轉換期。」祝九勝說。

年報顯示，2023年，萬科加強和金融機構的互信合作，全年新獲融資897億元，其中境內新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

此外，房地產融資協調機制下，萬科已上報白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元。萬科也緊跟國家房地產金融支持政策導向，積極向新融資模式轉型，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。

在公募REITs試點持續深入的大背景下，萬科也積極嘗試，萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發佈，長租公寓REIT目前也在積極申報中，萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。

業績發佈會上，萬科管理層說得最多的詞就是「感恩」與「感謝」，感謝銀行、保險公司等金融機構，感謝大股東的支持。

值得關注的是，面對此輪極具挑戰的房地產週期，萬科也獲得了深圳國資大股東的力撐和支持。除了積極表態外，萬科大股東還真金白銀地給予支持。2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元。而早前的1月份，深國資旗下投資平台深投控還斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。

集體降薪與「不分紅」

為了應對暫時性的挑戰，萬科節衣縮食，壓降管理費用，集團管理層在2024年集體選擇降薪。

自2023年年報披露之日起，萬科董事會主席、總裁、監事會主席自願領取月薪稅前1萬元。據瞭解，萬科董事會主席鬱亮薪金在2020年稅前報酬總額為1247.3萬元，2022年降至393.5萬元，2023年降至127萬元；萬科總裁、首席執行官祝九勝薪金在2023年稅前報酬總額為118.9萬元。

同時，在萬科全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自願放棄2023年度獎金，2023年在任職期間內從萬科獲得的稅前報酬合計766.1萬元；4位獨立董事2023年在擔任董事期間從集團獲得的稅前報酬合計150萬元。

此外，未在萬科任職的董事會副主席辛傑，董事胡國斌、黃力平、雷江鬆以及監事栗淼自願放棄從萬科獲得董事、監事酬金。

值得關注的是，連續31年分紅後，萬科2023年決定不再分紅。

對此，萬科董事會秘書朱旭回應稱：「萬科一直以來非常注重現金分紅來回饋股東，連續31年分紅1030億元，歷史平均分紅率33.3%，也是萬科曆年股權融資的2.8倍，這也是我們一直引以為傲的。基於這個背景，董事會在考慮取消2023年分紅的時候，真的是非常艱難。」

朱旭介紹，綜合債權投資人和股權投資人的意見，董事會基於非常深入的討論，還是決定在2023年度取消分紅，幫助公司更好地應對特殊時期的不確定性，保障經營安全，非常懇請投資者給予理解。

鬱亮也表示：「打破31年的分紅慣例，一定是艱難的，股東的不滿意，我和團隊都是完全能夠理解的，批評和建議，我們也都完全能接受。」

鬱亮最後說：「我們雖然很早提出‘活下去’，但現在看來危機意識還需要更加強，改變的決心和力度還要更大，安全墊還要更厚。我們對今明兩年提出了一個堅定降槓桿目標，堅決地把債務給降下來，在更安全基礎上再去考慮發展。‘不分紅’也是為這項非常重要的工作創造條件。我們相信以目前公司的能力，在輕裝上陣之後，能夠更好、更長久地來為股東創造價值。」

在鏡鑒諮詢創始人張宏偉看來，無論市場多麼艱難，萬科的管理層只要不躺平，還是有機會度過這輪危機，管理層的決心、態度以及未來的執行力也很關鍵。

新京報記者 段文平 圖/企業供圖

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶