上海、深圳、南京、武漢等超50城推房屋「以舊換新」

來源：觀察者網

（文/張誌峰 編輯/馬媛媛）隨著全國房地產行業進入下行通道，如何確保房價平穩過渡與刺激樓市成交，成為令多地頭疼的問題。

今年的五一假期前後，多地房企聯合政府相關部門開展名為「以舊換新」的活動，意圖憑此打破二手房橫盤僵局、更好地支持居民合理的改善需求。

5月3日，上海也加入其中。上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會積極響應第五屆「五五購物節」，聯合倡議在本市發起商品住房「以舊換新」活動。

隨即，支付寶「樂居換新購」小程序上線，發佈了首批參加活動的樓盤信息、優惠活動等，有1239套新房參加活動，主要分佈在嘉定區、浦東新區、奉賢區、鬆江區等區域。

有本次活動主要運營單位之一的樂居房產內部人士向觀察者網透露，截至目前該活動正在測試階段，尚未正式開啟，但已有少量購房者提前報名。

相關機構統計數據顯示，截至目前，至少52個城市推出「以舊換新」相關政策，上海、深圳、南京、武漢、無錫等多個熱點城市赫然在列，且包括廣州在內的更多城市，「正向開發商摸查、收集相關意向」，正在加入過程中。

根據相關媒體報導，各地「以舊換新」的途徑各有不同，形式豐富多樣。

最初的模式，也是最為常見的形式即提前鎖定新房房源並優先出售舊房的「代售購新」模式，如上海、深圳。

其次是回購方式的不同，有城市用財政補貼鼓勵房企收購舊房以達到賣新的效果、國企收購用作保障房、政府收購用作安置房，如浙江省軒寧市、江蘇省連雲港等地。

另外，為活躍購房市場，部分城市專門出台「以舊換新」的配套措施，給予購房者專屬優惠、定向取消「限售」等，如江蘇省無錫市、四川南充市等地。

上海、深圳「代售購新」

值得注意的是，如上海、深圳等原本房地產市場交易情況相對良好的城市，「以舊換新」活動給予購房者的優惠力度本身並不大，主要體現在提前鎖定新房、代售舊房等提升交易便利度的細節上。

以上海為例，購房居民需先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售後按約定完成新房交易。首批參加倡議的房地產開發企業20餘家，房地產經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30餘個，主要分佈在嘉定、鬆江、青浦、奉賢、臨港等區域。

參加「以舊換新」活動的房地產開發企業承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件「退房退款」；房地產經紀機構承諾，對購房居民的舊房「全城推、優先賣」。

在上海之前，深圳已經行動，模式與上海類似。據深圳新聞網4月23日消息，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發起商品住房「換馨家」活動。

本次「換馨家」活動鼓勵房地產開發企業和中介機構積極參與，與計劃出售二手商品住房併購買新建商品住房的購房居民簽署協議。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的「解約保護期」；中介機構則將優先推動換房人舊房交易，縮短交易週期。

在協議約定的期限內，如果舊房成功售出，開發企業和換房人將按約定繼續完成新房交易手續。若舊房未能在約定期限內售出，開發企業和換房人則按約定解除協議並無條件退款，換房人無需承擔任何違約責任。

同時，上海和深圳均倡導房地產開發企業和中介機構為換房人購買新房提供購房價款、佣金等專屬優惠方案。

當觀察者網詢問多名中介人員有何優惠時，對方均表示具體方案還在製定中，目前尚不清楚。

三四線城市優惠力度更大

除了上海與深圳的「代售購新」基礎模式之外，多地的「以舊換新」模式還包括回購和政府提供補貼等政策支持，但這些優惠政策多出現在三四線城市。

其中，政府回購又包含得以出售新房的房企回購購房者手中的二手房、國企收購用作保障房、政府收購用作安置房等多種形式。

如江蘇省連雲港發文稱，探索「賣舊換新」新方式，對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目，允許繳納保障性住房易地建設費，由國企平台限期收購「賣舊」的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障「換新」無後顧之憂。

而安徽省宣城市寧國市的「以舊換新」政策，則支持開發企業將閑置房屋轉型為「共享公寓」，創造新的收益。

甚至有城市將「以舊換新」與城中村改造、房票等政策結合。如四川省南充市，鼓勵屬地人民政府在推進城市危舊房改造、城中村改造、城鎮老舊小區改造的過程中，採取「以舊換新」「購房券救助」和「現金救助」等模式，在充分尊重群眾意願基礎上拆除危舊房，通過發放「房票」等方式實施安置，也可購買存量商品住房作為安置房源，滿足群眾多樣化需求。

此外，有城市通過直接給予現金補貼或購房優惠券的方式，鼓勵「以舊換新」。

如山東省日照市，今年3月發文稱，支持房地產開發企業開展「以舊換新」業務，收購的存量住房可以採取辦理轉移預告登記的方式完成二手房買賣流程。開發企業已足額支付二手房收購款項，後續二手房再出售時，對二手房購房人給予房款20%的購房優惠券補貼。二手房售房時間可參考不動產登記部門轉移登記或轉移預告登記時間；「以舊換新」購房時間以新建商品房網簽備案時間為準。

在此基礎上，目前最為普遍的是稅收優惠政策。

據《財政部稅務總局住房城鄉建設部公告2023年第28號》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

「雞肋」還是「良藥」

不過亦有分析人士向觀察者網指出，相當一部分地區所謂「以舊換新」活動真正能夠給到的優惠力度極為有限，參與活動的新房房源也大都存在或多或少的「硬傷」，對於購房者而言頗為「雞肋」，部分甚至可能造成購房者損失，因此並不看好此活動對於樓市交易的提振作用。

例如南京國企安居建設集團4月27日開展的住房以舊換新試點活動，針對南京的主城六區開展以舊換新活動。換購人可用一套或多套舊房置換一套或多套新房，置換總價不高於新房總價的80%。如果用來置換的舊房房價較高，而且它的金額比較大，可以用一套舊房換多套新房。

乍一看對於購房者吸引力非常大，但事實上其要求「舊房」必須是南京的主城六區且處於可交易狀態，而首批推出的2000套新房房源均是安居集團旗下公司開發的13個樓盤，大都處於周邊郊區，原本就不好賣，且國企收購「舊房」的價格明顯低於市場價。

因此有購房者反映，無論打算低於市場價出售自己的核心區舊房，還是有需要買郊區的房子，完全可以自己操作，為什麼要通過一點點稅收或者其他補貼來參與這一活動，且要遵守活動限定的諸多條條框框，供選擇的房源也極為有限，完全沒有必要。

但在易居研究院研究總監嚴躍進看來，該活動是各地深入貫徹落實了此前四月底中央政治局會議「要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」的精神，也吻合當前各地房地產市場的新情況和新特點，尤其是圍繞房東希望加快出售二手房，同時也有比較強烈的換房或置換需求。

嚴躍進告訴觀察者網，近兩年多地樓市市場特點是二手房掛牌量較多，構成了市場良性循環機制的重要堵點，交易節奏因此放緩。此次政策就是針對此類堵點進行打通，以提振市場行情。

其預計，五一過後各地結合中央政治局會議精神，在「以舊換新」等方面的倡議和試點節奏會加快，其對於全國房地產市場的提振和高質量發展等都有積極作用。最為關鍵的是，其本身有助於更好促進老百姓改善型居住需求的釋放。