回購+拓展賽道上市物企努力修復市值

房地產行業風險仍在出清，關聯度較高的物業行業也處於調整期。2023年，物管行業並未出現觸底反彈，而是繼續探底，表現為股價、市值雙雙下行，物企上市之路愈加艱難。在此背景之下，眾多上市物業企業採用回購股份來加強市值管理。

2024年，國資委將市值管理納入中央企業負責人業績考核。市值管理成為上市物業企業重點關注方向。那麼，上市物企的市值如何修復？未來物企在資本市場的發展前景預期如何？

上市數量創近六年新低

2023年，資本市場「寒意」明顯，聯交所對物企的上市審核及管理更加嚴格，企業上市意願低迷。據中指研究院物業總經理牛曉娟介紹，2023年，物業管理行業IPO熱度進一步降低，年內新增上市公司僅兩家，分別是眾安智慧生活和潤華服務，募集資金總額約2.4億港元。上市物企數量及募集資金總額均創近六年來新低，回落至2015年的水平。

另據克而瑞研究院信息顯示，潤華服務和眾安智慧生活，自2021年籌劃上市以來均經歷了3次遞表，上市平均用時達到661天，較2022年6家新上市物企平均用時延長了367天，萬達商管在歷經4次遞表後仍未闖關成功，上市之路坎坷。

資本市場寒冬，物企上市意願急轉直下。公開資料顯示，2023年新遞表企業僅4家，且其中3家為國資背景，唯一一家民企明喆集團也於2023年12月12日撤回了發行上市申請文件，而泓盈服務在2023年6月25日發佈招股書後，2024年3月15日，再次在港交所發佈招股書。今年4月24日，才順利通過港交所上市聆訊，其是長沙市一家國有城市服務及運營提供商。

是否還熱衷登陸資本市場？

漸苒研究院首席研究員、物商雲聯合創始人湯曉晨認為，當前及接下來一段時間仍會有物業公司上市，主要會以地方國資物企、大型非關聯地產物企為主，但由於體量都較小，不會對整體市場產生太大影響。

牛曉娟表示，2024年，部分物業服務企業，尤其地方國資背景物業企業，仍在尋求奔赴資本市場的機會，以實現資產保值增值及組織結構優化。其中，泓盈運服已經順利通過港交所上市聆訊，深業運營、經發物業仍在IPO進程中，且於2月份均已獲得中國證監會發佈的境外上市備案通知書，3月均已再次向港交所遞交招股書，這些企業在2024年年內有望登陸港交所主板市場，市場信心或將出現回暖狀況。

建誠晟業聯合創始人苑承建也認為，「物業企業仍會積極追求上市，但估值將會繼續下行。」

市值均值跌幅近50%

近兩年，上市物業企業一直面臨市值下行的挑戰。2023年資本市場市值下跌明顯，整個物業行業仍舊處於修復期。

據牛曉娟介紹，物業板塊自2023年以來，總市值仍處在波動下行趨勢。截至2023年最後一個交易日收盤，65家物業上市公司市值之和為2384.42億元，市值均值約36.68億元。相比而言，2022年58家物業上市公司市值之和為4170.15億元，市值均值約71.9億元，無論是市值總和還是市值均值，均出現大幅下降。其中，市值均值跌幅達到48.98%。

在個股股價上，據克而瑞研究院統計，截至2023年12月31日，僅京城佳業、桑治都服務、鑫苑服務3家相對年初股價略有上漲，企業股價整體下挫，股價均值由年初的6.79港元/股下降至4.25港元/股，降幅達到37.2%。從不同類型企業收盤價漲跌幅來看，國資物企和民營物企股價較年初跌幅分別為35.0%、42.5%，民營物企股價整體振幅更大，國央企在此輪下行週期中的表現仍優於民企。

需要關注的是，2023年仍是房企償債高峰年份，但市場銷售疲軟、企業融資不暢，物企反向「利益輸送」仍在上演。房地產暴露出來的風險及「利益輸送」行為均給物企帶來負面的影響。

為了挽回市場信心，2023年，多家物企發起大筆回購，以表明對自身未來業績增長的確定性態度。克而瑞研究院監測數據顯示，2023年共有10家上市物企回購259次，累計回購2.91億股，回購金額達10.10億元，回購次數、回購股數和回購金額均遠高於上年。2022年，上市物企回購92次，累計回購9919.68萬股，回購金額約3.98億元。

從企業回購策略來看，主要分為兩種，分別是以碧桂園服務為代表的低頻大額回購和以金科服務、綠城服務為代表的高頻小額回購。在克而瑞研究院分析人士看來，上市物企頻繁發起股票回購，向外界傳遞了對自身經營情況的看好，展現了對行業前景和股價的信心，也向市場傳遞公司價值被低估的信號，這有利於改善公司的資本結構，緩解投資者的擔憂，穩定股價和市值，提振市場信心。

短期內股價、市值仍然承壓

如何修復走低的市值，是每家物企都在思考的問題。對此，苑承建表示，對當前上市物企來說，一方面要繼續提升管理規模，特別是優質次新項目，擴大管理規模的同時提高利潤率，實現主業的做大做強；二是要做好與開發母公司的應收賬款管理和經營獨立，減少開發母公司帶來的影響，特別是現金流影響；三是要積極拓展基於在管項目客戶的新業務模式，比如資產管理、養老服務、城市管理服務等，提高經營效率，實現從傳統物企向現代化服務企業的轉型。

湯曉晨表示，目前上市物企市值處於低谷，行業外圍因素佔據主要地位，行業內部因素佔據次要地位。行業內部因素是增量交付趨緩，受關聯方應收賬款拖累；基礎服務商業模式競爭激烈，利潤空間縮窄；更深層次的原因，是物企的第一曲線（物業服務）和第二曲線（空間變現）都遭遇暫時挫折。

「物業公司能不能再次贏得投資者目光，重新成為市值增長明星，依賴於物業公司在兩方面的突破是否成功：其一，科技突破能否真正帶來量化意義上的、可觀測的、持續的降本增效提升或對物管行業商業模式的革新；其二，增值服務賽道能否‘跑’出來有價值的獨角獸公司。」湯曉晨認為，如果能因此贏得投資者目光，相信這樣的企業的股價、市值能夠再上一個台階，市場也會對既有物業公司進行重估，讓優秀的企業脫穎而出。

對於未來物企在資本市場的表現，苑承建預期，由於受到地產行業持續下行影響，資本市場對物企認知轉為傳統行業、上市物企業績特別是利潤下滑等影響，目前資本市場對物業行業的熱度仍在下降中，預計仍會延續一段時間。