美的置業為何重組開發業務？

作為經營尚好的幾家民營房企之一，美的置業率先進行了轉向。6月23日晚，美的置業公告稱，將對房開業務進行內部重組，擬剝離開發業務至控股股東，專注於經營性業務。

美的置業是「第二支箭」首批支持的民營房企之一。去年4月份，美的置業成功發行12億中期票據，是首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大機構聯合創設風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企。

在今年年初的業績發佈會上，美的置業相關負責人還談及今年年度銷售目標在550億元左右。如今，美的置業進行大轉型，剝離開發業務，其發展出乎意料，但是也在意料之中。

地產開發行業仍在持續調整中，房企銷售、現金流安全承壓。對於美的置業來說，雖然目前信用安全，但是及時「踩刹車」，未免不是一件壞事。

受重組事件影響，港股美的置業大漲，收盤漲幅接近70%。

剝離重資產、聚焦輕資產

美的置業公告稱，公司擬將房開業務進行內部重組，由私人公司持有該業務，同時組建私人公司集團，接著通過實物分派私人公司股份的方式將私人公司集團從本集團剝離。分派完成後，私人公司集團將不再成為本公司的附屬公司，並將由控股股東和選擇實物分派的股東通過持有私人公司股份而持有，公司將繼續經營保留業務，而公司股份將繼續於聯交所上市。

重組方式方面，採用實物方式分派，股東可選擇按持股收取私人公司股份，基準為每股分派1股；或收取現金5.9港元，較6月21日收報溢價57.33%。

對於業務重組的原因，美的置業稱，儘管集團2023年年度維持健康的財務比率，並設法滿足「三道紅線」的要求，仍須承擔沉重負擔及債務以支持其房開業務。把房開業務從本集團剝離將可減少本集團的負債和與房地產開發業務的重資產屬性相關的信用風險，並為股東提供變現其在本公司部分投資的選擇權，減少其與本公司股份相關的房開業務投資風險。

美的置業進一步稱，將重資產的房開業務剝離將不可避免地縮減本集團整體業務的規模，但將重心轉移到輕資產模式使保留集團能夠利用其在房地產行業的專業知識，實現更高的利潤率（與房開業務相比），並減少其在房地產市場的週期性風險敞口。

此外，美的置業表示，輕資產保留業務相對較高的利潤率被房開業務相對較低的利潤率衝減，因此投資者難以單獨對輕資產保留業務進行估值。集團重組及建議分派後，美的置業的股價將更好地反映保留業務的價值。

地產開發拖累上市平台

美的置業是美的控股旗下企業，成立於2004年，構建了「開發+運營+科技」的產業鏈內生式發展生態，已在粵港澳大灣區、長三角經濟區、長江中遊經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區佈局逾350個項目。2018年10月，美的置業在香港聯交所上市。

2019年，美的置業銷售額超千億元，首次邁入「千億陣營」。不過隨著行業的整體失速，美的置業2023年銷售規模也降至658.5億元。

對於開發業務進行重組，從美的置業給出的理由來看，主要是開發業務負擔較重，且容易增加信用風險的暴露。

目前，美的置業的主要業務有物業開發與銷售、物業管理服務、商業物業投資與運營以及房地產科技。2023年，美的置業735.65億元的總收入中，物業開發業銷售收入為716.79億元，佔比高達97.4%，其他業務收入不到19億元。可以說，開發業務撐起了美的置業的整體規模。

但也正是開發業務佔比較大，拖累了美的置業整個盈利水平。

年報顯示，2023年美的置業營業收入約735.65億元，同比下降0.1%；毛利約84.84億元，同比下降25%，毛利率11.5%，下降3.8個百分點；淨利潤約21.25億元，同比下降40.6%，淨利率2.9%，下降2個百分點；公司擁有人應佔利潤約9.14億元，同比下降47.1%。

在熟悉美的置業的分析人士看來，此次重組後，房開業務產權線整體上移，房開業務的資產和負債從上市公司的並表範圍調整為控股股東的並表範圍。上市公司的並表範圍大幅縮減，上市公司得以輕裝上陣。

截至2023年12月31日，美的置業房地產開發及銷售業務（不包括集團持有及運營的商業物業和產業園）涉及319個物業開發項目，土地儲備的總建築面積約2650萬平方米。這些物業開發項目大多為住宅物業，分佈於大灣區、長三角經濟區、長江中遊經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區等中國五大區域。

未來美的置業如何參與開發業務？

股權重組後後，美的置業的開發業務從上市平台剝離出去，將保留物業管理服務、商業物業投資與運營、房地產科技、建設項目管理業務。

那麼，未來開發業務層面，美的置業以何種形式參與？目前，美的置業輕資產規模較少，能否支撐上市平台的發展？

上述分析人士表示，除了不再並表外，開發業務原有的團隊應該不會變化。與此同時，上市公司將能夠利用其在房開業務中積累的現有專業知識和技能，擴大其服務範圍，拓展建設項目管理業務，最終能夠提供涵蓋房地產開發過程各個階段的服務。「此外，將重資產拿地和開發運營分離開來，開發團隊得以釋放活力，鍛造實力，拿地規模也可以更直接地借助控股股東的資金實力。」

在輕資產業務方面，2023年年報數據顯示，美的置業735.65億元的總收入中，物業開發之外的其他業務，包括物業管理服務、商業物業租賃收入、酒店運營等收入不到19億元。美的置業在輕資產業務方面能有多大的空間？

重組公告稱，在物業管理方面，截至2023年12月31日，美的置業在我國66個城市服務385個物業項目，總合同建築面積約9032萬平方米。

在商業物業方面，截至2023年12月31日，該業務分佈在我國6個城市運營6個自持商業物業、4個第三方持有的商業物業及3個自有產業園。

還有建設項目管理業務。美的置業公告稱，當前，公司向地方政府及關聯方（即美的控股集團）提供服務，包括但不限於向公立醫院和學校以及用作康體、醫療及辦公等相關用途的各類建築或經營場所提供工程建設管理、智能系統安裝及其他相關配套服務。此次重組完成後，業務將拓展至住宅物業的建設項目管理，主要包括物業開發、設計、規劃及建造（例如監督和控件目建設階段的任務和活動，包括在建樓棟的進度、成本、質量和安全管理）、銷售及市場推廣。

「此次重組後，房地產開發業務的收入將納入控股股東的會計報表，上市公司僅確認開發管理服務收入。開發管理服務業務收入規模雖小，但利潤率和利潤穩定性將大大提高。」上述分析人士說。

業務、財務實現「輕裝上陣」

上市公司不再並表，但是業務層面仍深度參與，美的置業似乎在尋找一個輕重資產分離風險的最好方式。

「此次重組是對新常態下房地產業務轉型進行的探索，積極嘗試重資產拿地與開發運營分離的房地產經營模式，讓土地回歸資本、開發回歸能力，各歸其位、各得其所。」該位分析人士如是說。

彙生國際資本總裁黃立衝表示，這樣的重組也可能帶來一些好處。例如，通過將房地產開發業務的股份分派給美的置業的股東，美的置業可以簡化其合規管理，減少對房地產開發業務的監管負擔。此外，這樣的分派也使得房地產開發業務作為一個獨立的實體，避免因房地產業務拖累美的置業的整體估值。

此外，黃立衝認為，如果房地產開發業務出現財務困境，作為獨立的實體進行重組會更加簡單，減少對美的置業財務狀況的負面影響。

在黃立衝看來，從優勢分析的角度來看，這樣的重組可以使美的置業專注於其核心業務，提高運營效率和專注度。同時，將房地產開發業務分派給股東可以提高業務透明度，讓投資者更清楚地瞭解各個業務板塊的表現。最後，股東可以直接持有房地產開發業務的股份，從而有更多的投資選擇和靈活性。

除了美的置業外，今年以來，華遠地產也將重資產開發業務轉讓給了母公司華遠集團。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，未來或有其他房企順勢而為，對發展戰略進行調整。一是，業務方面「去重取輕」，重資產開發業務轉讓剝離，甩掉重資產包袱，保留及發力輕資產業務如代建、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等，能夠聚焦資源、聚焦精力發展輕資產業務，轉型為服務型公司。二是，財務方面「輕裝上陣」，重資產開發業務剝離轉讓，其對應的資產及負債也同時轉讓，能降低企業的槓桿率及負債水平，減輕償債壓力，增強抗風險能力，助力穿越週期。

新京報記者 段文平

編輯 袁秀麗 校對 柳寶慶