最近租賃市場的情況，讓我著實沒想到

每年這時候都是上海的租賃旺季，今年也不例外。

從畢業季到陪讀季，淮海中路和不夜城這些板塊的家長們頂著大太陽也借不到房。

也是這個傳統旺季的到來，前幾天鏈家小哥就跟我說租賃庫存的房源已經從去年七萬套降到六萬套了。

七萬套應該算是鏈家租賃庫存峰值了，所以一下去化近萬套也確實是旺季的厲害。

不過接下來他說的兩句就有點出乎我意料了。

別看現在是旺季，但今年的旺季遠不如去年，尤其租金，比去年下降得不是一星半點。

其實每年這時候都是上海的租賃旺季。

也是這樣的兩句讓我有點好奇今年的租賃旺季到底發生了什麼？

於是我花了三天時間做了一件事——給全市上百位中介一個一個打電話去問他們門店的租賃實況。

接下來說的東西也許可能大概是這兩年租賃市場一個比較大的變化。

開始吧我們，幸好碼字不用嗓子。

一

雖然是旺季，但開單量同比萎縮近15%。

同比也就是今年七月對比去年七月。

市調里董家渡的中介跟我說去年這會他已經做了10單以上的租賃，但今年到這會只有去年的50%不到。

長寧古北的小哥說去年旺季的時候他每天都要帶看客戶，但今年大部分時間都在店裡吹空調。

所以全市情況是怎樣，不是說陪讀季的市場很火爆麼？

於是我依然按照那個最基礎的租賃標的去問了問全市各區TOP3~5板塊的開單情況。

我發現全市大部分板塊雖然都進入陪讀季的租賃旺季，但同比全年同期還是出現了不同程度訂單量下滑，近15%左右。

備註：選取1室1廳1衛住宅為標的；內環內選取30~40平、中外環選取40~50平、外環外50~60平；房源質素以中等樓層、普通裝修的參考標準；暫不統計崇明、金山

像華新、江橋這些剛需充沛的板塊和去年一樣火熱，但像董家渡、新天地、陸家嘴這些相對高端的租賃板塊，以及五角場、中遠兩灣城、中山公園這類老牌次高端的租賃板塊都有接近30%的開單量萎縮。

開單量也就是中介手裡對接的租賃訂單，也就意味著這些板塊的租賃需求。

尤其你看長寧古北、楊浦的新江灣城這些地方的開單量跟去年同期比起來差不多少掉50%。

我去看了下這些地方為什麼會下滑這麼多。

以楊浦某小區為例，這是個大戶型為主的板塊。加上業主心態比較高，房租不會隨著行情讓步。這裏的物業費也比較貴，房東一般都會把這些費用加到房租里。

而這裡面每一點都不被市場買單——大戶型、不降價、加小灶。

於是這裏的租賃需求就出現了同比下滑較多的情況。

不過這些可能還不是最讓我吃驚的。

二

我真正吃驚的是租金的下滑幅度。

鏈家內部做過統計，今年的全市租金同比下滑10%~20%左右。

也就是去年租5000元/月的房子，今年差不多租4000~4500元/月。

這個數字有點紮心的點在於：

首先鏈家租賃市佔不能套用全市，但鏈家每月的超萬套的租賃訂單可以說明一些市場情況。

二來去年10月鏈家也統計過當時的租金同比下滑數據，當時我記得是6%，這個數字當時已經引起了租賃市場的「哇」聲。

因為租金的下滑幅度分淡旺季有個5%的降幅不稀奇，但超過了就有點痛了。

那今年鏈家統計的同比數據是10%~20%，各位可以想想背後得「哇」多大聲。

我自己也用上面的一室戶小戶型做了全市租金同比的市調，得到的數據相對溫和，8%左右。

備註：選取1室1廳1衛住宅為標的；內環內選取30~40平、中外環選取40~50平、外環外50~60平；房源質素以中等樓層、普通裝修的參考標準；暫不統計崇明、金山

不管是8%還是10%，各位可以簡單參考，需要注意的是這個降幅比較大。

眼下房東朋友應該對這個數字比較有感知。學校附近的房子，尤其是賣相較好的請忽略上面這句。

全市更大範圍的房東應該在面對的是租金的集體縮水。

在我市調的過程中大把的這種降價案例。

長寧古北60~90平的一房租金同比降幅20%，現在掛牌價都是去年的成交價。

靜安蘇河灣一室戶房源，租金普遍下降10%，價格回到2019年。

各位日常如果有過跟二房東群體的接觸，也會發現這些二房東的朋友們最近過得都不太好。

空置率和租金下滑讓二房東連夜跑路，哪怕裝修好了的房子也送給房東。因為他做一天就虧一天。

三

簡單分析下背後發生了什麼。

市調過程中我發現幾個明顯現象：每個小區的租賃房源庫存高、出租週期拉長、價格下滑。

這裡面我理了幾次前後的因果關係，我覺得有這樣一條線可以供各位房東思考：

租賃房源確實在變高，準確地說是今年這時候比去年同期要高。

尤其是高端租賃板塊的大戶型，這樣的租賃房源在肉眼可見地變多。

長寧古北的小哥說古北大區去年4月之前300~400套都算多，現在每天睜眼看到500套房源都算少。

從鏈家庫存來看，後台雖然從七萬套降到六萬套，但相比去年同期還是增長了1.5萬套左右。

同小區可租賃的房子變多了，會改變兩件事：

單套房源的租賃週期拉長。

如果有熟悉的租賃小哥，做過不止三年的租賃市場，他一定會知道五年前鏈家單套房源的租賃週期還在十幾天，去年已經突破30天，今年上半年突破了45天。

長寧北新涇的小哥跟我說租房的人、租房的租金都沒變少，但是房子變多了，租房週期拉長了，之前15天租掉，現在是30天。

拉長的租賃週期背後是客戶可選擇範圍多了，注意力+租賃需求輪到每套房子的時間就拉長了。

那很自然，租金一定在這時候會發生下滑。

長寧古北桑治園路那一塊的黃金城道附近的房源，上個客戶的月租是12500元，他用這個價格掛了13個月都沒租出去，最後租金降到8500元才租出去……

所以我可能不太會用那些大的詞跟為盲吹大而化之地說些大的背景。

我能看到的具體的租金變化邏輯就是這樣的。

那麼問題來了，為什麼租賃房源會變多？

這裏也有些思考分享給各位。

就是市場上的租售房確實在增加，這點原諒我沒找到全市數據。

但背後有個市調中耳朵都聽到老繭的理由，就是房東發現房子賣不上好價錢。

於是部分房東就選擇那我等等吧、何必賤賣呢，於是賣房轉租賃。

這是今天租賃市場變化的一個很大背景。

四

當然，客戶市場也發生了一點變化。

也是去年10月跟各位分析過的，租賃的消費降班。

這次租金市調里我發現那些剛需板塊是市場里的一股清流，比如楊浦中原、嘉定江橋。

前者被稱為是楊浦的價格窪地、後者是市中心白領的性價比租賃聖地。

這裏的小哥跟我說這個六七八九月的租賃旺季他們就接到不少從董家渡、靜安寺、南京西路過來的白領租賃需求。

同樣的價格在江橋的租賃房源面積可能大一倍，或者同樣的居住條件，在江橋只需要花一半錢。

這個時候價格回歸也是必然。

某種程度上這也是變相將過去兩年的租金泡沫不斷擠出的過程。

只不過說站在房東的角度會覺得不太開心。

五

長久以來租賃都是買賣的延伸市場。

確實對於買賣來說，一套三百萬的小房子，它的交易佣金就在10萬左右，這幾乎是這套小房子租賃佣金的20倍，如果它的月租是五千的話。

但是站在城市角度，這一題需要重新計算。

因為租賃市場本身是對於上海這樣的超級一線城市來講更龐大的市場。

站在這個角度，你會發現租賃值得我們更多關注。

尤其當今天的租賃市場發生一些深刻變化的時候，你可以向上看到二手交易市場的傳導、也可以看到市場需求面的一些變化。

不過擺在眼前最為實際的一點是對於房東而言的。

如果不是被大刀闊斧地砍價，如果只是正常砍價，就不要糾結三百五百了，趕緊把房子租出去是真，不要讓空置吞噬你的租金。

這個月你嫌租金低，可能下個月能出這個租金的客戶都沒了。

這是給接下來租賃市場里的房東的一點點提醒。