保利未能「保利」：歸母淨利降四成、經營現金流淨額大幅下降

規模位居行業第一的保利發展交出了一份令外界「驚訝」的中期成績單。

在這份成績單中，保利發展上半年營收微增，歸母利潤同比下滑近四成，而近年來備受房企關注的關鍵指標——經營活動現金流淨額卻約為-171億元，大幅下降339%。

同時，在發佈中期報告的當天，保利發展還同步發佈了一份高達95億元的募資預案。

這兩則消息讓保利發展再次身處「聚光燈」下：在成功衝上行業規模的「頭把交椅」之後，保利發展淨利為何「失速」？資金層面會否面臨壓力？

上半年歸母淨利潤跌破百億，毛利率16%

今年上半年，保利發展實現營業總收入約1392.49億元，同比增長1.66%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約74.20億元，同比下降39.29%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約72.30億元，同比下降38.35%。

這是保利發展自2013年以來首次在上半年度出現歸母淨利潤、歸母扣非淨利潤負增長的情況。從規模看，2020年-2023年度上半年，保利發展的歸母淨利潤均在百億元以上，這是其近5年來上半年度歸母淨利潤首次跌破百億元關口。

對於上半年歸母利潤下滑，民生證券對保利發展的半年報點評中也指出，主要系銷售費用因代理及渠道費增加、財務費用因利息收入減少所致的兩費費用增加及結算權益比下降的影響。

中期業績報告數據顯示，保利發展上半年銷售費用、財務費用分別為31.22億元和20.12億元，同比增加2.99%和13.18%，其中銷售費用增加為銷售代理費及渠道費增加，財務費用增加為利息收入降低所致。

上半年利潤的下降也將使得保利發展全年利潤承壓。從2021年至2023年，保利發展歸母淨利潤分別為273.9億元、183.5億元和120.7億元，已經連續三年下滑，同比數別下滑5.39%、33.01%、34.1%。

從另外的盈利指標毛利率看，半年報顯示，保利發展上半年的毛利率為16.0%，與2023年全年水平保持一致。回顧歷史數據，2021年、2022年、2023年保利發展的毛利率分別為26.80%、22.01%、16%，2023年相比於2021年已經跌去了10個百分點。

雖然房地產行業毛利率下滑是不爭的事實，但作為具有融資優勢的央企，保利發展毛利率下滑幅度也相對較大。從橫向對比來看，2023年華潤置地（開發業務）、中海地產的毛利率分別為20.7%、20.32%。

對於利潤下滑，保利發展在業績說明會上稱，目前行業處於築底階段，在行業波動時期，公司仍處於行業領先地位。公司未來年度的結轉收入及利潤情況，將視項目交付結轉情況而定。

經營性現金流淨額大幅下滑，拋高額募資預案

中期業績報告顯示，2024年上半年，保利發展經營活動現金流淨額為-171億元，相較2023年上半年的71億元，減少243億元，大幅下降339%。

保利發展當期經營活動現金流淨額的大幅下降成為外界關注的焦點。對此，保利發展也在其半年報中予以了說明，經營活動產生的現金流量淨額變動原因為「支付上一年度拓展項目的土地款同比增加」。

民生證券也在對保利發展半年報點評時指出，保利發展經營活動現金流淨額-171億元，較去年同期下降243億元，其中用於支付2023年度拓展項目的土地款366億元，同比增160億元，預計隨著以前年度地價支付完畢，公司經營活動現金流將改善。

據中指研究院數據顯示，2023年，保利發展全年權益拿地金額1125億元，位居全行業第一，且新增地塊中不乏高溢價地塊。為過往的土地成本「買單」，保利發展也難免在短期承受現金流壓力，難免要承受高溢價拿地帶來的「痛楚」。

今年開年，保利發展在投拓上踩了「急刹車」。今年1-7月，保利發展權益拿地金額僅為207億元，可見其拓展戰略大幅度收縮。

值得關注的是，在經營性現金流銳減的情況下，保利發展在半年報發佈的同時也發佈了募資公告。公告顯示，保利發展擬發行可轉債募資總額不超過95億元，用於北京、上海、佛山、大連等城市的15個房地產項目的開發建設及補充流動資金。

在發行報告中，保利發展也表示：「目前房地產市場仍在築底階段，在行業銷售下滑、資金回籠放緩的大環境下，雖然公司憑藉穩健經營、科學管理和央企信用優勢抵禦了市場風險，但持續發展動能也受到製約，仍需要增量資金以滿足公司發展需要。」

對此，中指研究院企業研究總監劉水分析稱：「保利發展此舉可以優化公司資產負債結構，增強抗風險能力。如果債券持有人完成轉股，公司的淨資產將有所增加，資產負債率將有所下降，公司的資本實力將進一步提升，償債風險也隨之降低。另外，隨著募集資金的到位及使用效益的釋放，未來經營活動現金流入也將有所增加，增強抗風險能力。」

但是，保利發展也將因此面臨股價壓力，劉水進一步分析稱：「保利發展將面臨短期盈利攤薄，股價受壓。募集資金到位後，其產生經濟效益需要一定的時間，預計公司基本每股收益、稀釋每股收益及淨資產收益率等指標在短期將可能出現一定程度的下降，即期回報將會出現一定程度攤薄，股價面臨壓力。」

從股價表現來看，今年保利發展股價下行壓力增大。今年4月，在公佈一季度銷售額後，保利發展股價一度跌破8元/股，創下2016年以來新低，總市值跌破千億元。截至今日收盤，保利發展收報7.87元/股，下跌2.11%，總市值942.07億。

行業「老大」並不好當，從規模衝上第一之後，保利發展又將在未來交出一份怎樣的答卷？

新京報記者 徐倩

編輯 袁秀麗 校對 楊利