60城表態支持、25城發徵集公告「收儲」商品房仍待加速推進

除了去庫存外，保障房也是今年以來政策高頻的關鍵詞。收購已建成的存量商品房用作保障性住房，即「收儲」，成當前籌集保障性住房的重要渠道之一。據中指研究院統計，截至目前，約60城表態支持國有企業收購存量房用作保障房，其中超25城發佈徵集公告，深圳、長沙、重慶等一二線城市也已跟進。

在業內人士看來，當前「收儲」面臨收儲價格、供需錯配等挑戰，推進節奏仍有待進一步提速，預計後續貸款投放節奏或將進一步加快，預期資金支持力度也將增強。

70平方米以下小戶型成為「收儲」重點

8月19日，湖南省長沙市保障性住房建設發展有限公司發佈《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》，這是繼深圳之後，又一發佈收儲徵集計劃的重要城市。長沙徵集範圍為長沙市芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市行政區域內已建成未出售的商品房項目。

長沙「收儲」房源條件需滿足四個條件 ，包括位置合適，處於交通便利、配套設施較為齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基礎、發展優勢；戶型面積合適，原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足長沙市保障性住房戶型、面積（120平方米以下）要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件；手續齊全，擬收購項目須房源權屬清晰可交易，四證齊全，保證項目的合法合規性，滿足金融機構的貸款要求。

長沙上述的「收儲」條件較有代表性。與深圳相比，則是「收儲」戶型面積不同。比如，8月7日，深圳安居集團在徵集通告中提到，項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。

而廣東省惠州收儲房源與長沙相同，單套面積在120平方米以下。但從各地政策來看，70平方米以下的小戶型商品房成為「收儲」的重點。除深圳外，北海要求以建築面積不超過70平方米的小戶型為主；大連市也將單套建築面積70平方米以下作為收購重點；佛山市也明確要求，用於保障性租賃住房的，以單套建築面積不超過70平方米的小戶型為主

還有部分城市強調房源要滿足一定車位配比。比如杭州市臨安區提出，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置。此外，強調收購以不超過周邊房源、車位的評估價作為最高限價等。

從目前整體來看，各地徵集公告中對收購價格、收購項目的面積有一定要求。對此，明源不動產研究院的總結是，資產負債和法律關係清晰，已取得竣工驗收備案證明，房源權屬清晰可交易，項目周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比等。優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。收購的面積要求是用於配售的房源面積在60平方米至120平方米之間，用於保障房配租的房源面積在70平方米以內。價格要與同地段、同類型商品房有比較明顯的價差，一般是市場價的5折至6折。房源交易單價以成本法的評估方式確定，原則上為「土地成本+建安成本」。

「在收購過程中，除關注房源的戶型面積、價格和位置，以確保其符合保障性住房的標準外，政府將努力以合理價格快速配售收購後的房源，避免形成新的庫存壓力。」明源不動產研究院分析人士這樣表示。

提速「收儲」利於推動住宅庫存大幅回落

後續還有更多城市將跟進發佈「收儲」徵集公告。綜合來看，國企收儲未售新房將對市場產生多方面影響。有利於加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產資源合理配置。其次有利於市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最為直接。又由於本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利於促進房企加快項目竣工節奏。而房企出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。

根據此前中指研究院測算，3000億元保障房再貸款共可收儲約7161萬平方米的商品住宅。以2023年全國商品住宅銷售面積9.5億平方米計，收儲規模佔新建住宅銷售比重約7.6%；以2024年6月末住宅待售面積3.83億平方米計，收儲將推動住宅待售面積回落18.7%。當然，收儲的帶動規模可以測算出來，但實際效果有待落實。

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，當前國企「收儲」未售新房推進節奏仍有待進一步提速，目前發佈徵集公告的城市仍較少，另據央行公佈數據，截至6月底保障性住房再貸款餘額為121億元。國企收儲的推進可能會面臨一定挑戰，包括收儲價格、供需錯配等，比如：在一些房企庫存壓力大、出售意願較強的城市，保障房需求相對有限，國企收儲規模可能較小；而在一些保障房需求相對強烈的城市（一線和核心二線城市），市場庫存水平可能也不高，房企折價出售存量房的意願也相對較低。

「7·30政治局會議再次強調要‘積極支持收購存量商品房用作保障性住房’，意味著未來相關配套政策有望繼續完善。」陳文靜預計後續貸款投放節奏或將進一步加快，資金支持力度也存在一定增強預期。若下半年各項措施落實到位，則將對去庫存、穩市場起到積極作用，有利於加快房地產市場企穩恢復。

明源不動產研究院分析人士也認為，「收儲」存量房做保障房舉措可以減輕庫存壓力，加快保障房建設，對衝商品房投資下降，間接刺激內需和消費。當前對於一些收購主體，出於商業可持續性考慮，收儲路徑還需進一步探索。「收儲」模式才剛剛開始，未來隨著各城市的摸索及實施、推廣，將對去化庫存、穩定市場起到明顯的積極作用。

事實上，「收儲」也被視為緩解房地產市場風險的途徑之一。其中，華泰證券就認為，在當前政策環境下，降息與「收儲」政策的逐步實施，可能有助於房地產市場信心的修復，並推動市場盡快築底。

新京報記者 袁秀麗

編輯 徐倩

校對 趙琳