99元帶5天娃、免費輔導作業，物業現在捲成這樣了？

來源：中新經緯

「每月3元一平方米的物業費，物業定期給業主們洗風扇、做美甲、開展親子活動，還會在大門口派發早餐。」應妮（化名）告訴中新經緯，除了這些，她所在小區的物業公司前段時間還增加了停車場陪伴服務，針對下夜班膽子小的女生，保安會到停車場接業主回家。

過去，不少人對物業公司的印象就是「催收物業費」「維持小區綠化」，而隨著房地產進入存量市場，物業已悄然「卷」起來了，服務邊界不斷擴展。

社交平台上，還有網民稱自己所在小區是「神仙物業」，節假日舉辦各類活動是「基本操作」，給業主帶娃遛狗是增值服務，甚至有網民稱，「只有業主想不到的，沒有物業做不到的」。

99元給業主帶5天娃

今年暑假，家住廣東的攀攀（化名）有點犯愁，兩個孩子放暑假沒人管，正當她準備將孩子送回老家時，她所在小區的物業人員告訴她，物業對接了一些培訓機構，收費比市場價略低，物業早上和下午還可以幫忙接送孩子。

事實上，近年來不少物業公司都推出了類似服務。萬科物業公眾號「鄰居」近期發文顯示，每年暑假，萬科物業為6-12歲的少兒設計並開展為期5至6天的夏令營活動，夏令營活動貫穿整個暑期，收費為每人99元，最終價格以居住小區的物業報價為準。

在暑期，不少物業公司都圍繞孩子開展活動。蘇蘇（化名）是廣東省東莞市塘廈鎮碧桂園天麓山花園小區物業公司的工作人員，她向中新經緯介紹，2019年，在當地政府和圖書館的支持下，小區內開設了塘廈鎮首個純免費公益社區圖書館。蘇蘇稱，平時小區內喜歡閱讀的業主會來這裏看書，碧桂園物業（即碧桂園服務）負責圖書館的日常運營、管理。

今年暑假，有業主反映，家裡的小孩沒人看管、作業沒人輔導。這種契機下，碧桂園服務嘗試在小區內招募大學生和中學生做誌願者，發起免費輔導作業的活動。有物業的背書加上誌願者也是小區住戶，業主們更願意將孩子送過來學習。

「一位家長跟我們反饋，前期她家的孩子都沒有按時完成作業，來到圖書館有人監督和輔導後，暑期作業現在基本做完了。」蘇蘇稱。在平時，碧桂園服務還會在圖書館內定期舉辦親子閱讀活動，該活動較受家長和小朋友的歡迎，由於場地有限，經常是座無虛席。

有些物業公司雖沒有提供類似託管、輔導服務，但也會針對業主孩子推出各類活動。在天津某小區居住的薔薔（化名）告訴中新經緯，她所在的小區會結合各類節日推出一些活動，如端午節有繪製手作、編織趣味五彩繩、製作手工粽子等，奧運會期間推出趣味網球等活動，都是免費的。

「江蘇打摜蛋、成都曬被子」

蘇蘇在碧桂園服務已經工作了13年，這些年的感受是，他們做的活動越來越多，但對於單一的客群屬性來說，未來能不斷創新的空間卻越來越小。

目前，碧桂園服務每月在天麓山花園小區開展4場左右的活動，從為業主提供免費的洗風扇、洗地毯、磨菜刀、理髮等便民服務，到聯合相關部門開展反詐宣傳、給老年人體檢、組織技能培訓、開設跳蚤市場、組織親子閱讀等。

蘇蘇稱，每逢節假日必有活動，比如婦女節送鮮花、元宵節猜燈謎和送元宵、元旦組織文藝晚會等。她說：「有時候我們也發愁做哪些創新類活動。我們會跟周邊小區的物業公司相互溝通、學習。有一年，旁邊小區的物業公司在婦女節送業主西蘭花，我們也覺得很有意思。」

重慶金科物業的一名工作人員告訴中新經緯，除了逢年過節、季節變換等節點物業要辦大型活動外，平時也要辦各類「愛民活動」。「這幾年越來越‘卷’了，有些小區還要搞社群。」上述工作人員說，所謂「社群」，就是主題社團集群，大部分由業主自發形成，物業提供支持。比如，有些業主喜歡打羽毛球，就會組建一個羽毛球社團群，物業可能會定期組織一些活動。

龍湖集團旗下的龍湖智創生活則形成系列IP活動，比如在春夏季舉辦的「瓏運會」，包含飛盤、各種球類、跑步等競技活動。在今年的「瓏運會」，線上、線下參與人數達54萬人。

同時，龍湖智創生活也結合區域特點進行創新。龍湖智創生活滬蘇大區社區活動負責人對中新經緯稱，近兩年，江蘇比較流行打摜蛋，他們在連續舉辦十年的「龍民節」中加入了摜蛋比賽。另外，他們在小區內組織百家宴活動，每家做一道菜，通過這種共同分享來拉近鄰里關係。

龍湖智創生活成都大區的社區活動負責人介紹，由於西南地區比較潮濕，在每年夏秋季節天氣好的時候，會幫助社區居民集中晾曬被子，這一活動已連續開展了十三年。今年夏天，小區里的管家、秩序隊員們上門收取被縟，最多的一戶，一次性就收取了20床需要晾曬的被子。

第一太平大衛斯廣州物業及資產管理部負責人陸文堅介紹，目前物業管理行業正處在快速變革期，租戶和業主對物業管理的期望在不斷升級。基於傳統的基本服務，他們往往會尋求更加個性化、多元化的物業服務體驗。這一趨勢促使物業管理從業者不斷探索和創新，也給物業管理帶來了很多新的需求點。

例如，對於住宅項目，陸文堅稱，除了傳統的保安服務，他們會定期開展滿意度及需求調查，挖掘業主在生活、消費、娛樂、教育託管等方面的需求，通過引入智能化管理系統，整合集團資源，並與社會機構及供應商合作，多維度滿足業主需求。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，物業的「卷」，體現了物業企業不斷為業主提供更多的增值服務，這些服務不管是否收費，都拉近了與業主的距離。採訪中，多位物業公司的人士表示，儘管舉辦相關活動會增加公司成本，但提供了與客戶線下見面的機會，在客戶好感度、滿意度提升的同時，也有利於物業費的續繳。

物業生意還能怎麼做？

服務不斷「內卷」，物業公司能賺錢嗎？

近年來，物業公司掀起了一股上市潮，物業公司的利潤水平可以從上市物企的財報中窺見一斑。

Wind數據顯示，2023年，A股和港股共有9家物業公司營收超過百億，分別為碧桂園服務、萬物雲、綠城服務、招商積餘、雅生活服務、保利物業、華潤萬象生活、中海物業、恒大物業，其中碧桂園服務以426億元領先，萬物雲332億元位居第二。

從上述物企2023年的毛利率看，華潤萬象生活的毛利率超過30%，其他8家均在10%至25%之間；從淨利率看，有6家物業公司僅為個位數。

從已經公佈2024年上半年業績的物業公司看，基本呈現營收增長、利潤率承壓的局面。今年上半年，碧桂園服務實現營收210.46億元，同比增長1.5%，毛利率為21.2%，同比下降3.7個百分點；萬物雲實現營收175.6億元，同比增長9.6%，毛利率為13.6%，同比下降1.5個百分點；保利物業實現營收78.71億元，同比增長10.2%，毛利率為20.46%，同比小幅下降0.71個百分點。

蘇蘇稱，她工作的小區已經12年沒有漲過物業費了，在開展相關活動時，他們會控制人員和資金投入。日常的便民活動，基本都由公司員工完成，大型活動則會去拉一些外部的資源支持。

龍湖智創生活上述人士也稱，無論是社區活動還是各類主動專屬服務，公司每年會拿出幾千萬元資金用於支持。與此同時，也會拓展外部的商家資源，比如，給業主磨刀時，請知名刀具品牌共同參與；開展「瓏運會」活動時，也邀請了知名品牌進行了合作。

中信證券報告指出，總體而言，2024年物業服務合約外拓難度可能提升，企業普遍面臨非居業主外包預算下降、新房交付放緩、存量房品質物業服務需求下降的挑戰，頭部物業服務企業可能通過主動控制外拓規模的方式來確保外拓合同利潤率及現金流質量。

在住宅類物業中，物業公司也通過提供各類增值服務實現多元化經營，比如提供租賃、買賣、裝修、家政、社區零售等服務。今年上半年，碧桂園服務來自社區增值服務的收入約為19.98億元，在總收入的佔比小幅上升至9.5%，儘管這部分的毛利率有所下降，但仍有約39.0%；保利物業來自社區增值服務的收入約為12.50億元，雖然較2023年上半年小幅下降約1.8%，但毛利率反而小幅提升至38.85%。

陸文堅也能明顯感覺到「內卷」的傾向，他說：「每年續約時，我們的管理費收入似乎都在下行通道。」 但陸文堅認為，公開透明的收費是價值的體現，更是提供優質服務體驗的基石，通過提供更高效、更有力的服務，為消費者帶來實實在在的好處。物業管理費定價未來或回歸市場化，針對不同性質的住宅進行區分定價，「豪宅有豪宅的管理，有你想像不到的服務，大眾化社區也有個別的、自定義的服務」。

（文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。）

文：羅琨 薛宇飛 實習生 張倍嘉