「老破小」的房屋養老金，誰來出？

來源：中國新聞週刊

你居住的房子，可能也要有養老金了。

8月23日在國新辦舉行的新聞發佈會上，住房和城鄉建設部副部長董建國在答記者問談及房屋養老金製度時表示：「研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。」

很快，圍繞房屋養老金的諸多話題衝上熱搜，特別是關於收費標準。一則傳言稱：「上海浦東試點房屋養老金的收費標準提前透露，主要依據房屋的面積和樓層而定」。

對此，8月25日上海闢謠平台表示，從上海市住建委、市房管局獲悉該傳言不實；住建部也於當日緊急發聲強調：房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。

不過考慮到房屋養老金分為個人賬戶和公共賬戶，官方發聲似乎仍舊沒有打消老百姓的疑慮，特別是「老破小」。那麼，房屋養老金製度到底是什麼？老百姓要不要出錢？

不是變相房產稅

什麼是房屋養老金？

從公開信息來看，目前，國內關於房屋養老金還沒有統一的定義。中央財經大學教授、法學院院長尹飛曾發文表示，房屋與普通商品相比，其生命週期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作「房屋養老金」。

中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強告訴中國新聞週刊，房屋養老金製度包含了房屋體檢、房屋養老、房屋保險等多項功能。由於現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋應修盡修的需求，需要向事前預防轉型，從住宅專項維修資金到房屋養老金，為房屋提供全生命週期安全保障。

房屋養老金來得並不突然。中國新聞週刊梳理髮現，房屋養老金概念提出已有3年，其背後一個重要出發點就是房屋安全問題。

2022年湖南某地自建樓房坍塌事故後，住建部於當年5月1日召開影片會議並部署開展全國自建房安全專項整治工作，指出要研究建立房屋「養老金」制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

58安居客研究院院長張波向中國新聞週刊介紹，我國自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法，而房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度也正是以此為基礎，探索實現保障居民住房安全，完善住房設施的制度化和規範化。國務院辦公廳也出台相關通知，明確要研究建立此三項制度。2023年開始進入試點推進階段，4月開啟試點隨後逐步有序調研和試點推進同步。

經過3年的改革探索期，如今在明確22個城市試點推進後，房屋養老金的再被提起便迅速引發了討論。

「房屋養老金不是空穴來風或試探市場，而是具備持續性的嚴謹規劃路線，也是在目前房屋安全和全生命週期過程中持續開展的一項常態化工作，具有非常積極的導向。房屋養老金製度的出發點在於瞭解房子、管好房子和用好房子。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出。

另一個誤解在於，房屋養老金與錢相關，就被順勢曲解成了房產稅。張波解釋稱，房屋養老金和房地產稅完全是兩回事，「房地產稅本質上是稅收，收取之後也非完全應用到小區本身，不能解決房屋養老問題；而房屋養老金專款專用，目的就是確保居民住房保持良好狀態。」

要收老百姓的錢嗎？

房屋養老金的目的是好的，只是作為一類與資金相關的賬戶，錢從哪裡來成為引發關注的關鍵問題。

一般來說，房屋養老金包括個人賬戶和公共賬戶。在8月23日國新辦舉行的新聞發佈會上，董建國已明確表示：「個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。」

也就是說，本次試點的重點在於公共賬戶。8月25日，住建部官網連發4條官方新聞強調「公共賬戶不會給群眾增添負擔」。當前改革下，公共賬戶的款項來自公共資金，目前由地方政府探索資金籌集渠道。

政府建立起公共賬戶，那麼個人賬戶的資金又來自哪裡？

嚴躍進對中國新聞週刊表示，房屋養老金中個人賬戶由原先的物業維修基金平移過去，不需要業主再出資。

個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，依據《中華人民共和國民法典》，這部分款項本應由業主承擔。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴中國新聞週刊，一般來說，業主在辦理房屋入住手續前，需要將首期維修資金存入維修資金專戶。購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單位繳交維修基金。具體不同的地方，不同的房屋類型可能有所不同，要結合當地的具體情況。

不過在推進房屋養老金的過程中，不排除會遇到歷史遺留問題。

張波認為，相對來說，一般「老破小」小區前期並沒有積累足夠的房屋養老金相關資金，並且維修基金也經過多次提取餘額有限，的確存在後期補繳房屋養老金的可能性，這個費用的收取問題也是房屋養老金推進中需要解決的難點。

嚴躍進指出，維修資金歸集政策是2000年左右才開始正式實施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶和數據，房屋維修基金的收取和管理缺乏規範化、原有資金規模並不大，需要建立比較系統和全面的資金支持，都要等待房屋養老金等制度的持續推進。

仍需進一步探索

目前，房屋養老金尚處於初步探索期，而本次重點探索的房屋養老金公共賬戶的具體使用規則，也有待進一步釐清。

中泰證券政策團隊首席分析師楊暢告訴中國新聞週刊，房屋公共部位的安全問題往往具有特殊性，使用公共財力構建的房屋養老金，具有公共性的特點。相應在管理模式上，公共賬戶要實行統籌管理，與個人賬戶進行明確區分。如何實現公共性政策工具解決特殊性實際問題，大概率需要各地出台更加明確的實施細則，對公共部位和公共安全問題予以充分明確。

雖然「建立城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度」這一表述從2023年起被反復提及，但目前有關部門尚未就房屋養老金資金主要來源和用途、管理模式、增值運作機制等提出明確的實施方案或指導意見。

目前，已經有城市對房屋養老金進行了先行實踐。2023年4月，《寧波市物業專項維修資金管理辦法》施行，有關部門對於房屋養老金的支取、使用、查詢、補充等相關信息，都進行了相對詳細的說明。

值得注意的是，在寧波的探索實踐中，房屋養老金的管理方面，業委會擁有較大的選擇權。

比如其中對於大眾關心的房屋養老金資金補充，規定相對靈活：當專項維修資金使用後，業主分戶賬內的餘額不足首期交存金額30%時，應當由業委會擬定專項維修資金續籌方案，並經業主大會審議通過後由業委會組織分戶賬內餘額不足的業主進行續存；另外，除以上法定的最低續存標準外，可由業主大會決定續存標準、具體方式、期限、程序等事項。

對於大眾關注的房屋養老金使用方面，也期待一定的監管力量。

張波表示，房屋養老金專款專用是個明顯的特點，即只能應用到房屋本身的修繕相關，不能用於小區保潔、保安（物業費範疇），小區外教育、醫療等公共資源（房產稅可用範疇）。這部分資金的監管要求高，收支本身都有嚴格要求，未來也會出台更為細緻的相關法規予以進一步規範。

對此，王業強建議，可以加強房屋養老金管理機構建設，設立專門的房屋養老金管理機構，具體負責本行政區域內房屋養老金公共賬戶和個人賬戶的歸集、使用、管理與監督工作。

參考資料：

《房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢，別再誤讀了！》，2024-08-26，建築雜誌社

《上海等22個城市試點房屋養老金！錢從哪來，業主負擔是否會增加？多位專家解讀！》，2024-08-26，第一財經

《網民熱問「房屋養老金」新政 權威回覆來了》，2023-04-13，寧波日報、民生e點通

作者：於盛梅