存量房貸利率「減負」呼聲高！銀行面臨降息抉擇難題

「剛預約了一筆提前還款，現在各種理財都不賺錢，所以想著不如提前還一點房貸。」9月3日，北京市民張曉（化名）告訴貝殼財經記者，近期正在考慮提前還房貸。

近期，市場對於調降存量房貸利率的呼聲再起，有市場傳言稱，存量房貸利率或將調降，同時提出了「轉按揭」的可能性。

事實上，去年以來存量房貸利率已有大規模調降，但相較於新發房貸利率依然有較大的利價，這也使得購房人提前還房貸的熱情不減。

據中金公司的研究數據，目前銀行按揭早償率仍位於14%左右的高位，並且可能存在使用消費和經營貸置換按揭的空間。 

這一現象也反映在上市銀行個人按揭住房貸款餘額數據上。貝殼財經記者據A股上市銀行半年報數據統計發現，在6家國有銀行和9家股份製銀行中，僅有5家銀行個人按揭住房貸款餘額較去年底有所增加。但這15家銀行個人住房按揭貸款餘額在今年上半年共計減少了3099.57億元。

按揭早償率居高不下、個人住房按揭貸款餘額大幅減少，使得銀行業再度走到艱難抉擇的十字路口。

與去年存量房貸利率總體調降境況不同，如今銀行壓力更大。如果銀行進一步下調存量房貸利率，已經到達歷史低點的銀行淨息差將繼續承壓，銀行業經營風險將有所上升；但如果保持不降，早償率持續高企，房貸作為銀行的優質資產不斷流失，同時也將面臨來自社會的輿論壓力，銀行所要承受的壓力依舊不小；而在法拍房大幅增加和流拍不斷的當前，銀行資產質量、不良損失等指標同樣經受考驗。

一道難題已經擺到台前：存量房貸調整之困如何突圍？似乎已經不能靠利率「一降了之」。

購房人「去意已決」：有錢就提前還房貸

「我的二套房利率比現在新發的貸款高太多了，所以就把手裡閑置的15萬元提前還款了，現在房貸餘額還有100多萬元。」家住北京的蘇柳（化名）向貝殼財經記者介紹，儘管此前房貸利率已跟隨LPR利率有所下調，但目前的房貸利率依然高達5%。

按照6月北京市發佈的房貸新政，像蘇柳這套位於北京五環外的房子，新增房貸利率下限為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點，按照當前5年期以上LPR計算，該二套房貸利率可低至3.7%。

如此大的利差讓她感覺這房貸「太虧」而「不得不還」。她告訴貝殼財經記者，她打算只要手裡有閑錢就盡快提前還款，減少房貸利息支出。

與蘇柳的還款理由不同，張曉則是因為當前理財收益並不理想，因此他打算每年多提前還款10萬元，「與其在投資中虧損，不如直接還房貸，還能省下不少利息」。

張曉給貝殼財經記者展示了他投資虧損情況：這兩年基金投資虧損率已經達到50%以上；而最近一筆銀行理財在投資一年到期後顯示虧損了20元，這成了壓垮他用閑錢理財的「最後一根稻草」，最終下定決心將資金用於提前還房貸。

「如果我每年多還10萬元，對我生活的影響不會太大。」張曉坦言之所以不一次性還清，還是更多考慮平衡未來收入預期和家庭生活開支，因此他更傾向於每年還一部分。

貝殼財經記者發現，像蘇柳和張曉這樣分批提前還貸的購房者還有不少。在某社交平台上，一位名為「默默」的重慶網民分享了自己的提前還款經歷，她是2021年買的房子，銀行貸款119萬元，最近提前還款後，房貸金額只剩下34萬元。

「我不是一次性還款的，而是手裡存一部分錢後就去提前還款」默默表示，選擇提前還款源自對月供的壓力，「不想負債」的她計劃在2026年全部還完。

淨息差收窄的博弈：存量房貸調整的「絆腳石」？

購房者提前還款的同時，對存量房貸利率下調的呼聲也不斷加強。

多位支持存量房貸利率下調的分析人士指出，即使不調整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸，或者通過經營消費貸置換等方式對銀行息差形成壓力。

貝殼財經在此前發佈的《危險遊戲！零首付購房、借貸換貸重出江湖 是真香還是真坑？》報導中發現，當前部分購房者已有意向通過消費貸等途徑置換利率較高的房貸。

瑞銀大中祖亞昆融行業研究主管顏湄之亦認為，當前存量房貸利率約為4.1%，但是有一線城市最近新發放的房貸利率不到3%，利差會引發房貸人的抱怨；政府也希望以此鼓勵消費。

在新一輪博弈中，銀行淨息差收窄風險成了雙方交鋒的焦點。

有股份製銀行高管在業績發佈會上回應「監管可能允許存量房貸轉按揭或者重新協商存量按揭貸款利率」傳言時指出，目前該政策還未得到確認。但如果相關政策推出，將會對銀行業的存量按揭利率帶來一定的影響。 

另有銀行業內人士表示，此前一輪房貸利率政策的調整，已經給銀行的淨息差帶來壓力，當前商業銀行業淨息差已經處於歷史低位，進一步降低存量房貸利率將會加重這一趨勢。而銀行好不容易維持的淨息差環比穩定或將被再度打破。

根據國家金融監督管理總局數據顯示，今年上半年，我國商業銀行淨息差為1.54%，與一季度持平。而在多家銀業績發佈會上，銀行高管均表示，穩息差仍是銀行業不得不打的「硬戰」。

調整存量房貸利率會如何影響銀行淨息差？

中金公司預測，如果新一輪存量按揭利率調整平均下調60個基點，估算存量按揭利率下調影響銀行淨息差7個基點。

不過，中金公司分析師林英奇進一步指出，當前存款利率下調可以對衝存量房貸利率下調給息差帶來的壓力。考慮到本輪存量按揭利率調整的空間可能大於2023年，銀行負債的調整幅度應至少為15個基點左右。如果負債成本調整到位，預計存量按揭利率調整對於銀行息差的總體效果為中性。 

降低利率的局限：不能簡單「一降了之」

存量房貸利率能不能再降？簡單的降低利率能解決當前的問題嗎？

多位業內人士認為的確有空間，但當前的問題可能並非簡單「一降了之」能夠解決。

存量房貸利率如果只是簡單降低利率，對於早償率下降的作用可能不大。有資金早償計劃且追求降低負債求安穩的客戶對利率的敏感度不高。業內普遍認為，在當前貸款利率持續下調的情況下，真正因為降低利率而停止早償的客戶佔比並不多。

「目前銀行所面臨的不只是存量房貸利息的問題，也同樣面臨本金償還的問題。」上海新金融研究院副院長劉曉春指出，存量房貸的問題不只在於利率較高，也在於宏觀環境下購房人還款能力有所下降。兩大因素疊加，也讓相關貸款的不良率有所上升。

據貝殼財經記者統計，有21家銀行披露了半年度個人住房貸款的不良率，其中19家出現不同程度升高。其中，城商行、農商行的個人住房貸款不良率相比國有行和股份行相對較高，青農商行、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行和渝農商行的個人住房貸款不良率均超過了1%。

值得注意的是，今年全國各地的法拍房有所增加。中指數據顯示，2024年1-5月全國法拍房掛拍量已經達到了27.76萬套，同比增長86.23%。

「法拍房中有不少住宅是銀行處置的不良資產。」有銀行人士告訴財經記者，由於流拍後再度拍賣需要減價處理，銀行資產也就此折價，因此銀行現在更傾向於繼續持有房屋等待處置時機。

在劉曉春看來，這無疑增加了銀行的經營風險。法拍房流拍頻頻發生，從一定程度上導致了其所在地區二手房市場價格出現超跌，這進一步加重了房地產市場企穩復甦的壓力，同時也讓銀行的資產打了折扣。

不僅如此，源於房貸的不良也正在向其他貸款品種蔓延。有銀行人士告訴貝殼財經記者，此前一些用經營貸、消費貸置換房貸的相關貸款，由於收入不穩定、期限縮短導致月供增多等因素，已經開始出現了逾期和不良。而若要解決這些潛在的風險問題，這已經不是簡單降低利率能夠解決的問題。

存量房貸調整如何突圍？

存量房貸調整如何突圍？這是當前所有銀行的必答題，也是一道難解之題。

首先，儘管下調存量房貸利率並非萬能，但在業內人士看來，利率的下調仍然有空間、有必要。

林英奇認為，由於2023年存量房貸下調後的LPR加點不能低於發放時的城市下限，因此房貸發放時利率加點較高的城市下調幅度較少。假設本輪轉按揭存量利率降至最新發放房貸利率下限，個別城市存量利率調整幅度最多可能達到75-100個基點。按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算存量房貸利率下調100個基點，可降低借款人月供約600元，節約月供和總還款額約7%。 

招聯首席研究員董希淼指出，去年存量房貸利率下調主要針對首套房，而存量二套房貸利率並沒有被包含在裡面。從公平公正的角度，存量二套房貸利率也應調降。他還建議，各地也應因地製宜地調整房子套數的認定標準，亦可降低房貸利率。

其次，在存量房貸利率調整之外，其他的配套措施也應一併跟進，其中並不排除「轉按揭」等方式。

對於出現本金還款難的客戶，劉曉春認為，不可簡單地按照一般不良處置來處置房產。而是可以通過重新簽訂房貸合約的形式來降低風險。

「當前不少房子的實際價值低於貸款金額，但銀行仍需要做出讓步，並給客戶重新做貸款重組的解決方案。」劉曉春表示，在重新簽訂貸款合約時，銀行仍需按照未還部分的貸款金額進行授信，利率可以將降低至新發利率水平，期限可進行延長，從而通過降低客戶月供來保證還款。而對於暫時失業的客戶，也可嘗試定製還款金額先少後多的產品，與其共渡難關並等待經濟未來的復甦，以此降低銀行資產風險。

此外，有銀行人士指出，解決存量房貸的問題需要各類監管部門通盤考慮，在防範金融風險與切實解決問題等方面進行深入研究與考量，切勿盲目「一刀切」。

董希淼還強調，存量房貸的調整是特殊時期採取的特殊政策，不應該成為常規性的政策措施，否則對商業銀行的經營會帶來更大的衝擊，亦不利於培養社會的契約精神。

新京報貝殼財經記者 薑樊 編輯 陳莉 校對 穆祥桐