微觀北京｜一棟老房的變形記

微觀檔案

微觀主題：2000年前建造的老房

微觀地點：通州、西城、朝陽等

微觀案例：老舊樓房改造，原址拆除重建或進行綜合治理

一棟在2000年前建造的住宅樓，至今已有二十多年的房齡，它們被統稱為老房。

日複一日的陽光暴曬下，年複一年的雨雪洗刷中，老房曾經光鮮的外立面已現斑駁。連接著家家戶戶的上下水管道出現難以修復的鏽蝕，供電線路時常因為老化而無法穩定。居住在這裏的居民幸福感隨著這些老房子的小毛病不斷下降。

這兩年北京市實施的老舊小區改造、危舊樓房改建等工程，就是為了給這些老小區「把脈治病」，還居民們一個舒適、安全的居住環境。

但是，老房子煥新談何容易。相處幾十年的老環境，驟然發生變化，居民心裡肯定一時難以接受。確定要改動了，改成什麼樣？怎麼改？改多長時間？都要一項項商量，一件件確認。來了施工隊伍了，如何施工？怎麼建設？還要一點點磨合。改造完成了，完工了什麼樣？能否給居民帶來便利的生活？也要一樣樣設計。

在老房改造的過程中，有的小區從溝通中摸索出了新經驗，有的小區在施工中找到了新辦法，有的小區在改造後迎來了新生活。各有亮點各有特色，最終讓幾十年風雨飄搖的老房迎來新生。改造後的老房：地址依舊，只是房子煥然一新，生活如常，還是熟悉的鄰里街坊。

施工開始

成立臨時黨支部，專門解決改造中的問題

「漏水，絕對是漏水最困擾我。」

45歲的李健在通州區雲景里小區住了20多年，從住進這棟「二手房」，他就隔三岔五被跑水的問題困擾。

雲景里小區位於通州區九棵樹街道，於1994年陸續建成，涉及55個單元、16棟多層住宅樓，常住人口2300餘人。其中，李健所在的8號樓是年齡最大的一棟樓。

「我們小區一直用的自備井。而且，管道老化，經常縫縫補補修理。有時候，管道里稍微有點異物，就從我家廚房涮墩布的水池子往外冒水……」李健清晰地記得，有一次正在外面上班，聽說家裡跑水了，趕緊放下手頭的工作就往回趕。「對於這樣的場景，一回生，二回熟。」李健的這句玩笑話裡，透著無奈。在李健的生活賬單里，每年都有幾筆開銷是用於通下水道。

不過，李健畢竟住在一樓，對於上不去水這件事，沒有太多困擾。高層的居民就不一樣了。住在頂層的一戶居民介紹，她家經常要錯峰做飯、洗澡。

還好，居民道不盡的苦水都有瞭解決之策。2021年，雲景里小區被納入老舊小區綜合整治名單，2023年3月正式動工。

然而，動工只是改造項目的第一步，社區書記曹利民將雲景里社區的改造故事娓娓道來。

「當時，我們小區好多居民都自己裝了護欄，考慮到老舊小區外立面、保溫層等施工的需求，我們就和居民商量著，需要拆掉護欄。一樓的住戶，改造後，我們統一給安裝護欄。」有的居民提出，護欄不能拆，一來防盜，二來可以用於放一些雜物。曹利民說，對於居民的這些想法，街道、社區都理解，但是思想工作還是得做。

置身通州「黃金地段」的老房子能夠如期完成改造並非易事，項目首創了「溫暖舊改+長效治理」模式、「施工樓棟管家」服務模式。在社區改造啟動之初，就成立了一個臨時黨支部，區重大辦、街道、居委會、施工方，以及居民代表等都是支部成員，專門聯動解決改造時遇到的相關問題，還把物業式管理引入施工管理中，施工人員做樓棟管家。

有個別居民不願意拆護欄，街道、社區、施工方就輪流到居民家做工作。除了護欄，白瓷磚也是居民關心的重點問題。雲景里小區樓棟外立面本來貼著白瓷磚，在過去的通州，算是高檔小區。幾十年過去了，瓷磚早就老舊，存在脫落的隱患，這次改造，拆掉白瓷磚也是任務之一。當年，很多居民衝著白瓷磚買的這個小區，突然要拆除，自然有居民不願意。

「和居民推心置腹地聊，幾輪下來，總能打動居民。最終，白瓷磚拆了，老護欄也100%拆除了。」曹利民說，在老舊小區改造案例中，這是值得濃墨重彩的一筆。

李健家住8號樓1單元1樓1戶，他家就成了樣板間。他記得，最初設計的一款護欄是簡單的豎條紋，沒有任何花紋，裝進自己家裡後，有的居民來參觀，對護欄的款式提出異議，建議加一些花紋裝飾下。「這護欄裝在家裡，天天看得見。既然居民提出來了，咱們就改。」曹利民稱。

沒過多久，李健家的「樣板間」，重新裝上了一款有花紋的護欄。這件看似不起眼的小事，卻讓居民看到了誠意。

在雲景里小區，改變的可不止居民的家。放眼整個小區，兒童樂園、花園式小廣場、步道、停車位等都進行了更新，如果不是居民手中的大紅本寫著這棟小區的身份信息，從顏值來看，很難推測出其真實年紀。

雲景里小區「冬天居民反映供暖不足，夏天居民反映漏雨」成了歷史，臨時黨支部在改造中功不可沒，讓居民有話有處說、居民有事有人管。

施工期間

預製混凝土模塊，三個月原址建起新樓

「這兩年，周邊的老舊小區都開始改造了，我們一直想著，什麼時候我們8號樓也能趕緊改造？」劉清順道出了居民們期盼改造老樓的心聲。

城市更新的過程中，危舊樓改建難度較大。而且，原址上重建，對技術的要求更高。

樺皮廠胡同8號樓位於北京二環內，是傳統的老北京筒子樓，周邊小區林立、人流密集、交通繁忙。整棟樓原址改造，如何能將施工對周邊居民生活、交通的影響降到最低？又如何讓市民盡快住上新房子？而居民更關心的是，新房子質量如何？

2017年9月，《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》獲批，提出要統籌推進老舊小區綜合整治和有機更新。針對北京老舊小區存在大量危舊樓房的實際特點，探索出「原拆原建」的方式。

何為「原拆原建」？就是指在老舊小區改造過程中，將原有的建築拆除後，按照原樣進行重建。這種方式既保留了小區原有的風貌和歷史特色，又能夠滿足居民對於居住環境的需求和改善。

2020年6月，《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》正式發佈，提出在遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則下，可通過翻建、重建或適當擴建方式，對危舊樓房進行改造。至此，北京的危舊樓改建大幕正式拉開了。

2023年4月，北京發佈《關於進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》，為危舊樓房騰退置換、建築規模增量、改建方案會商機制等提出明確指引。

這一次，樺皮廠胡同8號樓的20戶居民，最終等來了通知——樺皮廠胡同8號樓，D級危樓，原拆原建。

整棟樓原址改造在北京市西城區還是首次。當時，當地成立專班，對改造項目重新規劃，街道、住建等十多個部門，先後打通資金、稅費、不動產登記等一系列改造的難點堵點。施工方中建海龍科技有限公司則憑藉其原創研發的C-MiC技術，即「混凝土模塊化集成建築+預製PC構件」技術，僅用三個月就完成樺皮廠胡同8號樓老樓拆除，並在原址建起新樓。

「這種技術簡單理解，就是先將房子根據功能分區劃分為若干模塊，再將模塊進行高標準的工業化預製，最後運送至施工現場裝嵌成為完整建築。這種方式實現90%以上建築工序由產業工人在工廠完成，現場工作量大幅度降低，相較傳統建造方式減少75%的建築垃圾排放，減少25%材料浪費。」中建海龍設計研究院院長任剛說，將建築從工地搬進工廠，不僅解決了現場施工難的問題，也大幅縮短了建設週期，簡直是為樺皮廠胡同8號樓原拆原建量身定製的方案。

一輛輛貨車載著預製混凝土模塊駛來，在施工現場經過吊裝，輔助鋼筋綁紮和混凝土澆築，一棟嶄新的居民樓便拔地而起。這種高效的建築方式，大部分居民還是頭一回見。

蓋房子就像搭積木，每間屋子就像一個積木，通過疊放的方式拚接而成，這項建築技術，在近幾年逐漸走入公眾視野中。

「紅黃金碧、青院素城」是改建後的樺皮廠胡同8號樓的真實寫照。走進新樓房，適老化電梯大大方便了居民出行，而居民家中鋥亮的瓷磚、明亮的客廳、大大的飄窗，讓人覺得十分敞亮。這棟樓里，每戶家庭都進行了水電氣熱智能化升級，安裝了太陽能集熱板和陽台熱水器等節能設施。「 之前一到冬天，屋子裡四處透風。房子沒有電梯，爬樓總是讓居民們很頭疼，一些腿腳不便的老人，幾乎就被困在了這棟老房子裡。」在居民口中，曾經需要不斷「修修補補」的老房，終成過去式。

就此，樺皮廠胡同8號樓成為北京市首個裝配式危舊樓改造項目、首個混凝土模塊化項目。

施工完畢

完全拆除重建，每戶增6.5平方米

如今的朝陽勁鬆114號樓，看起來和同小區的幾棟樓相比，顯得格外特別。

毗鄰東三環勁鬆橋，與垂楊柳醫院僅一牆之隔，勁鬆一區114號樓是一棟區位極佳的樓房。作為全市首批老樓拆除重建的試點項目，這座年近五十的老樓如今獲得了新生，曆時一年半，完全拆除、原地重建。

現在的勁鬆114號樓，每個單元都有電梯，單元門前還專為行動不便的居民增設了升降平台，對於腿腳不便的居民來說，只需按一個按鈕，即可乘坐電梯進到樓內，無需手動轉輪椅爬坡。

走進居民家中，新京報記者看到，原本的「老破小」，今日變成了舒適的新居。

北京建工五建114號樓拆除重建項目的項目經理孟樊軍告訴記者，勁鬆一區114號樓的「前世」是1978年建設的一棟六層框架輕板實驗樓，裡面住著66戶居民。不到20釐米厚的外牆板讓屋裡冬冷夏熱，樓本體也在近五十年的風雨中變得「老態龍鍾」。

「114號樓拆除面積3988平方米，重建後面積5200平方米。根據遵循區域總量平衡、戶數不增加的原則，114號樓沒有新增戶數。多出的面積主要是廚房和衛浴按照當前住宅設計標準有所調整。」孟樊軍說，改造後的114號樓戶型得到改善，特別是對原房屋廚衛狹小的問題以及客廳面積不足的情況進行優化，每戶居民的建築面積平均增加了約6.5平方米。同時，在室內裝修中，還採用了抹灰工藝，能更好地防水、防潮，防止牆皮脫落。「按照相關規範要求，廚房、衛生間防水一般做到1.2米高，而114號樓的防水則直接做到了頂部。」

如今，居民生活在全新的114號樓，生活方便了許多。其實，在這棟老樓新生的背後，是一條可複製可推廣的「勁鬆模式」，為北京的城市更新提供了案例借鑒。勁鬆一區114號樓做了一次新的嘗試——首次採取危舊樓房改建資金籌措由政府、產權單位、居民、社會資本「四方共擔」的模式，為後續同類項目提供有效的資金籌措路徑，是北京城市更新創新模式一次新的實踐。

還有更多的老舊小區正在進行中。今年，北京市將啟動危舊樓房改建（簡易樓騰退）項目，涉及面積約20萬平方米。市住建委也將研究擴大危舊樓房改建政策的覆蓋範圍，以改善市民居住環境。按照「十四五」期末的目標，基本完成全市需改造的老舊小區任務。本年度，市住建委計劃新開工300個老舊小區綜合整治項目，並計劃完工200個。此外，市住建委還計劃新開工1000部老樓加裝電梯工程，並預計完工600部。改造工作將重點實施基礎類改造，同時積極推動完善類改造，並協調開展提升類改造。

• 微觀微聊

老舊小區改造只是第一步，還要為居民打造宜居的環境

(通州區九棵樹街道雲景里社區書記曹利民)

新京報：從實際看，老舊小區改造達到預期效果了嗎？

曹利民：我從事社區工作十幾年，從社工到社區書記，眼看著一棟棟老房子迎來新生，尤其近兩年，蝶變的老房子越來越多，也實際參與到了老舊小區改造工作當中。可能每個小區在啟動改造之前，都會有個別居民存有顧慮，但改造完之後，居民看到小區顏值提升了，新裝了電梯，重新做了保溫層，老舊的管道、破損的陽台修好了，還新添了口袋公園、小廣場，有了文化休閑場所，自然就認可了。說句掏心窩的話，居民的生活環境好了，日子順心了，社區的各項工作自然會更好開展，形成良性循環。可以說，近兩年的一些惠民利民政策，讓我們基層開展工作時更有「底氣」。

新京報：如何理解這種「底氣」？

曹利民：以我們小區為例，這兩年，明顯感覺到居民和社區的關係更近了。我們真正成了一座「上通下達」的橋樑，居民有事情找到我們，在系列新政的加持下，我們能夠幫居民協調解決的問題越來越多。比如，關於房子漏雨、管道老化的問題，過去我們想管，但是頂多小修小補，無法根治。現在有了很多老舊小區改造、危舊樓房改建等政策，文件下來，只要小區符合條件，我們就能盡力給居民爭取，讓居民的生活環境如願改善。以前，我們提出「要把居民當親人」，這句話其實不難，因為這是社區工作本就遵循的宗旨。如果能「讓居民把我們當親人」，這才證明我們的基層工作做到位了。

新京報：是否感覺到老舊小區改造自身也在不斷「更新」？

曹利民：是的。我感覺北京在推進老舊小區改造過程中，一直在創新，一項目一策，因地製宜。同樣以我所在的通州雲景里社區為例，我們放眼未來，提出了長效治理模式，希望物業管理服務等能和改造後的小區匹配，讓改造後的老舊小區，舒適、宜居的效果一直持續下去，而不是改造完就完事了。老舊小區改造只是第一步，為居民重新打造宜居環境，後續的管理也很重要，否則就會按下倒退鍵。接下來，我們還得讓改造後的老房子持久如新。

新京報記者 曹晶瑞

編輯 張樹婧 校對 陳荻雁