房屋何以養老②｜房屋養老金公共賬戶開源：天津試掛鉤土地出讓金

根據住建部明確，房屋養老金製度的重點在於健全「公共賬戶」。那麼，公共賬戶如何籌集？

今年6月，作為此次房屋養老金試點城市之一，天津市濱海新區率先探索出台《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法（徵求意見稿）》（下稱《辦法》），其中明確「通過在土地出讓底價的基礎上按每平方米25元標準增加土地收益籌集」。這也是全國首份養老金管理辦法的徵求意見稿。

由於《辦法》尚未正式出台，近日，新京報貝殼財經記者聯繫到天津市濱海新區住房和建設委員會房屋管理室，其相關工作人員表示：「目前天津濱海新區房屋養老金試點正在探索中，相關政策還未正式出台，暫時不便接受採訪。」

但是，這份徵求意見稿意義不同尋常。作為較早參與「房屋養老金製度」課題研究的專家之一、現任華中師範大學經濟與工商管理學院副院長陳淑雲表示：「天津探索通過在土地出讓底價的基礎上按每平方米25元標準增加土地收益籌集公共賬戶資金，未來對於其他城市是一個借鑒。」

試點：

按每平方米25元增加土地收益，籌集公共賬戶

作為全國首個房屋養老金管理辦法徵求意見稿，天津市濱海新區在意見稿說明中指出，該區的存量住房具有數量大、時間跨度長、安全隱患多的特點，老舊住房佔比持續攀升，2000年之前建成的房屋約佔現存房屋總量的25%，部分老舊房屋存在明顯功能短板，安全隱患日漸突出。近年來，全國房屋安全事故頻發，嚴重威脅著人民群眾的生命和財產安全，現有的房屋管理法規和政策已難以滿足新形勢下保障房屋安全和人民群眾生命財產安全的迫切需求，急需出台政策，從制度上、根本上解決問題。

在房屋養老金的資金管理上，《辦法》按照公共賬戶和個人賬戶實行分類管理。公共賬戶資金遵循「政府主導、專業運作、統籌使用、專款專用」的原則。個人賬戶資金管理按照現行維修資金有關法律法規、規章和天津市相關規定執行。

在公共賬戶方面，《辦法》規定，房屋養老金公共賬戶資金主要通過在土地出讓底價的基礎上按每平方米25元標準增加土地收益籌集。同時在財政預算中增列房屋養老金專項資金預算，用於試點期間房屋養老金不足部分的兜底。同時，公共賬戶通過在區住房建設委下屬區住建服務中心開立資金專戶建立。

在如何使用方面，天津市濱海區規定公共賬戶資金的使用範圍主要包括為房齡在25年（含）以上的城鎮住宅房屋開展定期體檢、購買房屋安全綜合保險，以及保險理賠後的差額兜底和必要的辦公支出等。房屋體檢和購買綜合保險工作由區住房建設委採取公開方式選擇專業機構按流程實施。

此外，今年年初，山東省煙台市住房和城鄉建設局發佈《關於加強城市住宅全生命週期管理工作的意見》，提出探索引入城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險三項制度。其中明確，城市住宅養老金是指探索通過列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個人繳納等方式籌集資金，用於房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等，由公共賬戶和個人賬戶組成，共同構成房屋全生命週期管理的資金保障體系。

建議：

老舊小區改造資金、公積金收益等可充實公共賬戶

建立房屋養老金製度需要多少錢呢？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進經過初步測算表示：「根據全國城鎮存量住房規模、房屋維修和安全管理有關成本、個人賬戶和公共賬戶關係等進行測算，若要持續開展全國性的房屋養老金政策，至少需要4.4萬億元的資金規模投入，或者說房屋養老金製度改革將形成總資金規模為4.4萬億元的資金市場。若剔除個人賬戶資金，單純考慮公共賬戶，大約每年需要投入1300億的資金規模，或者說每年政府公共賬戶資金約需籌資1300億元。」

那麼，除了土地出讓金外，公共賬戶還有哪些方式籌集資金？

陳淑雲表示：「原來用於住房保障的資金，包括住房公積金的部分增值收益、地方政府用於城市安全應急等的資金，也可以根據事情的輕重緩急來進行統籌。此外，地方政府也有列支居民的社會綜合治安險，這部分是否也可以考慮由地方政府進行統籌。」

對於公共賬戶的籌集和使用，上海交通大學國際與公共事務學院中國城市治理研究院教授、上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳傑也建議：「小區各種應歸業主共同所有的經營性收益，比如小區停車收益、廣告收益、會所出租收益、充電樁、物流櫃、物資回收櫃、太陽能板裝置安裝收益等，都應按合理比例進入公共賬戶，充實公共賬戶資金。」

上海市房地產科學研究院嚴榮、郝豔婷、郭戈發佈的《我國房屋養老金製度：背景與框架》指出，由財政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金（老舊小區更新改造資金）、地方財政補助資金為主，其他房地產相關稅收為輔。其中，土地出讓收入作為房屋養老金主要資金來源有兩個路徑考慮：一是直接在現有的土地出讓淨收益中增加房屋養老金資金支出科目；二是在大的支出科目中規定計提不少於2%的房屋養老資金。同時，老舊小區改造資金補充到公共賬戶，既能兼顧按需立項，同時也有利於更新成果的後期維護。

嚴躍進也歸納出了公共賬戶的多重來源，除了計提土地出讓金外，老舊小區改造資金、財政和稅費支出、房企在投資拿地環節繳納一定比例資金、住宅專項維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

表格：公共賬戶的資金來源分析

「建立公共賬戶是此次房屋養老金製度的最大創新點，充分體現政府資金支持房屋安全管理的導向。預計此類公共賬戶的建立會以市一級賬戶的方式建立，以更好發揮全市統籌和統領功能。」嚴躍進進一步建議：「公共賬戶的建立和資金注入，要基於各地土地市場、財政壓力和各資金狀況，有序規劃時間表，在立法等基礎上有序推進相關工作。」

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 楊利 盧茜