房屋何以養老⑤｜房屋保險投入小保障大 為老房加把「安全鎖」

作為15年房齡的小區，河北滄州天成郡府並沒有進入遲暮之態，這離不開房屋保險的作用。今年2月底，滄州市啟動住宅專項維修資金增值收益購買「房屋全生命週期保險」試點，天成郡府成為國內首個試點項目，截至7月份，天成郡府房屋保險已完成出險9單，電梯保險完成出險118單。

像人的生命一樣，房子也會慢慢變老，由此存在安全隱患。因此，要構建全生命週期房屋安全管理長效機制，房屋體檢、房屋保險、房屋養老金「三項制度」協同推進，缺一不可。從去年電梯綜合保險試點，到今年的房屋全生命週期保險，滄州、重慶等城市先行先試，為房屋老化加了一把「安全鎖」。

中國社會科學院研究員、博士生導師王業強認為，房屋安全保險制度對於我國應對即將到來的房屋集中老化風險來說，是提升我國住房監管能力、完善房屋安全管理制度、解決住房安全問題的一條有效途徑。由於房屋體檢、養老、保險等制度處於探索階段，房屋安全管理仍存在諸多挑戰。那麼，房屋保險如何投保？誰來買單？

從保電梯到保「全生命週期」

「天成郡府二手房要比周邊的二手房價格貴，原因是小區維護得好，房產的保值增值好於其他小區。」滄州一位經理人如是稱。

繼去年電梯保險試點之後，今年2月滄州將小區內共用部位和設施設備全部納入了保險體系，啟動房屋全生命週期保險試點工作，此次試點落在了滄州市天成郡府小區。納入房屋全生命週期保險試點之後，相當於給居民吃下了一顆「定心丸」，最明顯的感受是小區設施提高了維修效率，延長了小區公共設施設備的使用壽命。

據悉，天成郡府小區共有28棟住宅樓、4877戶居民。為該小區進行承保的是中國人民財產保險股份有限公司滄州市運河支公司，保費為160萬元，可享1.57億元的保額。而保費由誰掏錢呢？據悉，在小區業主無異議表決方式的基礎上，業主、物業公司、業主委員會可申請使用住宅維修資金增值收益、小區公共收益以及捐贈等資金購買房屋全生命週期保險，不用業主再額外掏錢。

中國人民財產保險股份有限公司滄州市運河支公司經理於躍此前接受媒體採訪時表示：「我們整合了所有的保險險種，之前在國內應該是沒有的，這是首創。除小區綠化之外，所有進小區能見到的，小區居民所使用的公共範圍的財產我們全部保全。」

據悉，滄州房屋全生命週期保險是指將以往可以申請住宅維修資金維修的所有項目都納入保險範疇。這些項目包括小區里的電梯、消防設備、供水設備、智能化系統設備、公共照明設備、樓房排汙管道、小區路面、鐵藝大門及屋頂防水、牆皮脫落符合啟動維修資金的小區共用部位、共用設施設備（不含有使用年限法定報廢的設施設備）等10類。

「這一新模式最大的好處就是快捷。小區有了‘養老保險’後，一旦出現故障，就能像交通事故走保險一樣報修，在最短的時間內修好。」滄州市住建局物業高高長楊立明曾公開表示，使用這一模式購買保險，僅需在購買時進行業主意見徵集。

據天成郡府小區的物業公司在其公眾號上表示，小區投保後，需要中大型維修、更新、改造時，不需要再申請公共維修資金。以2011年至2022年申請維資平均審批時長為對比，原模式因簽署公維分攤清冊涉及業主較多，流程極為緩慢，下水管道維修審批流程平均需要52.35天，電梯審批流程平均需要83.32天……而投保房屋全生命週期保險後，以上事項保險定損審批時長僅需1天。

早在2023年3月17日，滄州市住建局印發《滄州市主城區住宅小區推廣「保險+服務」電梯綜合保險試點工作方案》，之所以從電梯開始投保，是因為電梯「超齡」「帶病」工作的現象日益增多，夾人、掉梯現象時有發生，修理費用一度成為業主質疑和投訴的熱點。

彼時世紀家園小區是首個試點小區，投保的4部電梯都用了8年以上。根據保險合約，這些電梯一年保費共10560元，保費同樣不用業主再額外掏錢。對此，世紀家園小區一位業主表示，以往電梯不能及時修復，影響居民出行，現在有了保險，電梯修起來就快了。而截至今年3月，滄州市主城區已有3008部電梯保險合約生效，覆蓋80個小區，惠及11.55萬戶，受益業主達35.4萬人，累計修復故障1023起，共計理賠金額642.9萬元。

從去年電梯綜合保險試點，到今年的房屋全生命週期保險試點，滄州試點的步伐不斷加快。據悉，今後，滄州主城區其他住宅小區也將逐步享受「養老保險」。

既持續監測房屋安全，又提供了修繕資金

在保險市場，對於房屋的險種並不陌生，但大多是指「家財險」，幾乎每家保險公司都有相關險種。不過，據另一位不願具名的保險從業者介紹，這些險種主要是針對火災、颱風等事故產生的損失，而房屋質量潛在缺陷並不在保險範圍內。

對於房屋安全保險制度，王業強認為，其主要針對房屋建築結構及其附屬設施，如牆體結構安全隱患、屋面滲漏、房屋倒塌、消防安全事故、玻璃幕牆、外牆脫落、設施設備老化等造成的損失，以及人員臨時安置費用和人員傷亡補償。這對於我國應對即將到來的房屋集中老化風險來說，是提升我國住房監管能力、完善房屋安全管理制度、解決住房安全問題的一條有效途徑。

建誠晟業聯合創始人苑承建也表示，房屋安全保險，既解決了房屋安全持續監測的問題，又提供了房屋安全問題解決所需要的資金；而且，通過保險介入，將房屋安全問題通過動態監測的方式及時解決，化解了風險，有效降低了重大安全問題出現的概率和成本。

2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險和養老金三項制度中自選一項或多項試點。按照財政部和住建部發文，2023年第一批22個試點城市中，廣州、北京、上海等獲準試點房屋保險制度。而在探索房屋保險制度方面，浙江、重慶、江西、四川、河北等地均有房屋保險保單簽發。

今年3月，重慶首份「房屋安全保險」保單完成理賠。早在2023年6月，重慶市公房處向中國人民財產保險公司投保了重慶市首單房屋安全綜合保險。該保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，由保險公司提供一攬子安全保險保障，主要為房屋倒塌以及由其產生的房屋損失和居民人身傷亡進行保障，同時為房屋外牆脫落、房屋火災、高空墜物等公共安全事故提供救助保障。

去年底，重慶市住房城鄉建委在歲末年初安全生產專項排查中發現，渝北區柳蔭街72號兩棟公房的外牆瓷磚存在較大面積空鼓，局部脫落，安全隱患較大，隨即向人保財險公司進行報案，申請理賠建築外牆使用安全責任險，同時立即做好現場安全防控，組織實施並圓滿完成了外牆排危和修復工作。本次保險理賠中，保險公司按照合約約定全額賠付實際修繕費用3.8萬元。

據一位重慶保險從業者介紹，房屋安全投保是在近兩年才開始試點，一般是政府主導，以保障房為主。目前在重慶，還沒有出現單個小區業主自發的投保行為。

保費來自公共賬戶、財政補貼+個人出資等

除了房屋保單落地、理賠之外，目前，還有更多的城市正在加速推進房屋安全保險制度。每個城市的做法各有不同，但是目的相同。「也就是說，房屋安全保險制度兼顧事前事故預防和事後風險兜底，並建立了‘事前排查、事中預警、事後賠付’的一整套房屋保險體系。」苑承建如是說。

其中，天津是房屋養老金製度試點成績較為突出的城市之一，其率先在濱海新區試點，並於今年6月印發《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法（徵求意見稿）》。在保險機構選擇上，天津要求由區住房建設委統一採取公開方式選擇體檢機構、保險機構，並且提出，房齡25年（含）以上且符合濱海區房屋保險管理規定需要購買房屋安全綜合保險的，可申請使用公共賬戶資金。

此外，江西南比立斯湖區也在今年8月提出試行「財政補貼+個人出資」購買房屋保險模式，針對40年以上房齡的危舊房「危房保險+動態監測」項目。該項目3年為一期，其中一社區每戶每年保險費15.60元，除去區財政獎補30%，房屋產權人須一次性支付32.76元。

今年3月，廣州市發佈《廣州市城鎮房屋安全保險制度實施方案》，提出在部分條件成熟的範圍內率先試點，借助保險的市場化作用，為房屋使用安全責任人提供巡查、檢測、監測、賠付服務，降低房屋安全風險，減輕政府管理壓力，建立健全城鎮房屋全生命週期安全管理長效機制。

對於既有房屋，廣州鼓勵房屋使用安全責任人自行為房屋投保；鼓勵經濟聯合社為村集體物業及村民房屋投保；鼓勵小區業主委員會、物業管理委員會積極籌措資金為本小區房屋購買保險；鼓勵建築玻璃幕牆相關維護責任主體投保建築玻璃幕牆的相關商業保險。

除此之外，今年3月1日起，《杭州市住宅工程質量潛在缺陷保險試點實施辦法》也正式開始實施，其要求建設單位應在開工前與保險公司簽訂書面保險合約，包含基本險和附加險，並一次性支付保險費。保險範圍涵蓋地基基礎和主體結構工程、圍護結構保溫層破損脫落、防水工程、裝修工程、供熱與供冷系統工程等。

部分城市探索房屋保險行動

表格內容由新京報貝殼財經記者根據公開信息整理。

建議：利用專項維修資金、公積金增值等投保

其實房屋投保不難，難的是誰來買單。

對此，建苑承建認為，從實踐來看，目前先行試點的部分老舊房屋、保障房的安全保險仍舊主要由政府出資，對於絕大多數城市來說資金壓力較大，不具備可持續性；房屋擁有權人對房屋安全責任意識不足，特別是城鎮老舊樓房業主，為此，應該大力宣傳提升房屋擁有權人的主體責任意識，積極引導居民自發購買房屋安全保險，政府可以出資作為獎勵配套資金補充居民份額。

同時，「應該對物業管理制度或住宅專項維修資金製度進行修訂，把房屋安全保險費用納入到物業費中，並由物業公司或者業主委員會統一投保；或利用專項維修資金產生的利息進行投保等。」苑承建這樣表示。

王業強建議，房屋保險本身是對房屋安全事故事後補償的根本保證，應以政策性保險為基礎、商業性保險為補充，逐步建立完善的房屋保險體系。一是通過相關政策或法律引導或強製城鄉居民投保房屋保險，使房屋保險成為居民消費的「必需品」。政府可以通過財政補貼的方式減輕投保人的經濟負擔。二是將房屋保險作為財產保險業務的重要方向加以開拓，盡快創新開發多元化房屋保險產品體系，同時滿足投保人住宅損失補償與住宅防災防損服務的需要。三是打通利用住宅專項維修資金、住房公積金的增值收益為房屋關鍵部件投保的政策路徑，讓居民在自願的基礎上為房屋安全加把鎖，同時有效減輕政府財政壓力。

在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房屋安全保險是三項制度之一。目前已經選定部分城市作為試點。要想讓房屋安全保險能起到作用，主要是取決於險種覆蓋的範圍，現在來看，大規模的覆蓋不太可能。對於公租房、老舊小區一類的房子，政府負有的安全責任更大，大多由政府為其進行投保。這些房屋也是最先投保的房屋，而保險公司為了減輕風險的發生，就要進行巡查檢測以及賠付等，這是一個比較好的做法。

李宇嘉提到，房屋安全保險是對房屋狀況以及存在的風險做一個賽前分析性的預警。事實上，有些風險可以預先能夠觀測及觀察到，房屋安全保險制度能夠起到的作用，首先要進行體檢，相當於「看病」。排查以後才知道有哪些風險隱患，為此，一方面是要投保，另一方面也針對風險隱患進行進一步排查，所以體檢和保險是要結合起來。

綜合來看，房屋體檢、房屋保險、房屋養老金「三項制度」協同推進，方能為房屋提供全生命週期安全保障。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗 封面圖/豆包大模型生成圖片

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶