樓市不眠夜！存量房貸一降到底，上海深圳廣州響應新政「組合拳」

來源：北京商報

降房貸、降首付、去庫存、延期限……9月29日晚，一整套房地產政策「組合拳」齊發，整個市場都沸騰了。

當日，人民銀行連發四條新政，包括調降存量房貸利率、優化個人住房貸款最低首付款比例政策、優化保障性住房再貸款以及延長部分房地產金融政策期限。這也是回應群眾關切，快速落實9月26日中央政治局會議對房地產市場調控政策部署的「一盤棋」行動。

新政發佈後，銀行火速響應。工、農、中、建、交、郵儲銀行六大國有行以及中信銀行、興業銀行、招商銀行等股份製銀行齊發公告，10月31日之前統一對存量房貸利率實施批量調整。此外，上海、廣州、深圳等一線城市迅速跟進，優化調整住房限購政策。

在專家看來，隨著穩樓市「組合拳」的落地，房地產市場有望盡快實現止跌回穩。

最後一次批量調整存量房貸利率

繼9月24日，人民銀行預告降存量房貸利率、統一房貸最低首付比例等五項房地產金融新政策後，僅僅幾日，中國房地產金融重量級 「組合拳」火速落地。

9月29日晚，人民銀行會同金融監管總局連發四項穩樓市政策，其中包括，引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長部分房地產金融政策文件的期限、優化保障性住房再貸款政策。

其中最為關注的是莫過於存量利率的調整，當日，人民銀行發佈公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜。其中明確，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。

眾所周知，根據合約約定，此前房貸在LPR基礎上的加點部分在合約期限內固定不變。房貸合約期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合約。

個人住房貸款利率重定價週期此前最短為1年。但此次，中國人民銀行也提出，自2024年11月1日起，合約約定為浮動利率的，滿足一定條件的借款人可以與銀行協商約定加點幅度和重定價週期。

北京商報記者瞭解到，重定價週期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價週期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

權威專家告訴北京商報記者，人民銀行適應市場形勢變化，響應群眾期盼，進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方可通過協商變更合約等方式調整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發放房貸平均利率水平附近。這有利於借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意願，也有助於穩定購房者預期，提振信心。

那麼，購房者最快什麼時間可以享受到存量房貸利率下降的好處？據利率自律機制公佈的《關於批量調整存量房貸利率的倡議》，明確2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人儘早獲益。批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

11月1日起，按照公告要求，滿足條件的借款人可以按一定規則，與銀行自主協商，通過新發放貸款置換存量房貸，調整房貸利率加點幅度。同時，在政策允許的情況下，根據《民法典》規定，雙方協商一致可變更合約，因此，借貸雙方也可通過變更合約的方式調整房貸利率加點幅度等條款。 

銀行火速響應

利率下調後，究竟能為購房者減少多少利息支出？《關於批量調整存量房貸利率的倡議》明確，批量調整階段，商業銀行將在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高於-30基點的存量房貸加點幅度降至-30基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限。簡單來說，就是統一調整為貸款市場報價利率LPR-30基點。

目前來看，除北京、上海、深圳執行二套房貸政策的住房貸款調整為目前執行的新發放房貸利率政策下限以外，其他大部分地區的存量住房貸款都可以調整為不低於LPR-30基點，大部分利率較高的存量商業性個人住房貸款都在調整範圍內。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。批量調整完成後，預計這項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節約支出1500億元。

不過值得關注的是，如果考慮到此前中國人民銀行政策利率下調20個基點，10月21日LPR可能跟隨下降20個基點，招聯首席研究員董希淼指出，在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，這將大幅度節省房貸借款人的利息支出。

政策出台後，上海市打響了落地「第一槍」，9月29日，「上海發佈」公佈關於進一步優化房地產市場政策措施通知，其中提到，將優化住房信貸政策。其中包括，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

作為執行者，工、農、中、建、交、郵儲銀行六大國有行也集體「官宣」，將在10月31日之前統一對存量房貸利率實施批量調整。工商銀行表示，正在有序推進存量房貸利率調整工作，擬於2024年10月12日通過工商銀行官網、微信公眾號、網點、95588等渠道公佈具體操作指引及相關事宜。農業銀行指出，正在依法有序開展存量商業性個人住房貸款利率調整的準備工作，將於2024年10月12日發佈具體操作事宜。

中國銀行則提到，擬於2024年10月12日通過該行官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行、95566等渠道發佈具體實施細則。建設銀行強調，正在抓緊製定批量調整存量房貸利率實施方案，擬於2024年10月12日發佈具體操作細則，相關事宜將及時在該行官方網站、微信公眾號、網點等渠道發佈。

股份製銀行中，中信銀行、興業銀行、招商銀行等也發佈相關公告，中信銀行表示，「目前正在抓緊製定存量房貸利率調整實施方案，擬於2024年10月12日發佈具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整」。對於此次房貸利率調整前已經支付的高於調整後利率水平的房貸利息可否返還，有銀行表示，暫不支持，此次存量房貸利率調整不溯及既往。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進強調，此次存量房貸利率的政策調整，開啟了去年以來第二次降低存量房貸的操作，其具有非常好的導向，月供壓力減小了，對於提振消費信心等都具有積極的作用。

對借款人、銀行影響幾何

降低存量房貸利率意義重大，一方面，有助於減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展；另一方面，有助於縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民紮堆提前還款和違規「轉貸」行為，為銀行留住優質的房貸客戶；同時，有助於減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意願和能力。

星圖金融研究院副院長薛洪言強調，本次存量房貸利率調整細則有三大關注點，第一，監管機構將引導商業銀行在10月31日之前進行一次批量調整，調降至新發放貸款利率附近，購房人可在線上完成操作，體現政策的普惠性和強製性特徵；第二，11月1日起，如對批量調整後的利率仍不滿意，購房人可與貸款銀行協商再次調降加點幅度，以更好反映購房人的風險特徵，體現利率定價的市場化特徵，理論上，優質借款人有望獲得更好的定價水平；第三，取消利率重定價週期1年的強製性規定，購房人可與銀行協商，按季度調整房貸利率，以更及時地反映市場利率的變化，及早享受降息的好處。

對購房者來說，存量房貸利率下調是一大利好，作為銀行的信貸優質資產，存量房貸利率下調有何影響也引發關注。對此，權威專家表示，批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄後，提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。考慮到中國人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率0.2個百分點，預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，對銀行淨息差的影響基本中性。

董希淼進一步指出，此舉節省了銀行負債成本，有助於提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調整後，銀行淨息差將有望保持基本穩定，銀行穩健發展能力和服務實體經濟能力將保持基本不變。

中金公司研究部銀行業分析師林英奇預測，假設1年和5年LPR下調20個基點，存量按揭利率平均下調50個基點，我們測算對息差的影響分別為9個基點和6個基點，合計約15個基點，假設存款利率下調25個基點、降準50bp能夠基本對衝對於銀行息差的影響。

為了保證銀行體系有充足的「彈藥」，監管層此前也透露，將對六家大型商業銀行增強核心一級資本，按照統籌推進，分期分批有序實施，持續督促大型商業銀行提升精細化管理水平，強化資本約束下的高質量發展能力。

政策「組合拳」齊發穩樓市

早在去年8月，中國人民銀行會同金融監管總局引導商業銀行有序降低存量房貸利率，群眾獲得感強，取得較好效果。今年 5月17日全國房貸利率政策下限放開後，新發放房貸利率大幅下降，進一步減輕了居民購房利息支出。

值得一提的是，近幾年來，人民銀行不斷推出穩樓市「組合拳」，並完善房地產金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。

除了指導銀行對存量房貸利率進行批量調整外，人民銀行還統一房貸最低首付比例至15%。根據最新通知，為更好支持城鄉居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%。

消息一出，上海、深圳等地迅速反應併發出通知，其中上海就提到，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

同時優化保障性住房再貸款政策。5月17日，人民銀行宣佈了設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，這是房地產市場去庫存的一項重要舉措。為進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，人民銀行將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。

比如，原來商業銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現在商業銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，這將進一步加快推動商品房的去庫存進程。

此外還延長了兩項房地產金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監管總局曾出台「金融16條」、經營性物業貸款這兩項政策，對促進房地產市場平穩健康發展和化解房地產市場風險發揮了積極作用。而此次最新通知提到，《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀髮〔2022〕254號）中支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日；《中國人民銀行辦公廳 國家金融監督管理總局辦公廳關於做好經營性物業貸款管理的通知》（銀辦發〔2024〕8號）中有關政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。

嚴躍進評價，近期房地產市場出現了積極的信號，但是後續還需要持續推進。關鍵是一線城市要做好房地產政策的優化調整。此次上海政策調整，開了非常好的頭，也在很大程度上促進了後續政策預期的明確，預計後續其他城市也將持續在政策調整優化方面發力，對於「十一」和四季度房地產政策的寬鬆具有非常好的導向。

北京商報記者 桑治亦桐 劉四紅