北京9·30新政滿月：低總價二手房成交火熱，高折扣新房熱銷

9·30樓市新政的出台，為10月份的北京樓市注入一針「強心劑」，買房熱情高漲，成交量大增。

「這個月，低總價的小戶型二手房成交情況非常好！總價在300萬元左右的，我們門店附近的一個小區就賣出去好幾套。」10月30日，位於北京西四環一中介門店的店長張茜（化名）告訴記者，房貸利率很低，房價也到‘底’了，很多剛需人群就出手了。

中原地產研究院統計數據顯示，截至10月28日，北京二手房網簽14022套。「這是2017年以來，10月份的最高值，同比上漲超過150%，‘金十’已經出現。」中原地產首席分析師張大偉如是說。

租客變買家，通州二手房市場火熱

9月30日，北京出台重磅樓市新政，首套房首付比例降至15%；非京籍戶籍家庭購房社保年限縮短，5環外5年變2年，五環內5年變3年，並優化單身人士購房政策。尤其是通州迎來重大調整，真正取消「雙限」，購房政策與全市保持一致。

與此同時，10月份，5年期以上LPR迎來較大幅度的下調，為購房者帶來非常實際的利好。

10月30日，「9·30」新政迎來滿月，在系列政策支持下，北京樓市成交情況如何？

記者從通州一家連鎖中介門店瞭解到，9·30新政落地後，該店二手房成交量大增。「這個月二手房挺火的，成交量遠遠高於前幾個月。有的客戶之前在我們這裏租房子，新政落地後，有了購房資格，感覺市場時機也比較成熟，就考慮自己買房了。」該門店業務員稱，由於二手房銷售市場比較火，近期店內負責租賃市場的同事也被臨時調到銷售市場端，幫忙帶看房。

另一家門店的工作人員也表示，受新政影響，二手房市場成交量呈上升趨勢。「成交量確實上去了，近乎翻番了。不過，價格浮動不是特別大， 除非多個客戶看上同一個比較好的房源，可能有的客戶會願意加價購買，但這種情況佔少數。」該工作人員稱，從10月份市場實際情況來看，購買二手房的客戶大多屬於剛需入市。

在朝陽區工作的王賀（化名），最近購置了通州區的一套小三居，總價約為380萬元。談及為何選擇在10月份購房，王賀表示：「通州購房政策與全北京一樣了，我正好也有了購房資格，首付比例和貸款利率也都下降，而且房價也相對合適，於是就果斷買房。」

剛需客出手，全市二手房網簽量或破1.7萬套

張大偉預計，10月全月北京二手房網簽量或超1.7萬套，達到連續19個月最高值，實際成交超過2.5萬套。

對於購房者來說，首付下降降低了購房門檻，利率下降則減輕了購房成本，新政利好加速入市節奏。

21世紀不動產潤楓領尚旗艦店店東李世震告訴記者，三季度尤其是8月、9月，店面成交量較低，新政後的10月份，成交量大幅提升，小區的低價房源基本售罄。「經過我們的觀察，10月份都是純剛需在入手，出現多個客戶同時想買同一套房的情況，用我們的話來說，就是有客無優質房源。」

「我們的一個客戶看完房後要約談，另一個經理人的客戶聽說房子已經有客戶要談，立刻從外地趕回來了，帶著家人連夜複看，但由於公司有制度要求——誰先約誰先談，第一個客戶當晚順利簽約，後來的客戶雖然比之前預算加價5萬，但還是很遺憾地沒有買到自己心儀的房子，只能再找其他房源。」李世震透露。

張茜也表示，其所在的公司10月份北京二手房網簽數據增加了50%左右。「剛需客更看重性價比，利率降了，價格也比前期低了，於是就入手了。」

對於10月份二手房的成交，張大偉分析稱，整體來看，10月北京二手房市場率先成交升溫的是總價在400萬以內的剛需住宅，特別是「老破小」，因為前期價格跌到位而成交較多，9·30政策主要影響了剛需首套房置業者，疊加最近的降息，整體市場熱度依然在延續。

隨著市場信心的回升，二手房掛牌價和議價空間有什麼變化？李世震表示，在10月份之前，曾出現過掛牌價405萬的房源最終以360萬成交的情況，而進入10月後基本議價空間縮小，對於小戶型低總價的房子，業主一般都要求能接受價格再約談，甚至出現個別業主惜售下架的情況。

21世紀不動產瑞雪春堂旗艦店店東孟金梅也表示，「今年10月份門店新增掛牌量明顯減少，掛牌價格也比之前上調10%-20%，同時議價空間也變小了。」

「最近幾天，部分區域特別是前期價格調整較多的區域，二手房開始出現成交價格復甦甚至輕微上行的現象。但隨著價格上行，市場的博弈也逐漸出現。」張大偉表示。

部分新盤熱銷，10月新房網簽量環比增長55%

新政之下的北京的新房市場表現又會如何？

合碩機構首席分析師郭毅表示，判斷市場熱度可以分為兩個維度，認購量與網簽量。不管是二手房還是新房，從認購轉化到簽約的過程中，都會出現各種各樣不可控的因素，會形成一定的「折損」。因此，如果只看網簽量，10月份（截至29日），北京新房的成交量是3693套，相比9月同期增長55%；二手房成交14890套，相比9月份增長12%。「所以，從簽約來看，北京新房成交量的漲幅相對更高，也是創了今年的月度成交新高。」

張大偉表示：「整體來看，新建住宅成交依然集中在少數高折扣促銷項目中。」

位於東北四環10月中旬開盤的北京宸園，開發商表示，當天銷售61.5億元。10月底，位於東四環的禦翠園開盤，由於折扣力度較大，開盤當天推出的50套特價房售罄。

在北京城建·望京國譽府府門實境體驗區放開現場，該項目銷售人員告訴記者，項目目前在售戶型面積是180平方米、200平方米，10月份賣了30多套，相比9月份明顯增長。「如果有需求，現在買價格是非常合適的，新盤優惠政策正在陸續回收。」

位於通州區的萬科東廬，項目方面表示，「十一」以來熱銷近120套；項目全部874套房子，清盤在即。國譽朝華項目方面也表示，新政後其意向客戶複訪週期縮短，新訪量大幅度上升，10月到訪量1290組、認購55套。

位於昌平區的龍湖·觀萃，工作人員表示，「十一」期間日均到訪客戶接近100組，環比提升超50%，銷售流速環比提升超120%。「十一」過後熱度不減，當月已累計銷售超4.5億元，工作日日均到訪超過110組。

該銷售人員進一步稱，前期觀望情緒濃厚的改善客戶也在本月迅速入場，利好政策大幅提振了此類客戶的購買信心，117平方米和129平方米的改善四居戶型一房難求，售樓處多組客戶簽約至深夜。

禦璟星城·元啟所在的西紅門是北京大熱板塊。項目工作人員表示，在國慶黃金週期間，項目的到訪量與成交量均實現了顯著提升，到訪客戶量高達千組，成交了63套房源，總金額達到3.7億元。這股熱潮持續不減，特別是近期的週六、週日，銷售人員甚至忙得連用餐的時間都沒有。

展望：年底成交或「翹尾」，政策仍有調整空間

北京9·30樓市新政，是今年以來力度最大的新政，對房地產市場產生持續性的影響。

張大偉分析稱，從市場趨勢看，上週末北京二手房日成交量已經突破1000套，工作日依舊在500-600套，這代表了市場熱度還在延續。

那麼，接下來北京樓市成交會如何走？距離年底僅剩2個月時間，樓市熱度是否會持續？

李世震表示，隨著之前大量的急售房源消化完畢，11月份更多的是市場價房源，客戶接受度會比10月差，會有部分客戶等待新的急售房源。加之當前很多業主都是趁熱度賣房，售價都不是很高，但是等客戶之後再買的時候，發現很多便宜房沒了，就會有部分選擇觀望，拉長博弈時間，預計11月成交節奏會較10月份有所變緩。

郭毅認為，從接下來幾個月的樓市成交趨勢來看，依然可以從認購量和網簽量兩個維度來分析。不論是新房還是二手房市場，成交量相較於9月份都有顯著提升，市場預期逐漸轉好，消費者信心也有所增強。

「從認購到簽約的轉化過程中，存在一定的滯後效應。因此，今年年底的簽約量很可能會呈現成交翹尾的狀態，出現階段性的走高。」郭毅說，政策出台後，會迅速吸引一批急於購房的消費者，從而拉動成交量。而隨著政策的持續釋放，其拉動效應勢必會逐漸減弱。

從政策層面來看，張大偉認為，從全國市場看，「9·29」「9·30」政策並不是本輪政策的「天花板」，未來還有空間。對比各城市歷史上最寬鬆的時刻，目前房地產政策仍有可能放鬆的機會。

新京報記者 段文平 曹晶瑞 楊娟娟

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶