11月全國新建商品房銷售實現正增長 市場走勢有望改善

12月16日，國家統計局發佈2024年1-11月全國房地產市場基本情況。其中，1-11月，全國房地產開發投資約9.36萬億元，同比下降10.4%；1-11月新建商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%；新建商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%。

從目前來看，1-11月，新建商品房銷售面積同比降幅連續6個月收窄，銷售額降幅連續7個月收窄，居民置業信心持續修復。而且11月當月銷售面積和銷售額都實現正增長。

對此，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司負責人付淩暉表示，在各項政策作用下，11月份房地產市場積極變化增多，市場信心得到提振，止跌回穩動能在增強，後期走勢有望繼續改善。

1-11月全國房地產開發投資額同比降一成

國家統計局數據顯示，1-11月，全國房地產開發投資約9.36萬億元，同比下降10.4%；其中，住宅投資約7.12萬億元，下降10.5%。此外，1-11月，房地產開發企業房屋施工面積72.6億平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面積50.84億平方米，下降13.1%；房屋新開工面積6.73億平方米，下降23.0%。

對此，中指研究院研究副總監徐躍進表示，受土地成交大規模縮量、企業資金壓力較大、市場庫存量高位等因素影響，供應端恢復節奏慢於需求端，房地產開發投資、新開工仍面臨調整壓力，1-11月累計同比降幅均有所擴大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，1-11月，全國房地產新開工面積同比降幅跌幅連續兩個月擴大。這意味著，銷售端好轉尚未傳導至投資端，開發商仍聚焦於如何賣房、保資金鏈、償債，聚焦於主動去庫存，土地市場的亮點仍在少數城市的少數地塊。

短期來看，「新開工方面，土地成交回落態勢尚未扭轉，預計將繼續拖累新開工規模。」徐躍進認為，在開發投資方面，在施工、新開工、竣工面積等持續回落影響下，建築工程投資預計仍將處於低位，將成為拖累房地產開發投資的重要因素；閑置存量土地盤活能夠增加市場有效供應，推動市場進入新的循環，是促進投資、開工恢復的關鍵所在。

此外，國家統計局數據顯示，1-11月，房地產開發企業到位資金9.66萬億元，同比下降18.0%。其中，國內貸款1.35萬億元，下降6.2%；利用外資30億元，下降29.2%；自籌資金3.47萬億元，下降11.0%；定金及預收款2.96萬億元，下降25.2%；個人按揭貸款1,39萬億元，下降30.4%。

從資金來源看，李宇嘉認為，開發商資金來源跌幅明顯收窄，包括國內貸款、銷售回款跌幅都在收窄，意味著金融機構對地產的支持力度在加大，銷售端資金佔比在50%以上，這一指標跌幅收窄對開發商資金來源形成明顯的支撐。但是，自籌資金（佔比15%左右）跌幅連續3個月擴大，意味著開發商主動去庫存。

1-11月新建商品房銷售額同比降幅持續收窄

相較供應端，市場交易趨於活躍。國家統計局數據顯示，1-11月，新建商品房銷售面積8.61億平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額8.51萬億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。

付淩暉表示，隨著政策優化調整，購房門檻降低，購房負擔減少，居民剛性和改善性住房需求得到釋放。10月份以來房地產市場交易總體回升，11月份新建商品房銷售情況進一步改善。1-11月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1-10月收窄1.5和1.7個百分點。其中，11月份當月銷售面積和銷售額都實現正增長。從監測的40個重點城市銷售情況看，1-11月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1-10月收窄1.8和2.1個百分點。其中，11月當月分別增長10.2%和6.8%。

徐躍進也認為，從數據上看，1-11月新建商品房銷售額、銷售面積累計同比降幅延續收窄態勢，其中銷售面積累計同比降幅已連續6個月收窄，銷售額降幅連續7個月收窄，居民置業信心持續修復。重點城市層面，「9·26」新政效果持續性強於以往，11月多個重點城市市場繼續保持較高活躍度，新房方面，北京、上海、深圳、成都、武漢、南京、蘇州、青島新房銷售面積同環比均實現上漲；二手房方面，深圳11月成交量創2020年10月以來新高，北京突破去年4月以來新高，上海、成都二手住宅成交量均在2.5萬套左右。

交易改善、價格回穩帶來市場預期好轉

面對當下房地產市場新的變化，9月26日中央政治局會議強調，要「促進房地產市場止跌回穩」，多個部門抓緊完善土地、財稅、金融等政策，取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準等限制性措施，降低利率、首付比例、交易環節稅費，釋放購房需求，降低購房成本，取得了明顯成效。10月份房地產市場出現積極變化，11月份樓市交易更趨活躍，市場預期改善，繼續向著止跌回穩的方向邁進。

徐躍進指出，從地方政策層面來看，北京、上海、廣州、深圳、重慶取消普宅標準，優化相關稅收政策；天津、杭州、青島等多地首套、二套首付比例下限降至15%；長沙取消限售；廣州、鄭州、銀川等地發佈收購存量房源用作保障性住房徵集公告，預計下階段政策將繼續圍繞優供給、促需求發力。

「隨著年末房企衝刺銷售業績，加大推盤力度，預計12月房地產市場將保持一定活躍度。」徐躍進表示，近期政治局會議、中央經濟工作會議釋放了更加積極的信號，已出台政策預計將加快落實，同時更多增量政策也存在跟進預期，如北上深繼續優化限制性政策、更多城市加大購房補貼等，核心城市市場有望加快實現「止跌回穩」。

從目前來看，市場預期繼續改善。主要是房地產市場交易改善、價格回穩帶來了市場預期好轉。

對此，付淩暉表示，PMI（採購經理指數）調查顯示，11月份房地產業市場預期指數比上月回升1.1個百分點。對房地產市場從業機構的調查顯示，11月份，70個大中城市部分房地產開發企業和中介機構中，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比數別為68.5%和57.1%，表明市場機構預期趨穩。

付淩暉表示，下階段，要深刻認識房地產市場供求關係發生深刻變化的客觀實際，嚴控增量、優化存量、提高質量，健全多主體供應、多渠道保障、購租並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式，更好滿足剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩健康發展。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗 圖/國家統計局官網截圖

編輯 楊娟娟 校對 趙琳