2024年300城宅地出讓金合計超2萬億 北上杭均超千億

剛剛過去的2024年，全國土地市場供需兩端延續縮量態勢，溢價率低位徘徊，流拍率雖有下降但仍處於較高位。據機構統計，2024年全國住宅用地成交規模降幅超兩成，土地出讓金僅為2020年高點四成左右。聚焦高能級城市拿地投資，成為眾多房地產企業的共識。

從全國城市土地出讓排名來看，北京、上海、杭州位列前三名，也是土地出讓金超千億的城市，而2023年土地出讓金超千億的城市有6個。排名躍遷的城市包括：北京由第3名升至第1名、西安由第7名升至第4名、常州由第10名升至第7名。

對於2025年的土地市場，業內人士認為，雖然去年底土地投資迎來小幅「翹尾」，但銷售回暖傳導至土地投資仍需時間，預計企業投資將繼續維持謹慎、分化的趨勢。

全國300城宅地出讓金同比降近28%

在「以房定地」的要求下，住宅用地供應收縮，同時房企資金承壓疊加商品房銷售相對低迷，2024年住宅用地需求不足。

據中指研究院數據顯示，2024年，全國300城住宅用地出讓金達2.08萬億元，同比下降27.81%；成交樓面均價為5443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢價率為4.29%，較2023年同期下降0.35個百分點。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，當前土地市場仍面臨一定壓力，儘管2024年多地在土地出讓前發佈擬出讓清單，但房企在融資、銷售雙重挑戰下，除熱點城市或深耕的城市外，拿地力度均較一般。從各線城市成交規模來看均在縮量，由於房企拿地聚焦核心區域，所以一線城市土地出讓金佔比提升。

而從近幾年各線城市成交規模變化來看，一線城市宅地成交面積峰值出現在2021年，二線及三四線城市峰值均出現在2020年，其中三四線城市2019、2020年成交規劃建面均超6億平方米，佔300城比重約為56%，但是隨著市場持續下行，三四線城市庫存去化壓力逐步加大。

另外，麟評居住大數據研究院監測數據也顯示，2024年全國涉宅用地供應、成交規劃建築面積同比數別下滑28.4%、23.4%，平均溢價率為4.2%，較上年下降0.3個百分點；流拍率為12.4%。而從土地出讓熱度及分佈來看，一線城市溢價熱度大於二線、三四線城市，同時拿地金額佔比明顯擴大，佔據市場絕對份額。數據顯示，2024年一線、二線、三四線城市涉宅用地平均溢價率分別為7.6%、4.4%、3%。

一二線熱點城市高價地頻出

2024年以來土地市場延續低溫運行態勢，但「9·26」新政以來熱點城市頻現高溢價地塊，不少城市湧現高價地。北上深杭仍是房企重要佈局地，廣州、成都、合肥優質地塊也吸引房企積極參拍，土地市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢。

2024年12月2日，深圳市南山區後海金融總部基地地塊以185.12億元成交，溢價率46.32%，創下深圳涉宅地塊總價新高，也是2024年全國成交最貴的宅地；11月29日，北京市朝陽區「酒仙橋+小紅門+十八里店」地塊以153.32億元成交，創下北京單筆土地出讓金紀錄。

在上海，2024年11月28日，上海市新楊思地塊以7.44萬元/平方米的樓面均價成交，溢價率40.37%，該地塊是實行「雙高雙競」規則以來第一次觸發中止價，並刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄。而在此前8月份的上海第四輪土拍，綠城以48.048億元拍下的徐彙區原小米總部地塊，樓麵價高達13.1萬元/平方米，創下全國單價地王新紀錄。

除一線城市以外，包括西安、成都和杭州等熱點城市近期也相繼出現高價地。2024年12月12日，西安市北二環地塊以25.59億元成交，成為西安土拍市場總價地王；12月19日，杭州迎來計容新規後首場土拍，蕭山區北干東單元地塊溢價率達77%，創下2024年杭州土拍最高溢價率紀錄。

從全國城市土地出讓排名來看，北京、上海、杭州位列全國前三名，也是土地出讓金超千億的城市。而2023年土地出讓金超千億的城市有6個。雖然北京住宅地塊出讓數量由2023年的61宗減少至2024年的41宗，但是不斷有大體量組合地塊推出，全年有3宗超百億地塊成交，因此在全國排名中，由2023年的第3名躍遷至2024年的第1名。此外，出現排名躍遷的城市還有西安和常州，其中，西安由第7名升至第4名，常州由第10名升至第7名。

全國住宅土地出讓金排名前10名城市

業內預計更多高品質、高單價地塊將成交

雖然2024年土地市場整體仍承壓，但是年末核心城市加快賣地，北上杭等地優質地塊土拍競爭激烈。

對此，劉水認為，儘管土地市場的回溫目前還僅限於熱點城市優質地塊，但市場活力進一步提升，有利於房企拿地信心逐步修復。在中央經濟工作會議提出「持續用力推動房地產市場止跌回穩」的背景下，各地將持續優化房地產政策，隨著樓市不斷回暖，預計未來土地市場熱度也將進一步提升。

對於2025年的土地市場，克而瑞分析人士認為，從城市角度來看，房企將聚焦於核心城市或自身深耕區域，過去的全國化佈局或不再，核心城市和優質地塊可能出現局部火熱的情況。雖然2024年年底土地投資迎來小幅「翹尾」，但銷售回暖傳導至投資仍需時間，預計2025年企業土地投資將繼續維持謹慎、分化的趨勢。

在麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙看來，土地市場將堅持「控量提質」的導向，有望迎來更多高品質、高單價地塊成交，房企拿地策略可能會有小幅調整，但聚焦高能級城市的趨勢不會改變。而2025年在政策支持以及高品質地塊的推動下，土地出讓情況有望整體低位企穩，溢價率回升至6.5%水平，但仍難趕超2021年及以前水平。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍