立法會十二題：向「三無大廈」業主提供支援

以下是今日（一月十七日）在立法會會議上吳秋北議員的提問和民政及青年事務局局長麥美娟的書面答覆：
 
問題：
 
據報，截至二○二二年十二月，香港有2 943幢「三無大廈」。這些大廈沒有業主立案法團（「法團」）或任何形式的居民組織，亦沒有聘用物業管理公司，因此往往出現衞生、消防和外牆結構問題，以致居民生活環境惡劣，並成為社區隱患。就此，政府可否告知本會：
 
（一）過去三年，每年涉及「三無大廈」的大廈管理個案中，有多少經政府介入後（例如由政府為有關樓宇業主進行代辦工程）得到解決；
 
（二）「大廈管理專業顧問服務計劃」協助了多少幢「三無大廈」成立法團或恢復其法團的運作；有否評估，該計劃就支援「三無大廈」業主的成效為何；
 
（三）「居民聯絡大使計劃」現時有多少名參與者；有否檢視該計劃的成效（包括能否達到協助聯繫居民以處理樓宇管理事宜（例如清潔、保安及消防安全）的目的）；及
 
（四）有否評估，過去半年，關愛基金「為舊樓業主立案法團提供津貼」及市區重建局的「小區復修」先導計劃就支援「三無大廈」業主的成效；政府會否考慮推出更多關於樓宇維修方面的計劃以支援他們？
 
答覆：
 
主席：
 
「三無大廈」泛指沒有業主立案法團（法團）或任何形式的居民組織，亦沒有聘用物業管理公司（物管公司）管理的大廈。政府一直為「三無大廈」提供多方面的支援。民政事務總署（民政總署）的政策是協助和鼓勵「三無大廈」成立包括法團在內的居民組織。即使「三無大廈」因種種原因而未能成立居民組織，民政總署亦提供支援，協助「三無大廈」業主更妥善地管理其大廈。就吳議員的問題，經諮詢發展局，現回覆如下：
 
（一）及（二）民政總署由二○一一至二○二○年先後推行了三期「大廈管理專業顧問服務計劃」（「顧問服務計劃」），透過委聘富經驗的物管公司，免費提供一系列大廈管理專業意見及跟進服務，包括協助成立法團或協助法團恢復運作、協助法團申請各類維修資助和貸款計劃，以及跟進驗樓／驗窗和維修工程及招標等。三期「顧問服務計劃」協助合共540個法團成立／恢復運作。考慮到「顧問服務計劃」的成效，民政總署已把其恆常化。
 
參考立法會政府帳目委員會早前的建議，民政總署在恆常化的「顧問服務計劃」下，邀請具有大廈管理或相關方面經驗的社區組織／非政府組織參與接觸「三無大廈」業主，鼓勵及協助他們成立法團。計劃於二○二二年六月展開，逐步涵蓋九個較多「三無大廈」的地區（即深水埗、荃灣、中西區、東區、灣仔、油尖旺、北區、大埔及九龍城）。截至二○二三年十二月，計劃合共接觸了約580幢「三無大廈」，協助成立70個法團。計劃的成效良好，顯示社區組織／非政府組織的參與有助接觸「三無大廈」業主。有見及此，民政總署會考慮與地區組織／非政府組織訂立年期更長的合約，例如將合約期由現時一年增加至三年，確保有關工作的持續性，讓有需要的大廈和業主得到更適切的支援。

另外，根據發展局提供的資料，過去三年，屋宇署行使其法定權力為144幢「三無大廈」失責業主進行就樓宇公用部分的法定命令所需的勘測、維修及清拆工程，並於完工後向業主收回相關費用。此外，屋宇署亦按風險為本的原則主動揀選504幢「三無大廈」為「樓宇更新大行動2.0」（「2.0行動」）第二類別樓宇，代業主進行「強制驗樓及強制驗窗計劃」下就樓宇公用部分所需的訂明檢驗及修葺工程，完工後向業主收回相關費用。合資格業主可以申領「2.0行動」的津貼以支付工程的全部或部分費用。
 
（三）儘管我們持續提供支援和協助，部份「三無大廈」或因種種原因未能成立法團。民政總署亦致力為該些大廈提供支援。民政總署設有「居民聯絡大使計劃」，招募居住在樓齡三十年或以上的「三無大廈」業主或住戶作為居民聯絡大使。計劃旨在建立一個居民聯絡網絡，促進居民商討和處理日常大廈管理事宜，並協助政府部門聯絡居民及宣傳有效的大廈管理訊息。截至二○二三年十二月，民政總署透過居民聯絡大使協助成立了約600個法團，而現時居住在「三無大廈」的居民聯絡大使約有2 000名。
 
居民聯絡大使在促進居民聯絡方面發揮正面作用。民政總署會繼續積極透過居民聯絡大使推廣良好大廈管理，並透過為居民聯絡大使定期舉辦活動，讓業主體會妥善管理大廈的好處，以鼓勵他們成立法團。
 
截至二○二三年十二月，全港約有3 100幢「三無大廈」（不包括單一業主擁有並可自行管理的「三無大廈」）。事實上，透過持續推廣良好大廈管理和相關支援措施，「三無大廈」的數目較二○一一年的約6 700幢相比已大幅下降。
 
（四）關愛基金於二○一二年至二○二一年期間推出三期的津貼計劃，為合資格的舊樓法團就指定項目提供津貼，包括就大廈公用部分購買公眾責任保險或第三者風險保險、就消防裝置及設備或電力裝置進行例行檢查、檢驗升降機，以及清理走火通道等。三期計劃累計共有約3 500個法團受惠，資助金額共6,400萬元。該計劃並不適用於「三無大廈」。
 
扶貧委員會經檢視計劃後，認為政府在大廈維修方面已提供多項財政支援，並在大廈管理方面亦提供多方面的實務支援，包括法律及其他諮詢服務、解決爭議、教育及培訓等。考慮到大廈管理是業主的責任，扶貧委員會認爲不應透過關愛基金或其他方式持續地補貼舊樓法團的經常性開支，故於第三階段完成後結束計劃。
 
另外，根據發展局提供的資料，政府自二○一八年已先後撥款超過190億元，夥拍市區重建局（市建局）推展多項與樓宇安全及復修相關的資助計劃，包括「2.0行動」、「消防安全改善工程資助計劃」、「優化升降機資助計劃」、「有需要人士維修自住物業津貼計劃」及「樓宇排水系統維修資助計劃」，以支援有需要的業主保養其物業。
 
理解到「三無大廈」業主可能難以籌組法團，市建局現時亦接受「三無大廈」業主於獲得全體業主一致同意的前提下，就樓宇復修資助計劃的申請。至於未能取得全體業主一致同意的「三無大廈」，市建局亦會安排免費法律顧問服務，協助他們了解其大廈公契內有關復修的條文，是否容許業主憑藉業主大會通過有效決議為樓宇公用地方進行維修及改善工程。
 
市建局亦於二○二二年首次以「融合策略」推動九龍城「龍城」區的市區更新工作，並選定九龍城南角道至打鼓嶺道一帶約40幢沒有迫切重建需要的樓宇，展開為期三年的「小區復修」先導計劃（「小區復修」計劃），透過向業主提供財政資助和技術支援，鼓勵和協助業主適時維修及保養樓宇。
 
市建局透過「小區復修」計劃鼓勵及協助「三無大廈」業主組織法團，並試行「聯廈聯管」等嶄新的管理模式，目的是希望後者的經驗能推動物業管理業界為舊樓群提供聯合管理服務，令本身只有十多個單位的舊樓也能以可承擔的管理費獲得物業管理服務，從而加強其樓宇維修能力。
 
「小區復修」計劃所涵蓋的樓宇中，有九幢「三無大廈」於過去數十年來一直無法組織法團，市建局透過與地區組織合作夥伴和民政事務處合作，主動為這些大廈的業主提供支援，以推動他們積極成立法團。九幢「三無大廈」當中的三幢大廈已成立法團，並就樓宇復修工程展開籌組工作，有四幢願意參加「聯廈聯管」。另外，一共14幢已參加「2.0行動」或其他樓宇復修資助計劃，以自行籌組維修或由政府承辦商代為進行維修。
 
適時及妥善維修大廈始終是業主的基本責任。就應否推出更多關於樓宇維修方面的計劃，因當中涉及運用公帑資助私人物業的維修工程，政府需小心平衡利弊。政府會視乎最新情況，包括財政資源等因素，以制訂措施。

（轉載自香港特別行政區政府新聞公報）