新政滿月｜深圳：樓市持續復甦，「冷熱不均」現象猶存

5月17日，央行、金融監管總局發佈重磅樓市政策，涉及降低首付比、降低房貸利率、下調公積金貸款利率。5月28日，深圳落實「5·17」央行新政，首套房首付比降至兩成，首套房貸利率降至3.5%。此次深圳落地新政，大大降低了購房門檻和還貸壓力。

此前「5·17」政策出台當週，深圳樓市帶看量及成交量迎來大幅上揚，如今，「5·17」新政出台已經一個月，深圳房地產市場表現如何？是否激發更多需求入市？

降低購房門檻，刺激剛需、改善需求入市

5月28日，深圳落實「5·17」的新政落地，自此，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。其中，首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。不僅首付比例下降，下調商業住房貸款利率之後，首套房貸利率降為3.5%；二套房貸利率降為3.9%。

這也意味著深圳的購房門檻進一步降低。在得知深圳政策落地之後，從業5年多的深圳經理人朗拿甸奴在當晚就將這個消息發給有買房和換房需求的客戶。朗拿甸奴說，每次政策利好都會推動一波成交，這次也一樣，「5月29日雖然是一個工作日，但是接到的電話諮詢量明顯增多。」

深圳新政發佈之後，隨著樓盤到訪量增多，還有的樓盤對外放出優惠將會取消的信息。不過，更多當地房地產從業者表示，現在完全取消折扣不現實，只能是優惠力度略小一點而已，畢竟現在各樓盤還處於搶客的階段，雖然市場好起來了，但還是不如去年行情。

不僅如此，此前，深圳房地產中介協會從行業頭部機構瞭解到，5月13日-5月19日，在疊加5月17日國家層面政策調整背景下，頭部機構二手房週末帶看量較上一週末增長24%，成交量較上一週末增長58%。

由此可見，樓市新政激活需求，市場活躍度顯著上升。在深圳新政落地之後，首個開盤項目漢園茗院首批推售419套住宅。該項目選房時間為6月1日上午，由於採取先到先得的方式，淩晨已經有人在營銷中心排隊拿號。而深圳上次出現連夜排隊買房場景還是在三年前。

深圳中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，「5·17」新政有助於降低購房門檻、成本，將刺激剛需、改善性購房者入市，為提振後市信心發揮重要作用。首付和利率的降低意味著購房者可以更容易地進入房地產市場，這對於許多收入穩定的年輕家庭來說，無疑是一個好消息。

業內：6月市場有望進入政策效果兌現期

事實上，進入5月以來，深圳房地產新政不斷推出。5月6日，深圳分區優化住房限購，並在非戶籍人群、多子女家庭和企業購房方面進行了優化（下稱「5·6」新政）。這一政策對市場預期也產生了積極影響。

據深圳貝殼研究院監測，深圳「5·6」新政出台後21天的二手房簽約量，較政策前21天增長31%；深圳「5·28」新政出台後13天（5月29日至6月10日），二手房日均簽約量較5月1日至28日的日均簽約量增長36%。

從目前來看，5月份以來，深圳樓市迎來限購鬆綁、房貸首付及利率下降等優化調整政策，新政對近期的樓市有一定提振作用，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強，近期深圳樓市周度成交表現出持續上漲趨勢。端午小長假成交量較「五一」假期也有明顯提高。

需要注意到，新政後二手房市場活躍度有所提升，對應的業主委託出售意願也在提升。5月成交量價較4月有一定的跌幅，主要還是由於政策到來時已是月底，後期對市場的影響還未充分發揮，加之二手房過戶流程較長，成交數據滯後，政策效力有望在6月份兌現。

不過，孫紅梅表示，深圳樓市雖有利好，但市場基礎並不牢固。目前，深圳樓市的新房供應量充足，房價一直低位運行，另外深圳樓市的保障房數量越來越多，分流了很多剛需購房者，加上深圳居民的收入漲幅沒達到預期，大部分市民還是不敢高負債購房。當前的房地產市場正處於企穩復甦的階段，但復甦過程需要鞏固。

總體來看，孫紅梅認為，深圳樓市復甦仍「低於預期」，市場的行情冷熱不均。核心區域的優質樓盤成交都比較活躍，包括新房及二手房市場，位置好、價格有優勢的盤，交易量在明顯上升，近期消化了很多房源。冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較難。考慮到網簽流程滯後性，購房者也存在決策週期，成交量需要一段時間才能顯現，等待市場進一步復甦仍需要耐性。6月，房企將進入上半年業績衝刺階段，市場有望進入政策效果兌現期。

2024年6月18日新京報貝殼財經週刊《5·17新政滿月 九城樓市觀察》。

新京報記者 袁秀麗