中報現場｜美的置業：重組實現負債下降，相信開發業務會回到舞台

8月19日，在宣佈重組後的首個業績會上，美的置業的高管們回應了重組背後的原因、未來業務佈局以及業績目標等。

美的置業管理層表示，開發業務從上市平台剝離出來，是為了更好、更靈活地渡過危機，相信美的置業的開發業務總有一天還會回到舞台上來。

對於重組後的業績增長目標，美的置業管理層稱，「未來整個上市平台營收復合增長不低於25%，歸母淨利潤復合增長率不低於20%。」

8月19日，美的置業舉行2024年中期業績發佈會。

「行業仍非常困難，採用特殊的重組方案」

市場整體下行週期，美的置業的業績表現也不例外。

根據財報，美的置業2024年上半年實現營業收入251.34億元，同比減少30.83%；毛利約23.21億元，同比下降51.6%；公司擁有人應佔溢利約3.76億元，同比減少51.94%；公司擁有人應佔核心淨利潤下降51.1%至約4.19億元。

對於毛利下降的原因，美的置業財報稱，主要由於期內確認項目單方成本較高和對存在減值跡象的物業開發項目計提減值撥備增加所致。

不過相比一眾房企的虧損，美的置業仍在盈利。即便如此，美的置業也主動做出了轉型與調整。

今年6月23日，美的置業公告稱，將對房地產開發及銷售業務進行內部重組，擬剝離開發業務至控股股東，專注於經營性業務。

不同於常規認知中的重組，美的置業上市平台雖然剝離了房地產開發及銷售業務，但是原有的團隊不變，仍繼續開發操盤項目，只不過從直接的開發變為了代建模式。

對於這樣的重組方式，在今天舉行的業績會上，美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示：「現在整個行業還處於出清和轉型的交織期，非常困難。雖然困難，但不等於我們放棄了這個行業，無論是大股東還是金融行業都對地產行業保持著信心，應對特殊階段的週期交替，我們肯定不能用過去常規的應對方案去渡過危機，所以採用了特殊的重組方案。」

林戈進一步說：「我們保留了‘3990’（美的置業證券代碼）這樣一個重要的主體上市，除了維持現有的物業管理、空間服務以及建築科技之外，整個團隊依然保持著對開發業務全鏈條的操盤。」

「開發業務從上市平台剝離出來，是為了更好、更靈活地應用好股東的資源渡過這個週期，相信美的置業的開發業務總有一天還會回到舞台上來。」林戈如是說。

現金替代方案為何定價每股5.9港元？

在重組方案上，美的置業選擇實物分派+現金選擇權+控股股東關連交易收購的方式。

8月16日，美的置業公告披露了股權重組相關細節及安排，擬將房地產開發業務重組到附屬公司（私人公司），後將私人公司股權以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現金替代方案即每股5.9港元。

對於5.9港元的定價規則，林戈說，分派出來的業務歸母淨利潤約4億元，歸母股東佔有權益是188億元，作價是每股5.9港元。從兩個維度來看這個定價，一是對比其他公司的市盈率，約3.52倍至約6.87倍，中位數約為5.37倍，平均值約為5.30倍。現金替代的市盈率約為20.82倍，遠高於市場可比公司市盈率範圍上限、平均值和中位數。二是對比市淨率來看，市場可比公司的範圍約為0.13倍至約0.81倍，中位數約為0.29倍，平均值約為0.33倍。現金替代的市淨率為0.34倍，處於市場可比公司的市淨率下限和上限範圍內，高於市場可比公司的市淨率平均值和中位數。

對於重組的時間表，林戈透露，9月2日是特別股東大會，當天會有重組的投票結果；9月6日是買賣建議分派除權基準股份的首日；10月22日是派發私人公司股份證明，基本也是完成重組的交割日期。

未來營收復合增長率不低於25%

股權重組後，美的置業未來將專注於輕資產性質、專業化服務導向的業務，聚焦於物業服務、開發代建、資產運營、房地產科技四大板塊。

美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂表示，美的置業上市平台重組之後，能夠快速把公司的負債總額降下來，「3990」會輕裝上陣，專注於持續穩定的經營性業務，「還是圍繞房地產產業鏈做相關的經營業務，雖然開發業務面臨壓力，但圍繞房地產產業鏈的其他相關業務，未來前景還是很廣闊的。」

此外，郝恒樂指出，接下來，「3990」的業務中TO C（面向個人用戶或消費者）的業務會增加。

對於未來業績目標，美的置業執行董事兼執行總裁王大在表示，未來整個上市平台營收復合增長不低於25%，歸母淨利潤復合增長不低於20%。

在代建業務方面，王大在稱，重組以後的上市平台，開發代建是一個非常重要的組成部分，除了承接控股股東房地產開發代建業務外，拓展第三方代建業務也是重點發展方向，希望未來2-3年內，第三方代建業務佔整體開發代建業務的比例逐漸超過20%。

新京報記者 段文平 圖/發佈會直播截圖

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐