誰在抄底被賤賣的五星級酒店？
文 | 新浪財經 徐苑蕾
房地產震盪期，開發商陷入流動性困境，酒店資產則成為他們率先甩掉的“包袱”。今年至今，先有碧桂園想以12.6億元轉讓廣州增城鳳凰城酒店，後有市場消息稱，複星國際考慮出售它的“搖錢樹”三亞亞特蘭蒂斯。
一度被視為“現金牛”的酒店資產，為何變成了開發商的“燙手山芋”？有業內人士介紹，開發商業主和負責運營的酒店集團一般會簽定管理合同，業主的收入主要包括租金以及營業額分成，分成比例約為5%—8%。
但是，酒店資產前期投入大，回報週期長，開發商短期內或無法用租金和營業額收入覆蓋拿地和建安成本，同時還要背負高額的有息負債。此外，開發商每年還需要向酒店集團支付基本管理費和獎勵管理費等費用。
而在開發商為錢奔走之時，一些看似與房地產以及酒店經營不沾邊的企業卻在趁機抄底，其中甚至出現“水泥大王”“煤老闆”等身影。一位業內人士稱，這類買家並不深諳酒店管理，因此收購酒店資產後最大的挑戰在於管理層面，需要花精力學習酒店行業的商業邏輯和運營模式。
五星級酒店被集體拋售
今年至今，多家知名開發商紛紛將旗下奢侈酒店擺上貨架。3月初，有市場消息稱，複星國際正考慮出售子公司複星旅文旗下三亞亞特蘭蒂斯的全部或部分權益，並已向潛在買家和顧問發送了信息以及進行了非正式討論，不過具體作價尚未公佈。
作為全球頂級的七星級酒店之一，自2018年開業以來，三亞亞特蘭蒂斯一直是當地最受矚目的地標，今年春節期間28.8萬元/晚的皇家套房售價更是刷新了三亞酒店的價格紀錄。
為了建造三亞亞特蘭蒂斯，當年複星旅文投資額超過百億。在內部，三亞亞特蘭蒂斯也被視為“搖錢樹”。2023年，三亞亞特蘭蒂斯實現營業額17.6億元，較2022年同期的8.97億元幾近翻了一倍，毛利率高達50%，經營利潤為5.1億元。
不過，由於國際震盪及疫情等因素影響，近些年來，複星國際旗下多個業務遭遇衝擊，業績大幅下滑，公司也因此陷入債務和流動性緊張，只能頻繁通過減持股票、出售資產等方式來化解壓力。
無獨有偶，今年1月，同樣面臨資金問題的碧桂園也有轉讓奢侈酒店資產的動作。廣州產權交易所官網顯示，在碧桂園擬轉讓的資產包中，轉讓標的之一就包括位於廣州增城的鳳凰城酒店，擬轉讓價格為12.6億元。
資料顯示，該酒店開業超過20年，是廣州東邊最大的五星級山水主題式酒店。值得一提的是，該酒店坐落於碧桂園增城鳳凰城項目內，增城鳳凰城是碧桂園開發史上的里程碑項目，也是創始人楊國強當年親自拍板拿地開發的項目。
21世紀初，五星級酒店在中國如雨後春筍般湧現。酒店資產一度被開發商視為“現金牛”，此外由於當時不少地方政府都將配建五星級酒店作為土地出讓的硬性要求，出於降低拿地成本、獲取政府補貼等目的，碧桂園、綠地、世茂、金茂、富力、萬達等懷著“酒店夢”的開發商都開始紛紛投資佈局。
然而，當房地產行業進入下行期，為了積極化債，緩和流動性危機，重資產酒店也往往成為開發商率先甩掉的“包袱”。根據邁點研究院統計，2023年，拍賣價格在億元以上的酒店數量超過120起。其中，上海虹口三至喜來登酒店、南京金奧費爾蒙酒店、重慶解放碑威斯汀酒店、寧波遠洲大酒店、上海萬達瑞華酒店等豪華酒店，均在當年被掛牌出售。
“現金牛”變“燙手山芋”
在大多數情況下，開發商的身份往往是五星級酒店的業主，運營權則交由萬豪、洲際、希爾頓等酒店集團來經營。根據一位酒店行業人士的介紹，開發商業主和酒店集團一般會簽定管理合同，業主的收入主要包括租金以及營業額分成，分成比例約為5%—8%。
那麼為何曾經的“現金牛”如今卻變成開發商的“燙手山芋”？這是因為酒店的經營模式長期存在“短債長投”的矛盾，換句話說，重資產模式下的酒店資產前期投入大，回報週期長且慢。開發商或無法用租金和營業額收入覆蓋拿地和建安成本，同時還要背負高額的有息負債。
以富力地產為例，近些年公司一直為酒店資產尋找買家。2017年，富力以約190億元的對價“撿漏”萬達集團的73家酒店。收購當年，酒店業務為富力帶來了23.75億元的營業額，但也給公司的經營績效和現金流造成不小壓力。
從2017年至今，酒店業務始終沒為富力帶來過盈利。財報數據顯示，2017年—2019年，富力的酒店運營業務分別虧損1.46億元、4.59億元和10.1億元。2022年在資產折舊、攤銷以及借款利息的拖累下，富力酒店運營業務虧損額一度攀升至23.73億元，2023年有所回落，但虧損額也達到9.04億元。
富力和萬達之間的“一攬子交易”中，酒店資產質量或存在參差不齊的問題，如果將目光聚焦在一家地處黃金路段、擁有獨特資源優勢的五星級酒店，開發商酒店資產的經營困境或更加直觀。
比如全球第6家、國內第2家寶格麗酒店、主打俯瞰外灘和浦東天際線的上海寶格麗酒店，根據出售方華僑城（亞洲）發佈公告，2021年—2023年上半年，酒店系列資產實現收入分別為2.49億元、1.4億元和1.19億元，對應稅後虧損分別為1076.8萬元、5225.1萬元和690萬元。
此外，開發商每年還需要向酒店集團支付基本管理費和獎勵管理費等費用。前述行業人士告訴新浪財經，基本管理費主要包括酒店品牌的使用費、酒店自研系統費等，獎勵管理費則是業主給予酒店集團超過雙方約定收入目標外的業績提成，根據星級酒店規模不同，這兩項費用合計每年約數百萬甚至數千萬。
值得注意的是，在流動性的壓力下，開發商出售酒店資產多數處於被動，面臨著資產估值被壓價、資產流拍等問題。
以涵蓋了天津麗思卡頓酒店的不良債權資產包為例，該資產包於2023年8月首次拍賣，起拍價為29.59億元，而曆經多次流拍後，第四次拍賣時起拍價已降至20億元。此外，2023年被掛牌拍賣的深圳佳兆業金沙灣大酒店，評估價為23億元，但起拍價僅為16.7億元，臨拍前還被突然撤回。
“水泥大王”“煤老闆”抄底
儘管開發商出售酒店資產的過程一波三折，但是五星級酒店所擁有的獨有資源優勢，還是吸引了不少企業和機構趁機抄底，而且個別企業的主營業務與房地產或酒店經營都不太沾邊。
2023年12月，華僑城（亞洲）將包含上海寶格麗酒店在內的上海蘇河灣項目部分資產以24.3億元的底價出售，新主人為江蘇金峰水泥集團（以下簡稱“金峰水泥”）。而該筆交易前3個月，金峰水泥才以16.43億元收購了上海虹口三至喜來登酒店。
資料顯示，金峰水泥是江蘇省最大的水泥生產企業，公司發家於水泥廠，後發展成涵蓋水泥生產、金融服務、房地產開發、文化傳媒、物業管理、酒店賓館、混凝土預拌等業務的多元化企業。
“水泥大王”在上海灘掃貨震驚業內，而上海第一家七星級酒店上海萬達瑞華酒店則由外資新加坡金鷹集團收入囊中。這是一家以可再生資源開發為基礎的跨國製造與清潔能源企業，業務涉及造紙、棕櫚油、能源開發等多個領域。
抄底酒店資產的“金主”甚至出現了“煤老闆”的身影。去年10月，中國金茂將金茂北京威斯汀大飯店出售給北京渤海潤澤商業管理有限公司（以下簡稱“渤海潤澤”），渤海潤澤的背景非常神秘，交易前2個月公司才成立，註冊資本僅有5000萬元，卻給出了28億元的接盤價。
根據媒體報導，該公司的兩個自然人股東背後是陝西榆林府穀縣的中彙集團，這是一家從事煤炭開採、洗煤、煤化工等業務的典型煤炭企業，在府穀等地還開發有房地產項目。
整體來看，這些在地產低穀期抄底酒店資產的企業，大多是綜合型的民企，房地產或酒店只是業務觸角的一個分支，而收購酒店資產無疑可以令企業本身的業務得到進一步的延伸和拓展，多元化戰略也更加豐富。
不過，一位商業地產投拓人士則稱，這類買家並不深諳酒店管理，因此收購酒店資產後最大的挑戰在於管理層面，需要花精力學習酒店行業的商業邏輯和運營模式。對於買家是否能沿用原酒店品牌的問題，該人士表示，一般情況下，原業主與負責運營的酒店集團在合同中已設定相關約束條款，個別情況下，新業主可能需要與酒店集團重新協商授權。
