京東產發向港交所遞交A1招股書 第三方客戶收入占比已超50%

本報記者 李靜 北京報導

3月30日京東產發（京東智能產發股份有限公司；JINGDONG Property, Inc.）正式向香港聯交所遞交A1申請文件（A1 Application Proof），首次披露其業務構成、營收概況及未來規劃。

招股文件顯示，京東產發2020年的收入為5.82億元，2021年以37.2%的增速達到7.99億元，2022年進一步以190.3%的增速發展到23.18億元。受到業績期每年錄得已完工與在建投資性房地產公允價值變動收益影響，京東產發淨利潤高於收入，在業績期內的淨利潤分別為2.81億元、14.95億元和22.20億元；經調整淨利潤分別為28.83億元、22.45億元和31.08億元。

《中國經營報》記者注意到，京東產發除了為京東集團提供服務，還為眾多外部客戶提供服務，招股書顯示，來自第三方客戶的收入占比從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

京東產發自京東集團分拆上市後，因為京東集團公司將繼續間接持有京東產發50%以上的股權，因此，京東產發將仍為京東集團的子公司。

平均每年新增建築面積280萬平方米

相關資料顯示，京東產發伴隨京東的自建物流體系戰略與供應鏈生態體系一同成長，是京東集團中聚焦物流基礎設施並佈局多元產業園區的現代化基礎設施開發及產業平台。在運營初期，利用京東零售及經物流在中國的地域擴張，於業內率先設計及開發專有的“亞洲一號”超大型智能倉庫。2018年京東產發開始獨立運營。

京東產發已經在全國各地建立規模龐大且優質的物流園區網絡，同時開發了產業園區多元化的基礎設施資產，並向東南亞及歐洲等海外市場拓展，截至目前京東產發在4個海外國家擁有25個基礎設施項目。

值得注意的是，京東產發也在執行資本循環策略，目的是在維持對資產的所有權及提高資本效率之間取得平衡。為此，京東產發和長期資本合作夥伴合作設立了多項私募基金，基金資產管理規模由截至2019年12月31日的115億元增長到截至2022年12月31日的253億元，年均復合增長率超過30%，基金管理服務收入由2020年的7220萬元增長到2022年的1.32億元。截至2022年12月31日，京東產發的基金資產管理規模占京東產發資產管理規模總額的27.0%。另外，在2月8日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所上市，這是首隻民企倉儲物流REIT，該次發行募集資金17.57億元，目前網下投資者詢價獲得超126.04倍認購。

招股書顯示，截至2022年12月31日，京東產發的現代基礎設施資產組合已經覆蓋國內29個省級行政區以及海外4個國家，總資產管理規模937億元人民幣，總建築面積約2330萬平方米。按建築面積計算，京東產發在中國的近90%的現代化基礎設施資產位於一線城市及其衛星城市和二線城市，並已覆蓋國內所有核心流通節點。

在業績記錄期，京東產發每年新增建築面積平均為280萬平方米，每年新開工建築面積平均為350萬平方米，每年竣工建築面積平均為240萬平方米，實現了持續的快速增長。根據仲量聯行報告，截至2022年12月31日京東產發已竣工的現代化基礎設施資產平均出租率超過90%，且有效租約的租期大多數為5年以上。

京東產發在招股書中表示，開發活動已經成為京東產發創造價值能力的基石。例如，自2019年起，京東產發向京東產發管理的基金及投資平台已出售的38個項目來說，已確認累計出售所得款項228億元，相當於占土地收購及建設成本之和近50%的總開發收益。截至2022年12月31日，京東產發開發中物業及土地儲備的總建築面積約為770萬平方米，總物業估值為196億元，這為未來的價值創造提供了巨大可能。

毛利率逐漸走高

招股文件顯示，京東產發2020年、2021年和2023年的收入分別為5.82億元、7.99億元和23.18億元。

京東產發的收入來自基礎設施解決方案、基金管理服務、開發服務以及其他收入。其他收入主要包括銷售商品及提供其他服務所產生的收入。

2020年京東產發來自基礎設施解決方案的收入為4.22億元，占到總收入的72.5%；基金管理服務收入7223萬元，占到總收入的12.4%；開發服務收入2358萬元，占到總收入的4.1%；其他部分收入6399萬元，占到總收入的11.0%。

2021年京東產發來自基礎設施解決方案的收入為6.22億元，占到總收入的77.8%；基金管理服務收入1.46億元，占到總收入的18.3%；開發服務收入2727萬元，占到總收入的3.4%；其他部分收入392萬元，占到總收入的0.5%。

2022年京東產發的收入由三個部分組成，其中來自基礎設施解決方案的收入為21.60億元，占總收入的93.2%；基金管理服務收入1.32億元，占到總收入的5.7%；開發服務收入2663萬元，占到總收入的1.1%。

從2020年至2022年，京東產發的毛利率逐年提高。2020年至2022年京東產發的毛利分別為2.29億元、5.14億元和16.37億元，毛利率分別為39.4%、64.3%和70.6%。

分業務來看，基礎設施解決方案在2020年至2022年的毛利率分別為65.8%、62.7%和70.3%；基金管理服務在2020年至2022年的毛利率分別為63.8%、80.5%和85.9%；開發服務在2020年至2022年的毛利率分別為23.2%、23.0%和21.0%。2021年京東產發關停運營的電商業務，在2020年和2021年的毛利率分別為-156.0%和7.2%。

2020年至2022年京東產發淨利潤高於收入，在業績期內的淨利潤分別為2.81億元、14.95億元和22.20億元；經調整淨利潤分別為28.83億元、22.45億元和31.08億元。

京東產發的利潤高於營收與其每年錄得已完工和在建投資性房地產公允價值變動收益有關。

招股文件顯示，京東產發在2020年至2022年每年都有大額的其他收入及收益淨額，主要包括投資物業的公允價值變動、出售項目公司的收益、政府補助等。2020年至2022年京東產發其他收入及收益淨額分別為35.19億元、31.63億元、41.37億元。其中，2020年至2022年京東產發在建投資物業的公允價值收益占到投資物業公允價值收益的大部分，分別為23.46億元、29.54億元、36.10億元，反映了京東產發已建成或者收購項目的總建築面積增加。另外，出售項目公司的收益為將資產負債表上的項目公司的股本權益出售給京東產發管理的基金及投資工具所得的收益，在2022年至2022年分別獲得收益4.47億元、1.11億元和3.63億元。

從收入結構來看，京東產發也在逐漸減少對京東體系的依賴。招股書顯示，京東產發來自外部客戶的收入貢獻從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。就行業覆蓋來說京東產發的客戶類型也逐漸多元化，從京東物流等物流服務商延伸到製造商如寶馬、電商平台如京東、本來生活和實體零售商如良品鋪子、永輝超市等。2020年至2022年京東產發前五大客戶的收入分別占總收入的82.2%、85.1%及54.3%。於上述年度京東產發單一最大客戶的收入分別占總收入的68.1%、64.8%及44.5%。

（編輯：張靖超 校對：顏京寧）