機構：第三季度零售物業市場淨吸納量創2022年來單季新高

近日，多家商業地產機構發佈2023年第三季度報告，數據顯示，辦公樓租金持續承壓，而零售物業租金持續回暖。

寫字樓租金仍處下行通道

世邦魏理仕CBRE的報告顯示，第三季度，寫字樓市場需求複蘇步伐相較上季度有所放緩，淨吸納量為11.7萬平方米，環比下降35.4%，其中新增供應帶來的市場去化有近5.4萬平方米，供大於求的局面愈發明顯。

仲量聯行上海商業地產部項目代理服務總監江蘇表示：“中央商務區的大面積租戶傾向於續租，相較之下小面積租戶租賃決策更為靈活快速，部分企業利用當前租戶市場的機會實現升級需求。”

CBRE指出，地標性寫字樓的租金仍然穩固，甲級寫字樓的租金堅韌性高於乙級寫字樓。主要原因還是受到經濟環境及市場上新增供應持續增多的挑戰，以及企業方降本增效等影響，供需關係發生變化，項目去化難度提升。寫字樓業主為提升競爭力，多採取更有吸引力的裝免期或小幅下調租金等短期措施“以價換量”，以吸引原有租戶續租及新租戶入住。

從行業需求來看，CBRE的報告顯示，消費品製造業需求提速明顯，升至首位，占比15.9%，其中以服飾及汽車相關企業的租賃需求占比最為突出；金融行業需求位居第二，其中保險及投資等類別的需求占比較高；TMT行業位居第三，占比15.2%，主要以軟件科技企業的租賃需求為主；第三方辦公服務進一步佈局，租賃需求穩中有升；生物醫藥行業和專業服務業的需求占比小幅下降。

CBRE華東區顧問及交易服務部辦公樓負責人張越指出，市場當前及未來的供應均非常充足，但短期內市場信心修復強度有限，去化將進入長週期，租金延續下行趨勢，整體市場需要更長時間恢復供求平衡。

零售物業市場淨吸納量創2022年以來單季新高

第三季度，上海零售物業市場的租賃勢頭則穩步複蘇。

CBRE的報告顯示，截至季末，新項目的集中入市推升上海零售物業市場淨吸納量至15萬平方米，創2022年以來單季新高。

租金方面，CBRE的報告顯示，得益於商圈的持續回暖，全市購物中心首層租金環比上行0.2%，報每天每平方米33.6元。

仲量聯行的報告也顯示，第三季度核心商圈租金自2022年以來首次呈現回穩上升趨勢，環比上升0.5%至46.6元每平方米每天。非核心商圈供應壓力猶存，租金環比進一步下跌1.0%至17.0元每平方米每天，但較前一季度跌幅收窄0.3個百分點。

仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻表示：“隨著租賃需求的逐步恢復和更多的租金優惠，零售物業中的空置面積被逐步回填。”數據顯示，隨著更多品牌積極尋求核心商圈的擴張機會，三季度核心商圈空置率環比下降1.7個百分點至11.7%；非核心商圈空置率環比小幅下降0.5個百分點至11.6%。

業態方面，CBRE的報告顯示，需求熱度回升，餐飲持續填鋪佈局，需求占比提升至47%，咖啡茶飲、傳統中餐、亞洲食肆以及烘焙甜品等多個品類均錄得亮眼需求。時尚服飾業態占比24%，以女裝、運動以及潮流買手店需求活躍。

大宗交易環比回暖，酒店成交金額占比超一成

投資市場方面，經過2023年第二季度的市場下行後，交易量出現回暖跡象。CBRE披露的數據顯示，第三季度，上海物業投資市場錄得33筆大宗交易，交易總額達235.9億元，大體延續上季度市場節奏，十億元以下的小額交易依舊佔據主導。季內交易總額環比上漲78.4%，同比上漲17.2%。

依據交易筆數統計，寫字樓資產交易占比達58%，且大多為自用型投資。值得關注的是，季內錄得多筆異地地方政府下屬企業購置物業，多選址於大虹橋或七寶等上海輻射長三角門戶板塊或浦東科創產業主導區域。

仲量聯行的報告顯示，第三季度資產類別呈多樣化趨勢，除辦公、公寓、產業園區及工業等熱門資產類別外，零售物業成交在三季度受到關注，收錄共計4宗成交，成交金額占比達28%。

值得一提的是，酒店在全國旅遊市場恢復後在投資市場有所體現，第三季度收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%，其中一宗為上海虹口三至喜來登酒店物業，據阿里拍賣，成交價格為16.43億元。另一宗為位於上海市逸仙路的Zsmart智商酒店物業，成交價格為9300.03萬元。

仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部副總裁魏駿亞指出，一方面，“三條紅線”政策將持續推動酒店出售熱潮，開發商希望通過剝離非核心資產以緩解資金壓力，並改善資產負債表。另一方面，出於資產配置多樣化和投資風險控製的需求，國內高淨值人士成為酒店資產最活躍的買家，尤其對於價格低於重置成本的交易機會。

魏駿亞分析認為，隨著境內及入境休閑旅遊和商務旅行的需求大幅回升，國內門戶城市及渡假城市酒店市場的前景和恢復力將重燃投資人的信心，帶動投資人視時機入市交易，2023年或將迎來多筆優質酒店資產成交。

此外，仲量聯行數據顯示，辦公、工業、長租公寓及產業園區的成交金額占比分別為19%、17%、14%及9%。

內資買家以91%的比例繼續主導市場。除傳統保險、金融機構外，一些地方政府和私人買家正積極進入市場。投資型買家占比64%。仲量聯行華東區投資及資本市場部總監孫翎表示，“上海仍為中國最具吸引力的房地產投資目的地。中東財團紛紛在中國設立辦公室，體現投資人對中國長期基本面和前景保持樂觀。第四季度投資市場有望延續回暖，表現更加強勁。”